N?n vlera e tregut kuptohet si ?mim p?r sendin, me t? cilin bien dakord si shit?si ashtu edhe bler?si dhe q? vendoset n? kushte konkurrence t? lir?. Ligji Federal Nr. 135 v?ren se ngjarjet e jasht?zakonshme nuk ndikojn? n? formimin e vler?s s? tregut - mund t? flasim p?r vler?n e tregut kur:

• Nuk kishte asnj? detyrim p?r t? kryer nj? transaksion nga nj? pal? e tret?.

• Objekti prezantohet n? tregun e hapur me ndihm?n e nj? oferte tipike p?r objekte t? ngjashme.

• Pagesa ?sht? me para n? dor?.

Vler?simi i vler?s s? tregut organizohet n? lidhje me objekte t? tilla si pasuri t? paluajtshme, makina, nj? paket? letrash me vler?.

N? cilat raste ?sht? e nevojshme t? p?rcaktohet vlera e tregut?

FSO nr. 2 p?rfshin nj? list? t? rasteve kur ?sht? e nevojshme t? vler?sohet nj? objekt me p?rfshirjen e nj? vler?suesi kompetent:

• Kur nj? objekt tjet?rsohet p?r nevoja shtet?rore.

• Kur nj? nd?rmarrje falimenton, kur borxhi ndaj kreditor?ve shuhet n? kurriz t? pasuris?.

• Kur prona p?rdoret si kolateral p?r nj? kredi (e r?nd?sishme p?r nj? kredi hipotekare).

• Kur themeluesi i ri i organizat?s jep nj? kontribut jomonetar n? statut.

• Kur nj? paket? letrash me vler? fitohet me rekomandimin e bordit drejtues t? organizat?s.

Vlera e tregut: metodat e llogaritjes

Ekzistojn? disa m?nyra p?r t? llogaritur ?mimin e tregut t? nj? objekti:

• Metoda shitjet krahasuese. Objekti i krahasimit krahasohet me objekte t? tjera me karakteristika t? ngjashme, ?mimet e tregut t? t? cilave tashm? dihen. Qasja krahasuese p?rdoret p?r shum? objekte, p?r shembull, pasuri t? paluajtshme, nj? bllok aksionesh, nj? nd?rmarrje dhe konsiderohet m? e zakonshme (p?rdoret n? 90% t? rasteve). Kriteret p?r zgjedhjen e objekteve p?r krahasim identifikohen n? var?si t? llojit t? vet? objektit - p?r shembull, n?se ndodh, kritere t? tilla jan? faza e ciklit jet?sor, numri i personelit, lloji i mallrave t? shitura ose t? prodhuara, vendndodhja. Avantazhi i qasjes ?sht? besueshm?ria - besohet se kjo metod? merr parasysh situat?n n? treg sa m? shum? q? t? jet? e mundur.

• Metoda e kostos bazohet n? p?rcaktimin e nivelit t? kostove q? do t? b?j? pronari gjat? z?vend?simit ose restaurimit t? objektit. E mundshme riprodhimi(duke krijuar sakt?sisht t? nj?jtin objekt) dhe me radh? z?vend?sim(krijimi i nj? objekti t? aft? p?r t? kryer t? nj?jtat funksione). Metoda e kostos klasifikohet gjithashtu n? dy n?nspecie: metoda e vler?simit t? aktiveve neto(bazuar n? vler?simin e t? gjitha z?rave t? aktiveve dhe detyrimeve) dhe likuidimi metod?, i zbatuesh?m, p?r shembull, p?r vler?simin e firmave t? falimentuara.

• metoda e t? ardhurave bazohet n? llogaritjen e ?mimit t? tregut bazuar n? t? ardhurat q? objekti mund t'i sjell? pronarit n? t? ardhmen. Metoda e t? ardhurave p?rdoret m? shpesh p?r t? vler?suar nj? biznes ose nj? portofol letrash me vler?. V?shtir?sia kryesore e k?saj qasjeje q?ndron n? formimin e nj? parashikimi t? arsyesh?m t? norm?s s? skontimit dhe fluksit t? paras?, k?shtu q? specialisti duhet t? jet? i njohur mir? me industrin? s? cil?s kompania i p?rket. Disavantazhi i metod?s s? t? ardhurave ?sht? p?rdorimi i informacionit kontab?l q? mund t? falsifikoj? treguesit e kostos reale.

Q?ndroni t? azhurnuar me t? gjitha ngjarjet e r?nd?sishme t? United Traders - regjistrohuni n? faqen ton?

Shpesh gjat? procesit gjyq?sor, objekt i t? cilave ?sht? pasuria e paluajtshme, ka mosmarr?veshje p?r vler?n e k?saj pasurie t? paluajtshme. Pavar?sisht n?se kjo mosmarr?veshje ka t? b?j? me ndarjen e pasuris? s? fituar bashk?risht, pagesat e sigurimeve, mbledhjen e d?meve, privatizimin e pasurive t? paluajtshme apo zbatimin e nj? kredie t? papaguar, n? ?do rast, nj? vendim gjyq?sor do t? merret n? baz? t? vler?s s? pasuris? p?rkat?se. . Prandaj, vler?simi i sakt? i vler?s s? pasuris? s? paluajtshme ?sht? faza m? e r?nd?sishme e gjykimit, e cila prek drejtp?rdrejt interesat e secil?s prej pal?ve n? ??shtje. N? t? nj?jt?n koh?, vler?simi i pron?s ?sht? e drejt? e qytetar?ve dhe organizatave, dhe jo detyrim.

N? Ligjin Federal t? 29 korrikut 1998 N 135-F3 (i ndryshuar m? 8 mars 2015) "P?r veprimtarit? vler?suese n? Federat?n Ruse" (n? tekstin e m?tejm? Ligji p?r Veprimtarit? e Vler?simit), aktiviteti vler?sues kuptohet si profesionist. veprimtaria e subjekteve t? veprimtaris? vler?suese q? synon t? vendos? n? lidhje me objektet e vler?simit t? vler?s s? tregut, kadastral ose vler? tjet?r. Me fjal? t? tjera, aktiviteti i vler?simit ?sht? nj? vler?sim i vler?s s? pasuris? s? paluajtshme nga nj? specialist i kualifikuar (vler?sues).

Vler?suesi duhet t? jet? an?tar i organizatave vet?-rregulluese t? vler?suesve (p?r shembull, Shoq?ria Ruse e Vler?suesve, Shoqata Nd?rrajonale e Vler?suesve, Kolegji Komb?tar i Vler?suesve, etj.) dhe, n? p?rputhje me k?rkesat e ligjit, t? siguroj? p?rgjegj?sia e tij, e cila mund t? lind? n? rast t? d?mtimit t? t? siguruarit si rezultat i shkeljes s? k?rkesave t? standardeve federale t? vler?simit, standardeve dhe rregullave p?r aktivitetet e vler?simit t? p?rcaktuara nga organizata vet?rregulluese e vler?suesve, an?tar i s? cil?s vler?suesi ishte n? koh?n kur ?sht? shkaktuar d?mi.

N? praktik?n e vler?simit, vlera e pasuris? s? paluajtshme ndahet n? llojet e m?poshtme: vlera e tregut, vlera kadastrale, vlera e investimit, vlera e shp?timit, vlera e inventarit dhe vlera e z?vend?simit.

M? e zakonshme dhe m? e r?nd?sishmja p?r nj? person ?sht? vler?simi n? treg i pasurive t? paluajtshme. Kjo vler? p?rdoret n? shumic?n e transaksioneve, si: shitblerja, bartja e nj? objekti peng, gjat? p?rcaktimit t? pages?s s? qiras?, gjat? privatizimit etj.

Ne do t? flasim p?r mosmarr?veshjet n? lidhje me vler?n e vler?s s? tregut t? pasurive t? paluajtshme n? k?t? artikull.

Bazuar n? Ligjin p?r Veprimtarit? Vler?suese, vlera e tregut t? pasurive t? paluajtshme ?sht? ?mimi m? i mundsh?m me t? cilin kjo pron? mund t? tjet?rsohet n? tregun e hapur n? nj? mjedis konkurrues n? situata normale sociale, ekonomike dhe politike n? vend.

Me rastin e lidhjes s? transaksioneve, pal?t duhet t? mbajn? mend se sipas ligjit, n?se n? nj? akt ligjor rregullator apo n? nj? marr?veshje nuk p?rcaktohet nj? lloj i ve?ant? i vler?simit t? pasuris? s? paluajtshme, ?sht? vlera e tregut e k?tij objekti q? i n?nshtrohet krijimit. P?r m? tep?r, termat si "vlera aktuale", "vlera e arsyeshme", "vlera ekuivalente", "vlera reale" gjithashtu i referohen vler?s s? tregut.

??shtja e aplikimit t? vler?s s? tregut t? pasurive t? paluajtshme lind, p?r shembull, n? rastet e pretendimeve t? lidhura me kontratat e sigurimit, pasi q? pasuria e paluajtshme ?sht? m? s? shpeshti objekt i k?saj kontrate.

K?shtu, n? baz? t? paragrafit 2 t? nenit 947 t? Kodit Civil t? Federat?s Ruse, kur sigurohet pasuria, p?rve? n?se parashikohet ndryshe nga kontrata e sigurimit, shuma e siguruar nuk duhet t? kaloj? vler?n e saj aktuale (vlera e sigurimit). N? t? nj?jt?n koh?, neni 951 i Kodit Civil t? Federat?s Ruse parashikon shprehimisht se n?se shuma e sigurimit e specifikuar n? kontrat?n e sigurimit tejkalon vler?n e siguruar, kontrata ?sht? e pavlefshme n? at? pjes? t? shum?s s? sigurimit q? tejkalon vler?n e siguruar. K?shtu, bazuar n? dispozitat e Kodit Civil t? Federat?s Ruse dhe Ligjit p?r Veprimtarit? e Vler?simit, kur sigurohet pasuria e paluajtshme, shuma e sigurimit nuk duhet t? kaloj? vler?n aktuale, e cila ?sht? e barabart? me vler?n e tregut t? k?saj prone. Kjo qasje ndaj aplikimit t? vler?s s? tregut nga gjykatat p?rdoret n? m?nyr? uniforme (p?r shembull, Dekreti i Sh?rbimit Federal Antimonopol t? Rrethit t? Mosk?s i 21 janarit 2013 n? ??shtjen N A40-113591 / 10-59-1009, vendimi i Apelit t? Gjykat?s Rajonale Vologda t? dat?s 12 shtator 2012 N 33-3798 / 2012, etj. .d.), dhe jo vet?m n? ??shtjet e sigurimit.

Mosmarr?veshjet rreth aplikimit t? vler?s s? tregut jan? gjithashtu t? zakonshme n? rastet e mospages?s s? hipotek?s.

P?r shembull, ??shtja e Gjykat?s s? qytetit t? Sh?n Petersburgut N 2-2393/12 p?r konfiskimin e pron?s s? hipotekuar. N? k?t? rast, i pandehuri nuk ka p?rmbushur detyrimin e tij p?r t? paguar interesin sipas nj? marr?veshje kredie t? siguruar me hipotek?. Si rrjedhoj?, gjat? gjykimit, pjesa e hipotekuar e banes?s me tre dhoma u sekuestrua duke e shitur at? n? ankand publik. Nj?koh?sisht, sipas ligjit “P?r Hipotek?n”, gjykata ?sht? e detyruar t? p?rcaktoj? vler?n fillestare t? shitjes s? pron?s, e cila ?sht? sekuestruar. Prandaj, gjykata vendosi q? vlera fillestare e shitjes s? aksioneve t? banes?s t? jet? e barabart? me vler?n e tregut t? aksioneve t? banes?s si? p?rcaktohet n? raportin e vler?suesit t? paraqitur nga i pandehuri.

Sidoqoft?, m? shpesh n? praktik?n gjyq?sore ka mosmarr?veshje n? lidhje me besueshm?rin? e vler?s s? tregut t? treguar n? raportin e vler?suesit.

Ligji parashikon q? n? rast mosmarr?veshjeje p?r besueshm?rin? e vler?s s? tregut t? treguar n? raportin e vler?suesit, kjo vler? mund t? kund?rshtohet n? gjykat?. N? t? nj?jt?n koh?, n? rastet kur vler?simi i pasuris? s? paluajtshme ?sht? i detyruesh?m, gjykata ka t? drejt? t? detyroj? pal?t t? kryejn? nj? transaksion me nj? ?mim t? p?rcaktuar gjat? shqyrtimit t? mosmarr?veshjes n? nj? seanc? gjyq?sore, duke p?rfshir? nj? vler?sues t? pavarur si ekspert mjeko-ligjor. dhe duke e pyetur p?r vler?n e vler?s s? tregut t? pasurive t? paluajtshme.

Duhet t? kihet parasysh se sfidimi i besueshm?ris? s? vler?s s? objektit t? vler?simit, t? p?rcaktuar nga nj? vler?sues i pavarur, me paraqitjen e nj? pretendimi t? pavarur ?sht? i mundur vet?m n?se ligji ose akti tjet?r rregullator parashikon vler?simin e detyruesh?m p?r pal?t n? transaksion, organi shtet?ror, zyrtari, organet drejtuese t? personit juridik.

Legjislacioni rendit nj? s?r? rastesh n? t? cilat vler?simi i vler?s s? tregut t? pasurive t? paluajtshme ?sht? i detyruesh?m, p?rkat?sisht:

- me rastin e p?rcaktimit t? kostos s? objekteve n? pron?si t? Federat?s Ruse, subjekteve p?rb?r?se t? Federat?s Ruse ose komunave, me q?llim privatizimin e tyre, transferimin n? administrimin e besimit ose dh?nien me qira;

- p?r huadh?nien hipotekore t? personave fizik? dhe juridik? n? rastet e mosmarr?veshjeve p?r vler?n e objektit t? hipotek?s;

- kur lidhni kontrata martesore dhe ndani pasurin? e bashk?short?ve q? divorcohen me k?rkes? t? nj?r?s prej pal?ve ose t? dy pal?ve n? rast mosmarr?veshjeje p?r vler?n e k?saj pasurie;

- gjat? kontrollit t? pages?s s? taksave, n?se ka mosmarr?veshje p?r llogaritjen e baz?s s? tatueshme.

N?se nuk ?sht? e mundur t? kund?rshtohet n? m?nyr? t? pavarur vlera e objektit t? vler?simit t? p?rcaktuar nga nj? vler?sues i pavarur duke paraqitur nj? k?rkes? t? ve?ant?, ??shtja e besueshm?ris? s? k?saj vlere mund t? konsiderohet si pjes? e nj? mosmarr?veshjeje specifike mbi nj? transaksion, nj? akt t? l?shuar ose nj? vendim (p?rfshir? nj? ??shtje p?r njohjen e transaksionit t? pavlefsh?m, p?r kund?rshtimin e nj? akti normativ ose nj? vendimi t? nj? zyrtari, p?r pavlefshm?rin? e nj? vendimi t? nj? organi drejtues t? nj? personi juridik, etj.).

Konsideroni, p?r shembull, ??shtjen Nr. kontrata. Me vendim gjykate t? dat?s 17 n?ntor 2014, k?rkesa u refuzua. Ky vendim ?sht? kund?rshtuar nga pala padit?se, nd?r t? tjera, p?r shkak t? mosbesueshm?ris? s? raportit t? vler?suesit t? pavarur. Nd?rkoh?, Gjykata e Apelit, duke pasur parasysh Art. 65 t? Kodit t? Procedur?s s? Arbitrazhit t? Federat?s Ruse, barra e prov?s, n? nj? rezolut? t? dat?s 26 shkurt 2015, doli n? p?rfundimin se i pandehuri nuk provoi mosbesueshm?rin? e raportit t? vler?suesit p?r vler?n e tregut t? qiras? s? dh?n? nga paditesi, pasi: konkluzionet e percaktuara ne raportin ne fjale jane te arsyetuara; gjykata nuk kishte arsye t? dyshonte n? kompetenc?n e personit q? p?rgatiti raportin; pasi i padituri ka marr? shkres?n e padit?sit p?r ndryshimin e qiras? dhe p?rpara se padit?si t? aplikonte n? gjykat? me k?t? k?rkes?, i padituri nuk ka ngritur kund?rshtime p?r arsyetimin e pabesueshm?ris? s? informacionit p?r vler?n e tregut t? qiras? t? p?rcaktuar n? raportin p?rkat?s; pasi padit?si ka b?r? padi me t? paditurin, nuk ?sht? paraqitur asnj? prov? p?r mosbesueshm?rin? e kall?zimit t? paraqitur nga padit?si. Duke qen? se besueshm?ria e konkluzionit p?r vler?n e tregut t? objektit t? vler?simit, e p?rcaktuar n? raport, nuk ?sht? hedhur posht? nga konkluzioni p?r vler?n e vler?s s? tregut t? objektit t? vler?simit n? nj? raport tjet?r t? dh?n? nga i pandehuri, gjykata. nuk kishte arsye p?r caktimin e ekspertiz?s mjeko-ligjore p?r rastin. P?r rrjedhoj?, kontrata e qiras? ?sht? rinovuar dhe qiraja ?sht? caktuar n? vler?n e tregut t? treguar n? raportin e paraqitur nga padit?si.

Ky shembull tregon se, duke deklaruar gjat? gjykimit jo besueshm?rin? e raportit t? nj? vler?suesi t? pavarur, pala q? e ka b?r? k?t? deklarat? duhet t? provoj? mosbesueshm?rin? e k?tij raporti, t? pakt?n duke dh?n? nj? raport tjet?r p?r vler?simin e vler?s s? tregut. N? k?t? rast, gjykata ka mund?sin? t? zgjedh? nj? raport t? besuesh?m dhe t? marr? parasysh vler?n e tregut t? pron?s t? p?rcaktuar n? raportin e besuesh?m ose, n? prani t? dy raporteve t? ndryshme, gjykata mund t? urdh?roj? ekspertiz?n mjeko-ligjore dhe t? p?rcaktoj? vler?n e tregut t? pron?s gjat? gjykimit.

Q?ndrimi i p?rshkruar i gjykatave konfirmohet nga Vendimi i Gjykat?s s? Arbitrazhit t? Rrethit Veri-Per?ndimor t? dat?s 2 mars 2015 n? ??shtjen N A44-5396 / 2013 p?r zgjidhjen e mosmarr?veshjeve n? lidhje me p?rcaktimin e ?mimit t? shitjes s? sendeve t? paluajtshme. q? lindi gjat? lidhjes s? kontrat?s p?r shitjen e nj? pallati me truall, t? shpenguar n? rendin e realizimit t? s? drejt?s preferenciale p?r blerjen e pasurive t? paluajtshme me qira. N? k?t? rast, gjykata, duke marr? parasysh pranin? e dy raporteve t? ndryshme, ka urdh?ruar ekspertiz?n mjeko-ligjore p?r t? p?rcaktuar ?mimin e tregut t? pasuris? s? paluajtshme. Si rrjedhoj?, vlera e tregut t? paluajtshm?ris? s? kontestuar ?sht? p?rcaktuar nga gjykata n? baz? t? konkluzionit t? ekspertiz?s mjeko-ligjore.

K?shtu, n? praktik?, ndodh q? n? ?do mosmarr?veshje, nj?ra pal? vler?son pasurin? e paluajtshme n? nj? kompani dhe pala tjet?r i drejtohet nj? vler?suesi tjet?r. Si rezultat, padit?si dhe i padituri i paraqesin gjykat?s dy raporte t? ndryshme vler?simi. P?rve? faktit q? ato p?rgatiten nga ekspert? t? ndrysh?m, shpesh rezultati i vler?simit mund t? ndryshoj? ndjesh?m. Megjith?se vler?suesve u k?rkohet t? p?rdorin metodologji t? caktuara dhe t? vler?sojn? sipas standardeve t? vendosura, t? cilat duhet t? ?ojn? n? t? nj?jtat rezultate, kostoja aktuale nuk ?sht? gjithmon? e nj?jt?.

N? rastet kur rezultatet e vler?simit t? t? nj?jtit objekt, t? llogaritura nga specialist? t? ndrysh?m, ndryshojn? ndjesh?m nga nj?ri-tjetri, gjykata cakton nj? ekzaminim n? form?n e nj? vler?simi t? ndrysh?m t? pavarur. Gjithashtu, nj? ekzaminim i till? caktohet nga gjykata p?r t? verifikuar besueshm?rin? dhe v?rtet?sin? e raportit t? vler?suesit. N? k?t? rast, vler?suesi q? ka kryer vler?simin p?rfshihet n? ??shtje si pal? e tret? q? nuk b?n pretendime t? pavarura n? lidhje me objektin e mosmarr?veshjes (neni 51 i Kodit t? Procedur?s s? Arbitrazhit t? Federat?s Ruse).

Gjithashtu, nga shembujt e m?sip?rm rezulton se ekzistojn? dy lloje dokumentesh q? p?rgatiten nga vler?sues t? pavarur p?r gjykat?n: nj? raport vler?simi dhe nj? mendim i ekspertit mjeko-ligjor.

Sipas letr?s informative t? Presidiumit t? Gjykat?s s? Lart? t? Arbitrazhit t? Federat?s Ruse, dat? 30 maj 2005 N 92 "P?r shqyrtimin nga gjykatat e arbitrazhit t? ??shtjeve q? kund?rshtojn? vler?simin e pron?s t? prodhuar nga nj? vler?sues i pavarur" dhe n? baz? t? nenit 12 t? ligjit. mbi aktivitetet e vler?simit, nj? raport i nj? vler?suesi t? pavarur njihet si nj? dokument q? p?rmban informacione me vler? provuese dhe vlera p?rfundimtare e vler?s s? tregut t? objektit t? vler?simit t? treguar n? nj? raport t? till? ?sht? e besueshme dhe rekomandohet p?r q?llimet e kryerjes s? nj? transaksioni me vler?simin. Objekt.

Sipas k?rkesave t? legjislacionit, raporti i vler?simit t? objektit nuk duhet t? lejoj? interpretim t? paqart? ose t? jet? ?orientues. Raporti duhet t? p?rmbaj? t? gjith? informacionin q? ?sht? i nevojsh?m p?r nj? interpretim t? plot? dhe t? paqart? t? rezultateve t? vler?simit t? pasqyruara n? k?t? raport.

Konkluzioni i ekspertit mjekoligjor, si dhe raporti i vler?simit, ka vler? provuese dhe ?sht? hartuar gjithashtu n? p?rputhje me k?rkesat e akteve rregullatore ligjore n? fuqi. N? t? nj?jt?n koh?, p?rgatitja dhe ekzekutimi i konkluzionit t? ekspertit mjeko-ligjor kryhet jo vet?m duke marr? parasysh k?rkesat e legjislacionit n? fush?n e vler?simit, por edhe n? p?rputhje me ligjin q? rregullon dispozitat p?r ekspertiz?n mjeko-ligjore.

Nj? grup tjet?r mosmarr?veshjesh q? jan? t? r?nd?sishme sot jan? rastet p?r p?rcaktimin e vler?s kadastrale t? pasuris? s? paluajtshme t? barabart? me vler?n e saj t? tregut. R?nd?sia shpjegohet me faktin se q? nga janari 2015 jan? b?r? ndryshime n? legjislacionin tatimor, sipas t? cilit taksa e individ?ve mbi pron?n do t? llogaritet n? baz? t? vler?s kadastrale, nd?rkoh? q? vlera e tregut mund t? jet? duksh?m m? e ul?t se ajo kadastrale. vler?. Prandaj, vler?simi i vler?s s? tregut t? pasuris? s? paluajtshme ?sht? gjithashtu i r?nd?sish?m p?r p?rcaktimin e vler?s s? saj kadastrale.

K?shtu, Kolegjiumi Gjyq?sor p?r ??shtjet Administrative t? Gjykat?s s? Lart? t? Federat?s Ruse shqyrtoi n? gjykat? t? hapur nj? ??shtje civile q? sfidonte vler?n kadastrale t? pasurive t? paluajtshme. Padit?si iu drejtua Gjykat?s Rajonale t? Kemerov?s me k?rkes? p?r p?rcaktimin e vler?s kadastrale t? objekteve p?rkat?se t? patundshm?ris? n? shum?n e barabart? me vler?n e tyre t? tregut. N? mb?shtetje t? k?rkesave t? deklaruara, ajo vuri n? dukje se vlera kadastrale e objekteve t? patundshm?rive t? dh?na me qira e tejkalon ndjesh?m vler?n e tyre t? tregut, gj? q? v?rtetohet nga raporti p?r vler?simin e vler?s s? tregut t? objektit t? patundshm?ris?. N? t? nj?jt?n koh?, padit?si vuri n? dukje se marr?veshja e qiras? i jep qiramarr?sit t? drejt?n t? vendos? n? gjykat? vler?n kadastrale t? lokaleve t? dh?na me qira n? nj? shum? t? barabart? me vler?n e tyre t? tregut.

N? vendimin nr. 81-APG14-14 t? dat?s 11 shkurt 2015, Gjykata e Lart? konstatoi se legjislacioni aktual nuk p?rmban kufizime q? e pengojn? qiramarr?sin e pron?s si person me interes t? pavarur juridik t? aplikoj? n? gjykat? n? p?rputhje me procedur?n e p?rcaktuar me ligj p?r p?rcaktimin e vler?s kadastrale t? k?tij objekti n? shum?n e barabart? me vler?n e tij t? tregut, n?se nj? e drejt? e till? parashikohet n? marr?veshjen e qiras?.

Megjithat?, duhet theksuar se nga dispozitat e nenit 24.18 t? Ligjit p?r Veprimtarin? Vleresuese, rezulton se n? rast t? kontestimit t? rezultateve t? p?rcaktimit t? vler?s kadastrale, vlera e tregut t? pron?s duhet t? p?rcaktohet n? dat?n e t? cilit i ?sht? p?rcaktuar vlera kadastrale. Dometh?n?, n?se vlera e tregut e pron?s p?rkat?se ?sht? p?rcaktuar jo n? dat?n e p?rcaktimit t? vler?s kadastrale, do t? jet? e pamundur t? p?rcaktohet vlera kadastrale e barabart? me vler?n e tregut. Ky q?ndrim ?sht? p?rforcuar nga vendimi i m?sip?rm i Gjykat?s s? Lart?.

Duke p?rmbledhur t? gjitha sa m? sip?r, vlen t? theksohet se gjat? kryerjes s? transaksioneve t? ndryshme n? lidhje me pasurin? e paluajtshme, n?se nj? lloj vlere duhet t? zbatohet p?r nj? transaksion t? till?, ?sht? e nevojshme t? tregohet qart? n? marr?veshjen p?rkat?se lloji i real vler?simi i pasuris? q? do t? zbatohet. Pastaj n? t? ardhmen nuk do t? ket? asnj? mosmarr?veshje se ?far? lloj vlere t? pasuris? s? paluajtshme t? aplikohet n? k?t? rast. N? munges? t? nj? treguesi t? llojit t? vler?s s? pron?s q? do t? zbatohet sipas kontrat?s, ?sht? vlera e tregut ajo q? do t? zbatohet.

Kur vler?soni vler?n e pasurive t? paluajtshme, duke iu referuar vler?suesve t? pavarur, duhet t'i qaseni seriozisht zgjedhjes s? nj? vler?suesi t? pavarur, pasi raporti i hartuar prej tij do t? jet? nj? nga dokumentet m? t? r?nd?sishme t? p?rdorura gjat? kryerjes s? veprimeve me pasuri t? paluajtshme dhe duhet t? mos ngren? dyshime p?r besueshm?rin? dhe korrekt?sin?. N? rast t? marrjes s? nj? raporti vler?simi me mang?si faktike, si dhe me shkelje t? ligjit dhe standardeve shtet?rore, gjat? gjykimit, gjykata mund t? caktoj? nj? ekzaminim dhe t? marr? nj? raport t? ri vler?simi, sipas t? cilit vler?sohet vlera e tregut e pron?s s? diskutueshme. mund t? jen? t? ndryshme. P?r m? tep?r, vlera e p?rcaktuar rishtazi e vler?s s? pron?s mund t? jet? duksh?m m? e ul?t se vlera e p?rcaktuar m? par?.

Kur hyni n? transaksione t? pasurive t? paluajtshme, si dhe mbroni t? drejtat tuaja p?r pasuri t? paluajtshme n? rast mosmarr?veshjeje, duhet t? kuptoni se vler?simi i vler?s s? tregut duhet t? kryhet n? koh?n e duhur. Pra, gjat? kryerjes s? transaksioneve - p?rpara lidhjes s? marr?veshjes p?rkat?se, n? rast mosmarr?veshjeje - para paraqitjes s? k?rkes?padis? p?rkat?se, si dhe n? rastet e procedurave administrative n? lidhje me pasurin? e paluajtshme - para miratimit nga organi shtet?ror. t? nj? akti juridik n? lidhje me k?t? pasuri t? paluajtshme.

- (eng. vler?simi i pasurive t? paluajtshme) - nj? vler?sim i vler?s s? nj? prej llojeve t? aktiveve t? prekshme (pasuri t? paluajtshme). Kodi Civil i Federat?s Ruse (neni 130) i referohet pasurive t? paluajtshme: parcelat e tok?s; gjith?ka q? ?sht? e lidhur fort me tok?n, duke p?rfshir? nd?rtesat dhe strukturat, pyjet, plantacionet shum?vje?are; parcela n?ntok?sore; trupa ujor? t? izoluar; avion? dhe anije detare q? i n?nshtrohen regjistrimit; anije lundrimi n? brend?si; objekte hap?sinore; nd?rmarrjet si komplekse pron?sore q? p?rdoren p?r veprimtari sip?rmarr?se.

P?rkufizimi i pasurive t? paluajtshme si objekt vler?simi nuk p?rkon me k?t? p?rkufizim t? pasurive t? paluajtshme n? Kodin Civil t? Federat?s Ruse. Pasurit? e paluajtshme n? aktivitetet e vler?simit p?rfshijn? vet?m nj? truall mbi t? cilin jan? b?r? p?rmir?sime (nd?rtesat dhe strukturat) p?r t? rritur t? ardhurat e krijuara nga pasuria e paluajtshme. Vler?simi i pasurive t? paluajtshme p?rfshin, para s? gjithash, nj? s?r? veprimesh t? nj? vler?suesi p?r t? p?rcaktuar nj? lloj specifik t? vler?s s? objektit (tregu i arsyesh?m, investimi, hipoteka, etj.). Vlera e vler?s s? tregut llogaritet n? nj? dat? specifike, rezultatet e vler?simit mund t? p?rdoren vet?m p?r q?llimin e synuar. Dalloni midis vler?simit individual dhe masiv t? vler?s s? pasurive t? paluajtshme.

Vler?simi individual kryhet n? tre faza. N? faz?n e par?, objekti i vler?suar inspektohet, mblidhet dhe analizohet informacioni financiar; specifikoni parametrat fizik?. Krahas informacionit t? brendsh?m, vler?suesi mbledh informacionin e jasht?m t? nevojsh?m q? karakterizon segmentin e tregut t? pasurive t? paluajtshme t? cilit i p?rket pasuria q? vler?sohet, si dhe t? dh?na p?r ?mimin dhe parametrat fizik? t? objekteve t? ngjashme me pasurin? q? vler?sohet. N? faz?n e dyt?, vler?suesi zgjedh metodat optimale t? t? ardhurave, kostos dhe qasjet krahasuese (t? tregut) dhe vler?son duke p?rdorur metodat e zgjedhura. Zgjedhja e metodave varet nga lloji i objektit q? vler?sohet, objektivat e vler?simit, gjendja e nj? segmenti t? caktuar t? tregut t? pasurive t? paluajtshme. K?ta parametra, s? bashku me rezultatet e analiz?s s? treguesve financiar?, ndikojn? n? peshimin e vlerave t? nd?rmjetme t? vler?s s? p?rftuar me metoda t? ndryshme, kur nxjerrin vler?n p?rfundimtare t? vler?s s? objektit q? vler?sohet n? faz?n e tret?.

Ve?orit? e pasurive t? paluajtshme si objekt vler?simi p?rfshijn?: p?rb?rjen e aktiveve q? vler?sohen - toka dhe nd?rtesa; nevoja p?r t? vler?suar t? drejtat e pjesshme; duke p?rdorur normat e qiras? s? tregut n? p?rcaktimin e t? ardhurave potenciale bruto; llogaritja e norm?s s? kapitalizimit si shuma e norm?s s? kthimit dhe norm?s s? kthimit t? kapitalit; aplikimi i modeleve t? analiz?s hipotekore-investuese p?r vler?simin e pasurive t? paluajtshme t? financuara me dh?nie kredie; ndikimi dominues i vendndodhjes n? kosto; krahasimi i objektit t? vler?suar dhe analog?ve p?r nga parametrat fizik? etj.

Vler?simi i vler?s s? pasurive t? paluajtshme nga ekspert?t profesional? ?sht? nj? sh?rbim mjaft i zakonsh?m sot, pa t? cilin nj? s?r? operacionesh tregtare (dhe nganj?her? jo-tregtare) q? lidhen me strehimin dhe llojet e tjera t? pasurive t? paluajtshme jan? t? domosdoshme. Me fjal? t? tjera, praktikisht asnj? transaksion i pasurive t? paluajtshme nuk ?sht? i mundur pa nj? vler?sim monetar t? pavarur. P?r m? tep?r, ?sht? profesionalizmi n? kryerjen e nj? ekzaminimi t? till? financiar dhe llogaritja e kostos reale m? t? sakt? t? nj? nd?rtese apo trualli q? formon n? mas? t? madhe vler?n e tyre n? treg.

N? t? v?rtet?, blerja dhe shitja e nj? apartamenti, nd?rtese ose pasurie t? tjera t? paluajtshme pothuajse nuk ndodh kurr? "rast?sisht", sepse pa ditur koston reale t? banesave ose parcelave t? tok?s n? nj? rajon t? caktuar, transaksione t? tilla tregtare nuk jan? t? mundshme sot. P?rve? k?saj, nevoja p?r vler?sim monetar vjen edhe p?r faktin se ?mimet e banesave dhe tok?s jan? mjaft t? larta sot dhe vet? tregu i pasurive t? paluajtshme aktualisht ?sht? mjaft i paq?ndruesh?m. Bazuar n? sa m? sip?r, b?het e qart? se nj? vler?sim i pavarur nga eksperti i pasurive t? paluajtshme gjat? blerjes, shitjes apo llojeve t? tjera t? tjet?rsimit nuk ?sht? nj? trill, por nj? domosdoshm?ri reale.

N? cilat raste i drejtoheni vler?simit monetar t? pasurive t? paluajtshme?

Si? ?sht? p?rmendur tashm?, ekspertiza e pavarur financiare, e cila b?n t? mundur p?rcaktimin e vler?s reale t? nj? objekti rezidencial ose jo-banesor, si dhe t? tok?s, p?rdoret n? t? gjitha llojet e operacioneve tregtare q? lidhen me nj? pron? t? till?. N? ve?anti, sh?rbimet e vler?suesve ekspert? p?rdoren n? rastet e m?poshtme:

– blerjen dhe shitjen ose ?do form? tjet?r tjet?rsimi t? pasurive t? paluajtshme;
- p?rdorimi i objekteve rezidenciale dhe jorezidenciale si kolateral (kolateral) gjat? marrjes s? kredive bankare dhe jobankare;
- caktimi i detyrimeve t? borxhit ndaj pron?s;
- transferimi i banesave ose tok?s me qira, si dhe n? t? ashtuquajturin menaxhim t? besimit;
- p?rdorimi i nd?rtesave, parcelave t? tok?s dhe formave t? tjera t? pasurive t? paluajtshme si kontribut n? kapitalin e autorizuar;
— likuidimi (rr?nimi) i objekteve t? paluajtshm?ris?;
– sigurimi i nj? apartamenti ose i objekteve t? tjera;
— zbatimi i projekteve investuese q? p?rfshijn? objekte rezidenciale, jorezidenciale dhe tok?sore;
– zbatimi i t? drejtave t? trash?gimis?, zgjidhja gjyq?sore e llojeve t? ndryshme t? mosmarr?veshjeve pron?sore

Gjithashtu, ka nj? s?r? rastesh t? tjera kur b?het e nevojshme t? b?het nj? vler?sim i pavarur i vler?s s? sendeve t? paluajtshme q? jan? n? pron?si shtet?rore dhe private.

Cilat lloje t? pronave i n?nshtrohen vler?simit?

P?rkund?r faktit se vet? koncepti i "pasuris? s? paluajtshme" ?sht? mjaft i gjer?, kur flasim p?r vler?n monetare, ato zakonisht n?nkuptojn? tre lloje kryesore t? pron?s s? till? - nd?rtesa, struktura dhe tok?. Praktika m? e zakonshme n? k?t? rast ?sht? tradicionalisht llogaritja e vler?s reale t? nj? apartamenti banimi ose nj? objekti banimi privat kur ato blihen dhe shiten ose jepen me qira, si dhe vler?simi i kostos s? nd?rtesave dhe strukturave industriale (kjo e fundit p?rfshijn? t? gjitha llojet e objekteve industriale dhe sht?piake q? mund t? jen? pjes? e pron?s s? nj? organizate ose nd?rmarrje q? ka nevoj? p?r nj? ekzaminim financiar t? pavarur t? vler?s s? pasuris? s? paluajtshme).

P?r sa u p?rket parcelave, tokat IZHS (nd?rtim banesash individuale), parcelat e kopshtit dhe kopshtit, toka industriale dhe bujq?sore, toka pyjore, etj. zakonisht i n?nshtrohen vler?simit monetar t? ekspert?ve.

Qasjet baz? t? vler?simit monetar dhe metodat e vler?simit t? pasurive t? paluajtshme

Kur b?het fjal? p?r vler?simin monetar t? ?do lloj pasurie, mund t? merren parasysh lloje t? ndryshme t? vler?s. N?se flasim konkretisht p?r pasuri t? paluajtshme, at?her? ka vlera tregu, investuese, kadastrale dhe likuiduese. P?rve? k?saj, ndonj?her? mund t? flasim p?r koston e sigurimit, konsumatorit; vler?n e objekteve t? pasurive t? paluajtshme me r?nd?si shoq?rore ose vler?n e nj? nd?rmarrjeje n? lidhje me vler?simin e nd?rtesave ose strukturave individuale. M? shpesh, duhet t? merremi me vler?n e tregut t? nd?rtesave dhe strukturave t? paluajtshme, e cila n? fakt p?rfaq?son ?mimin m? real t? blerjes dhe shitjes s? nj? objekti t? till? n? tregun e hapur t? pasurive t? paluajtshme n? momentin e vler?simit.

N? aktivitetet e vler?simit profesional sot, p?rdoren tre qasje kryesore - fitimprur?se, e kushtueshme dhe gjithashtu krahasuese. Bazuar n? qasjen e zgjedhur, zbatohet nj? metodologji e caktuar, sipas s? cil?s ekspert?t kryejn? m? pas nj? vler?sim t? pavarur t? tregut ose t? ndonj? vlere tjet?r t? nj? apartamenti, objekti industrial, truall etj. D?shiroj t? t?rheq v?mendjen p?r faktin se ?do nuanc? e secil?s metodologji vler?simi (dhe aktualisht ka disa) n? k?t? rast rregullohet nga kuadri rregullator dhe legjislativ i vendosur, dhe ?sht? p?r k?t? arsye q? vet?m specialist? ekspert? profesionist? me njohurit? dhe p?rvoj?n e nevojshme, si dhe q? kan? licenc?n e duhur p?r t? kryer pun? vler?suese, mund t? angazhohen n? vler?simin monetar.

Lexoni gjithashtu: Transferimi i pron?s p?r p?rdorim falas

Si ?sht? vler?simi i pasurive t? paluajtshme

M? shpesh, nj? sh?rbim i till? p?rfshin nj? gam? t? t?r? veprash, dhe p?rb?rja e tij do t? varet kryesisht nga ?far?, si dhe p?r ?far? q?llimesh vler?sohet. N? k?t? rast eksperti merr n? konsiderat? nj? s?r? pikash: llojin e sendit t? paluajtsh?m (apartament, sht?pi, nd?rtes? industriale, tok?), q?llimin e vler?s monetare t? tij (shitje, peng, kalim detyrimesh, vler?sim t? p?rgjithsh?m t? biznesit, etj. .), karakteristikat dhe kushtet e tregut t? pasurive t? paluajtshme n? nj? rajon t? caktuar dhe n? nj? koh? t? caktuar. Gjithashtu, tiparet e nj? vler?simi t? till? t? pavarur t? ekspert?ve do t? varen kryesisht nga lloji i pron?sis? s? k?saj prone - pron? private ose shtet?rore.

N? shumic?n e rasteve, ky proces p?rfshin hapat e m?posht?m:

- nj? p?rcaktim t? qart? t? q?llimeve dhe objektivave q? nj? pun? e till? i vendos vetes;
— nj? inspektim paraprak i pron?s q? vler?sohet;
– hartimi i nj? marr?veshjeje p?r ofrimin e sh?rbimeve t? vler?simit t? ekspert?ve;
– mbledhjen e t? dh?nave par?sore, si dhe analiz?n e tyre t? detajuar;
— p?rcaktimi nga nj? ekspert i qasjeve dhe metodave m? t? mira q? do t? p?rdoren n? llogaritjen e kostos s? banimit, tok?s ose nd?rtes?s/struktur?s industriale;
- vler?simi i pron?sis? (n? rastin e ekzaminimit monetar t? kostos s? parcelave t? tok?s, b?het gjithashtu nj? vler?sim i p?rmir?simeve n? vend);
- gjat? p?rdorimit t? metodave t? ndryshme t? vler?simit - krahasimi i rezultateve t? marra;
– hartimi i nj? raporti p?r rezultatet e pun?s s? kryer, si dhe marrja e nj? mendimi t? pavarur eksperti p?r koston e objektit.

Rezultati kryesor i vler?simit t? ?do pasurie t? paluajtshme ?sht? raporti dokumentar i ofruar, i cili p?rmban t? gjith? informacionin e nevojsh?m p?r k?t? pron?, vler?n e saj t? vler?suar, si dhe metodat, qasjet dhe mjetet e tjera q? jan? p?rdorur n? pun?n e nj? eksperti vler?sues.

Emri BCG Informauditservice, ose "IAS", i referohet nj? ose ?do numri t? personave juridik? t? p?rfshir? n? BCG Informauditservice dhe q? jan? kompani private t? regjistruara n? p?rputhje me ligjet e Federat?s Ruse. SNK dhe firmat brenda saj jan? persona juridik? t? ve?ant? dhe t? pavarur. Informacioni i detajuar rreth BCG "Informauditservice" ?sht? paraqitur n? faqen ton? t? internetit.

P?rcaktimi i vler?s s? tregut t? pasurive t? paluajtshme

Hulumtimi i marketingut i modeleve t? orientuara n? hap?sir? t? tregut t? pasurive t? paluajtshme 52

Nd?rtimi i rreshtave t? p?rafruar. Studimi i var?sive duke p?rdorur linjat e trendit. pes?dhjet?

Metodat parashikuese n? studimin statistikor t? objekteve t? pasurive t? paluajtshme. 49

Teoria e informacionit. 47

Metodat p?r studimin e ve?orive cil?sore 44

Qasje krahasuese p?r vler?simin e pasurive t? paluajtshme. metod? statistikore. 39

Niveli i rrezikut n? tregun e pasurive t? paluajtshme. 35

indekset e tregut t? pasurive t? paluajtshme. 32

Faktor?t q? ndikojn? n? tregun e pasurive t? paluajtshme. 24

Fazat e luhatjeve ciklike n? tregun e pasurive t? paluajtshme dhe n? tregun e kapitalit. dhjet?

Struktura e tregut t? pasurive t? paluajtshme 8

P?rcaktimi i vler?s s? tregut t? pasurive t? paluajtshme. 3

Klasifikimi sipas llojeve dhe klasave t? pasurive t? paluajtshme rezidenciale dhe zyre. 54

Vlera e tregut e pron?s ?sht? shuma e vler?suar n? t? cil?n shit?si, i cili ka informacion t? plot? p?r vler?n e pron?s dhe nuk ?sht? i detyruar ta shes? at?, dhe bler?si, i cili gjithashtu ka informacion t? plot? p?r vler?n e pron?s. nuk ishte i detyruar p?r ta bler? at?, kishte nj? d?shir? t? nd?rsjell? p?r t? p?rfunduar nj? transaksion blerje-shitje.

Kushtet n? t? cilat mund t? p?rcaktohet vlera e tregut t? pron?s:

Tregu duhet t? jet? konkurrues, duke ofruar zgjedhje t? mjaftueshme p?r nj? num?r t? madh bler?sish dhe shit?sish.

Bler?sit dhe shit?sit jan? t? lir? dhe t? pavarur nga nj?ri-tjetri, t? informuar mir? p?r ecurin? e transaksionit, duke e p?rdorur at? n? avantazhin e tyre.

Prona ?sht? n? qarkullim (bler? dhe shitur brenda nj? kohe t? arsyeshme, gj? q? ka siguruar disponueshm?rin? e saj p?r t? gjith? bler?sit potencial.)

Pagesa p?r transaksionin b?het me para n? dor? ose n? ekuivalentin e tij kur shit?si dhe bler?si p?rdorin procedur?n dhe kushtet financiare t? pranuara n? treg.

Burimet e informacionit dhe plot?sia e studimit.

Vler?suesi p?rdor burime t? ndryshme informacioni, t? cilat mund t? ndahen n?:

Informacioni i marr? nga klienti

Informacion p?r situat?n n? tregun e pasurive t? paluajtshme (zyrtare)

Informacion nga kompanit? e pasurive t? paluajtshme

Informacion nga gazetat periodike t? marra

Informacion mbi bazat e t? dh?nave t? ve?anta (pasuri t? paluajtshme)

Informacion nga pronat e paluajtshme dhe faqet e tjera t? internetit.

P?rcaktimi i kostos s? objekteve t? prodhimit, duke marr? parasysh t? gjith? faktor?t q? ndikojn? n? kosto nga mjedisi i objektit dhe lidhja me vler?n e menj?hershme t? tij.

Qasje p?r vler?simin e pasurive t? paluajtshme.

N? praktik?n e vler?simit, p?rdoren 3 qasje t? ndryshme p?r vler?simin e pasurive t? paluajtshme:

I shtrenjt?: bazuar n? faktin se asnj? bler?s nuk do t? ishte i gatsh?m t? paguante p?r nj? pron? m? shum? se shuma e k?rkuar p?r ta krijuar at? p?rs?ri.

Kostoja e krijimit t? nj? objekti llogaritet sipas treguesve t? vler?suar t? konsoliduar.

Kjo metod?, duke marr? parasysh koeficient?t e inflacionit, ju lejon t? vler?soni me sakt?si vler?n e tregut t? pron?s. Megjithat?, ajo ?sht? e kufizuar n? zbatim, p?r shembull, p?r objektet, kostoja e t? cilave nuk mund t? llogaritet me nj? metod? t? vler?suar, ose objektet q? mbartin nj? vler? unike historike dhe kulturore, metoda gjithashtu nuk merr parasysh n? m?nyr? t? dob?t gjendjen aktuale t? tregut t? pasurive t? paluajtshme.

Qasja krahasuese ndaj vler?simit (metoda e analiz?s krahasuese t? shitjeve)

Kjo metod? ndahet n? 2 metoda vler?simi:

- metoda e faktor?ve korrigjues - kjo metod? konsiston n? zgjedhjen e nj? objekti analog n? lidhje me vler?simin dhe duke krahasuar shenja t? ndryshme t? p?rmir?simit ose p?rkeq?simit t? vetive, futen faktor?t korrigjues.

N? kushtet moderne, metoda ?sht? e vjet?ruar dhe me pak p?rdorim!

a) kushtet n? koh? jan? dinamike dhe idiosinkratike - ?sht? e pamundur t? prodhohet nj? tabel? p?r ?do kombinim faktor?sh dhe llojesh t? pasurive t? paluajtshme

b) vlera e kushteve n? qytete ?sht? relative.

Metoda e analiz?s statistikore - kjo metod? lejon, n? baz? t? p?rpunimit matematikor t? ?mimit t? shitjes t? dhjet?ra analog?ve t? nj? objekti t? pasurive t? paluajtshme dhe duke marr? parasysh grupe t? ndryshme faktor?sh ndikues, t? simulojn? situata n? t? cilat vler?sohet nj? objekt i caktuar dhe p?r t? marr? vler?n p?rfundimtare t? tregut t? objektit. Kjo metod? nuk mund t? zbatohet p?r t? vler?suar objektet unike q? nuk kan? analoge.

P?rfituese. Ai ka 2 metoda vler?simi:

Metoda e kapitalizimit t? t? ardhurave

Thelbi i metod?s s? kapitalizimit t? t? ardhurave - p?rcaktimi i vler?s s? nj? prone ndodh duke konvertuar t? ardhurat vjetore neto operative (NOR) n? vler?n aktuale.

C - vlera e pron?s (den.nj?si)

NOI - T? ardhurat neto operative ose CHOD (t? ardhurat neto nga operacioni n? anglisht (NOI))

Rk - Raporti i kapitalizimit

Raporti i kapitalizimit - nj? tregues q? pasqyron raportin e t? ardhurave t? pritura vjetore (NOR) me vler?n e pasurive t? paluajtshme:

Rk - raporti i kapitalizimit

Rn - norma e kthimit t? investitorit n? kapitalin e investuar - norma e kthimit t? pritur nga investitori nga investimi, duke marr? parasysh rrezikun n? treg.

Nv - norma e kthimit t? kapitalit - norma e interesit q? siguron nj? kthim n? investimin fillestar. Norma i ndan t? ardhurat n? dy pjes?: rimbursimi i investimeve kapitale n? pasuri t? paluajtshme dhe marrja e t? ardhurave nga pron?sia e objektit.

N? praktik?n e vler?simit p?rdoren 3 metoda p?r llogaritjen e norm?s s? kthimit t? kapitalit, metoda Ring, metoda Inwood dhe metoda Hoskold.

Metoda e Unaz?s Kjo metod? p?rdoret kur principali pritet t? shlyhet me k?ste t? barabarta. Norma e kthimit ?sht? pjesa vjetore e kapitalit fillestar t? alokuar p?r nj? fond z?vend?sues pa interes.Kjo pjes? bazohet n? nj? kthim 100% t? kapitalit.

Metoda Inwood Kjo metod? p?rdoret n?se shuma e kthimit t? kapitalit riinvestohet n? shkall?n e kthimit nga investimi. N? k?t? rast, norma e kthimit si p?rb?r?s i raportit t? kapitalizimit ?sht? e barabart? me faktorin e fondit z?vend?sues me t? nj?jt?n norm? interesi.

Lexoni gjithashtu: Marr?veshja e besimit t? pron?s

Metoda Hoskold P?rdoret kur shkalla e kthimit t? investimit fillestar ?sht? disi e lart? dhe riinvestimi me t? nj?jtin norm? nuk ka gjasa. P?r fondet e riinvestuara, pritet t? p?rfitohen t? ardhura me norm?n pa rrezik.

Kjo metod? p?rdoret n?se rrjedhat e t? ardhurave jan? t? q?ndrueshme p?r nj? periudh? t? gjat? dhe jan? t? r?nd?sishme, si dhe n?se fluksi i t? ardhurave po rritet me rit?m t? q?ndruesh?m.

Metoda nuk ?sht? e zbatueshme n? nj? situat? kur objekti i vler?simit ?sht? nj? objekt nd?rtimi n? vazhdim ose k?rkon rind?rtim t? konsideruesh?m, pra n? t? ardhmen e af?rt nuk mund t? sjell? t? ardhura t? q?ndrueshme.

"Paqart?sia e informacionit" e tregut rus, gj? q? e b?n t? v?shtir? llogaritjen e t? ardhurave neto t? funksionimit dhe norm?s s? kapitalizimit, p?r shkak t? munges?s s? informacionit mbi transaksionet reale t? shitjeve, pagesat e mir?mbajtjes, etj.

Metoda e fluksit t? zbritur t? paras? (DCF) ?sht? m? komplekse, e detajuar dhe ju lejon t? vler?soni nj? objekt n? rast t? marrjes s? flukseve monetare t? paq?ndrueshme prej tij, duke modeluar tiparet karakteristike t? marrjes s? tyre.

Metoda DDP zbatohet kur:

flukset monetare t? ardhshme pritet t? jen? materialisht t? ndryshme nga ato aktuale;

ka prova p?r t? justifikuar madh?sin? e flukseve monetare t? ardhshme nga pasurit? e paluajtshme;

flukset e t? ardhurave dhe shpenzimeve jan? sezonale;

prona q? vler?sohet ?sht? nj? objekt i madh tregtar multifunksional;

prona ?sht? n? nd?rtim ose sapo ?sht? nd?rtuar dhe input: (ose ?sht? v?n? n? funksion).

Metoda e skontuar e flukseve monetare ?sht? metoda m? e gjithanshme p?r p?rcaktimin e vler?s aktuale t? flukseve monetare t? ardhshme. Flukset e paras? mund t? ndryshojn? n? m?nyr? arbitrare, t? rrjedhin n? m?nyr? t? pabarabart? dhe t? karakterizohen nga nj? nivel i lart? rreziku. Kjo ?sht? p?r shkak t? specifikave t? nj? gj?je t? till? si pasuria e paluajtshme. Pasurit? e paluajtshme jan? bler? nga nj? investitor kryesisht p?r shkak t? p?rfitimeve t? caktuara n? t? ardhmen. Investitori e shikon pron?n si nj? grup p?rfitimesh t? ardhshme dhe vler?son atraktivitetin e saj n? kuptimin se si vlera monetare e k?tyre p?rfitimeve t? ardhshme lidhet me ?mimin me t? cilin prona mund t? blihet.

Metoda DCF ju lejon t? vler?soni vler?n e pasurive t? paluajtshme bazuar n? rrym?n

Kapitulli. Vler?simi i pasurive t? paluajtshme

1. Konceptet dhe ve?orit? baz? t? tregut t? pasurive t? paluajtshme

Si? u p?rmend n? fillim, vler?simi si nj? zon? e re e infrastruktur?s s? tregut u ngrit n? lidhje me nevoj?n p?r t? zgjidhur mosmarr?veshjet pron?sore, n? t? cilat pal?t u detyruan t? p?rdorin sh?rbimet e arbitrave t? pavarur t? ?mimeve p?r t? p?rcaktuar vler?n objektive t? nj? t? caktuar. prone. Jasht? vendit, me ekzistenc?n e pron?sis? private t? tok?s, pasuria e paluajtshme ka vler?n m? t? madhe si nga pik?pamja e subjekteve individuale, ashtu edhe nga pik?pamja e shtetit (pasuria e paluajtshme ?sht? p.sh. baza kryesore e taksave n? SHBA. ).

Dhe n? vendin ton?, nd?r element?t e ekonomis? s? tregut, nj? vend t? ve?ant? zinin pronat e paluajtshme, t? cilat, nga nj?ra an?, jan? pjes? e mjeteve t? prodhimit (toka, administrative, publike, industriale, magazina, tregtare etj. nd?rtesat, si dhe strukturat e tjera) dhe sh?rben si baz? p?r veprimtari dhe zhvillim ekonomik p?r nd?rmarrjet dhe organizatat e t? gjitha llojeve dhe formave t? pron?sis?. Nga ana tjet?r, ai vepron si baz? p?r ekzistenc?n personale t? qytetar?ve dhe p?rdoret p?r konsum joproduktiv, personal. Sht?pit? e banimit, apartamentet, sht?pit? e fshatit, nd?rtesat ndihm?se, garazhet dhe t? ngjashme, n? pron?si t? qytetar?ve dhe t? p?rdorura p?r jetes? dhe nevoja t? tjera personale, sh?rbejn? si mallra konsumi, dhe t? nj?jtat sht?pi, apartamente, garazhe, dacha (vila), nd?rtesa dhe t? ngjashme , t? p?rdorura p?r q?llime tregtare, sh?rbejn? si objekte konsumi.

Pasuri t? paluajtshme jan? objektet fizike me vendndodhje fikse n? hap?sir? dhe ?do gj? q? ?sht? e lidhur n? m?nyr? t? pandashme me to si n? sip?rfaqe ashtu edhe mbi sip?rfaqen e tok?s ose ?do gj? q? ?sht? objekt sh?rbimi, si dhe t? drejtat, interesat dhe p?rfitimet q? rrjedhin nga pron?sia e sendeve. Objektet fizike jan? parcela toke t? lidhura n? m?nyr? t? pazgjidhshme dhe nd?rtesa t? vendosura n? to.

Ka dallime n? konceptin e pasurive t? paluajtshme si objekt vler?simi dhe n? p?rkufizimin e Kodit Civil.

Nga t? dyja pozicionet, sendet e paluajtshme (pasuri t? paluajtshme, pasuri t? paluajtshme) p?rfshijn? parcelat e tok?s, parcelat n?ntok?sore, trupat ujor? t? izoluar dhe gjith?ka q? ?sht? e lidhur fort me tok?n, dometh?n? objektet q? nuk mund t? zhvendosen pa d?mtime joproporcionale p?r q?llimin e tyre, duke p?rfshir? pyjet. , mbjelljet shum?vje?are, strukturat e nd?rtimit. Por nga pik?pamja e vler?simit, pasurit? e paluajtshme nuk p?rfshijn? anijet ajrore dhe detare q? i n?nshtrohen regjistrimit shtet?ror, anijet e lundrimit n? brend?si, objektet hap?sinore. (neni 130 i Kodit Civil t? Federat?s Ruse).

Para se t? vazhdohet me shqyrtimin e procedurave t? vler?simit t? pasurive t? paluajtshme, ?sht? e nevojshme t? merren parasysh ve?orit? e k?tij lloji t? pron?s, si nj? produkt i ve?ant? me nj? s?r? pronash:

1. fondamentaliteti(stacionariteti dhe materialiteti);

2. Sh?rbimet.?do objekt ka vler?, duke pasur deri diku karakteristika t? tilla si p?rshtatshm?ria dhe furnizimi i kufizuar. Furnizimi i kufizuar duhet t? jet? i pranish?m p?r t? krijuar vler? t? konsiderueshme. Idealet dhe standardet shoq?rore, aktivitetet dhe prirjet ekonomike, ligjet, vendimet dhe veprimet e qeveris?, forcat natyrore ndikojn? n? sjelljen e njer?zve dhe t? gjitha k?to, duke nd?rvepruar me nj?ri-tjetrin, krijojn?, mir?mbajn?, ndryshojn? ose ulin vler?n e pasurive t? paluajtshme.

Pasurit? e paluajtshme jan? nj? nga mallrat e pakta vlera e t? cilave mund t? rritet me kalimin e koh?s. Edhe n? vendet e zhvilluara, ku ka nj? mbiprodhim t? banesave dhe nj? tepric? t? ofert?s ndaj k?rkes?s, ka nj? tendenc? drejt rritjes s? vler?s s? pronave.

3. Q?ndrueshm?ria pasurit? e paluajtshme e tejkalojn? k?t? tregues p?r pothuajse t? gjitha mallrat e tjera, me p?rjashtim t? disa llojeve t? gur?ve t? ?muar dhe produkteve t? rralla metalike. Sipas kodeve dhe rregulloreve t? nd?rtimit n? fuqi n? Rusi (SNiP), nd?rtesat e banimit, n? var?si t? materialit t? strukturave kryesore (themelet, muret, tavanet), ndahen n? 6 grupe me jet? standarde sh?rbimi nga 15 deri n? 150 vjet.

4. Diversiteti, unike dhe origjinalitet.?sht? praktikisht e pamundur t? flasim p?r dy apartamente identike, dy nd?rtesa identike, dy parcela identike, pasi ato do t? ken? domosdoshm?risht dallime n? vendndodhje n? lidhje me objektet e tjera, me komunikimet, me vij?n e horizontit dhe pikat kardinal. P?r m? tep?r, p?r ?do bler?s (ose investitor), nj? kombinim i grupit t? tyre t? preferencave, mund?sive dhe kufizimeve p?rfundimisht p?rcakton atraktivitetin e pron?s.

5. Kontrollueshm?ria.?do objekt ka nevoj? p?r menaxhim t? vazhduesh?m, pavar?sisht nga q?llimi i tij funksional. K?to jan? mir?mbajtja e objekteve rezidenciale ose jorezidenciale nga sh?rbimet publike (dhe pagesa e tyre), siguria dhe riparimet aktuale, k?rkimi i qiramarr?sve dhe kontrolli mbi marrjen e pagesave t? qirave, pun? t? ndryshme sezonale ose parandaluese q? lidhen me mir?mbajtjen e banesave dhe fondet jorezidenciale.

N? segmente t? caktuara t? tregut, pasurit? e paluajtshme shfaqen si nj? produkt q? i n?nshtrohet luhatjeve sezonale. K?shtu, tregu i qirave t? banesave dallohet nga luhatjet e ofert?s dhe k?rkes?s me ndryshimin e stin?ve. N? t? nj?jt?n koh?, tregu i ambienteve jorezidenciale nuk varet shum? nga koha e vitit, k?tu luhatjet jan? t? lidhura ngusht? me situat?n e p?rgjithshme ekonomike.

6. Rregullimi i detajuar i transaksioneve t? pasurive t? paluajtshme nga shtetiautoritetet shtet?rore dhe komunale. Shteti, n? ndjekje t? interesave publike, zbaton funksionet q? lidhen me kontabilitetin e pasurive t? paluajtshme dhe regjistrimin e transaksioneve me t? p?r t? mbrojtur t? drejtat e pronar?ve dhe p?r t? siguruar funksionin e tij fiskal n? aspektin tatimor.

Si ?do mall n? treg, objektet e pasurive t? paluajtshme kan? nj? ?mim dhe vler? (shih Figur?n 5.1).

Oriz. 5.1. Kostoja, ?mimi dhe kostot

?mimi i pron?s - ky ?sht? ?mimi i nj? transaksioni t? ve?ant? shitblerjeje q? ka ndodhur. Meqen?se ?mimi n? ?do transaksion real t? propozuar lidhet me vler?n e pron?s, k?to terma shpesh p?rdoren n? m?nyr? t? nd?rsjell?.

?mimi i transaksionit mund t? ndryshoj? ndjesh?m nga vlera e tregut. Ky ndryshim varet nga nj? s?r? arsyesh, t? tilla si disponueshm?ria e analog?ve ose stabiliteti i tregut. Pra, gjat? kriz?s s? viteve 1993-1994 dhe 1998-1999. n? Ukrain?, p?r t? marr? shpejt para, shit?sit me d?shir? shkuan p?r nj? ulje t? ?mimit 1020% n? m?nyr? q? t? p?rshpejtojn? shitjen e objekteve. Shpesh ?mimi fillestar mbivler?sohet q?llimisht me 15-20%, n? m?nyr? q? t? humbet kjo shum? m? von? n? procesin e negociatave. Ndonj?her?, ?mimi formohet n?n ndikimin e ideve personale t? pjes?marr?sve n? transaksion dhe nuk mund t? parashikohet.

?mimi ?sht? ekuivalenti monetar i pasuris?.

Vlera e tregut t? pron?s ?sht? ?mimi m? i mundsh?m me t? cilin mund t? shitet n? tregun e hapur n? kushte konkurruese. Kjo supozon se:

o nj?ra nga pal?t n? transaksion nuk ?sht? e detyruar t? shes? pron?n dhe pala tjet?r nuk ?sht? e detyruar ta blej? at?;

o pal?t jan? t? vet?dijshme p?r objektin e transaksionit dhe veprojn? n? interesat e tyre;

o objekti i vler?simit paraqitet n? tregun e hapur n? form?n e ofert?s publike;

o ?mimi i transaksionit ?sht? nj? shp?rblim i arsyesh?m p?r objektin e vler?simit dhe nj? nxitje p?r t? p?rfunduar nj? transaksion nga secila pal?;

o pagesa p?r pron?n e shprehur n? para. K?shtu, vlera e tregut i n?nshtrohet pazareve dhe mund t? rritet dhe t? bjer?.

Koncepti i vler?s s? nj? prone mund t? konsiderohet nga pozicione t? ndryshme. K?shtu dallojn? vler?n e tregut, koston e z?vend?simit, konsumatorin, restaurimin, investimin, sigurimin, vler?n tatimore, likuidimin, fillestare, mbetje, vler?n e kolateralit t? s? drejt?s s? qiras? s? nj? prone, vler?n e nj? sip?rmarrjeje ekzistuese dhe nj? pasurie me p?rdorim ekzistues. , etj.

vlera konsumatore (vlera n? p?rdorim ekzistues) pasqyron vler?n e nj? prone p?r nj? pronar t? caktuar, i cili nuk ka nd?rmend ta nxjerr? n? treg.

kostoja e z?vend?simit p?rcaktohet nga kostot n? ?mimet aktuale p?r nd?rtimin e nj? kopje t? sakt? t? objektit q? vler?sohet. K?tu p?rdoren t? nj?jtat zgjidhje arkitekturore, p?rdoren struktura dhe materiale t? ngjashme nd?rtimi, madje riprodhohet edhe cil?sia e punimeve t? nd?rtimit dhe montimit, vjet?rsimi dhe mang?sit? e zgjidhjeve arkitekturore t? objektit t? riprodhuar.

kostoja e z?vend?simit p?rcaktohet nga kostot n? ?mimet aktuale p?r nd?rtimin e nj? prone, dobia e s? cil?s ?sht? e barabart? me dobin? e pron?s q? vler?sohet, por e nd?rtuar n? nj? stil t? ri arkitekturor duke p?rdorur standarde moderne t? projektimit dhe materiale dhe struktura progresive, si dhe pajisje moderne.

kostoja e z?vend?simit shprehet me kostot e riprodhimit t? nj? kopje t? sakt? t? objektit, dhe kostoja e z?vend?simit shprehet me kostot e krijimit t? nj? analoge funksionale.

Kostoja e investimit - ?mimi i nj? prone, i p?rcaktuar n? baz? t? p?rfitimit t? saj p?r nj? person t? caktuar p?r t? arritur nj? q?llim t? caktuar investimi. Vlera e investimit llogaritet n? baz? t? t? ardhurave t? pritura t? investitorit dhe norm?s specifike t? kapitalizimit t? tyre, dhe mund t? jet? ose m? shum? ose m? e vog?l se vlera e tij e tregut. Ky lloj vlere ?sht? subjektiv.

Kostoja e sigurimit pasuria e paluajtshme llogaritet n? baz? t? kostos s? z?vend?simit ose kostos s? z?vend?simit t? nj? objekti q? ?sht? n? rrezik shkat?rrimi (ose shkat?rrimi). N? baz? t? kostos s? sigurimit t? objektit, p?rcaktohen shumat e sigurimit, pagesat dhe interesat.

Kostoja e taksimit pasuria e personave juridik? dhe fizik? p?rcaktohet me standarde t? akredituara gjat? inspektimeve tatimore nga vler?sues ekspert?, n? baz? t? vler?s s? tregut ose t? vler?s z?vend?suese t? pron?s. Aktualisht, nj? vler?sim i till? i objekteve t? pasurive t? paluajtshme kryhet sipas metodologjis? normative, duke marr? parasysh vler?n e inventarit t? objektit t? pasurive t? paluajtshme dhe bazohet n? koston e z?vend?simit.

Vlera e likuidimit p?rcaktohet n?se prona do t? asgj?sohet brenda nj? periudhe m? t? vog?l se jeta normale e pronave t? ngjashme dhe ?sht? shuma neto e parave q? pronari i pron?s mund t? marr? n? likuidim ose shitje t? detyruar.

Kostoja e asgj?simit ?sht? shuma neto e parave q? mund t? marr? pronari i pron?s n? likuidimin e plot? t? k?saj t? fundit.

kosto primare Objekti i pasurive t? paluajtshme - kostot aktuale t? blerjes ose krijimit t? nj? objekti n? koh?n e p?rdorimit t? tij.

vlera e mbetur Objekti i pasurive t? paluajtshme - kostoja e objektit, duke marr? parasysh amortizimin.

Vlera e pron?s n? p?rdorim aktual - vler?n e tregut t? pron?s, bazuar n? vazhdimin e form?s s? funksionimit t? saj n? kushtet e nj? shitje t? mundshme n? treg.

Vlera e nj? vazhdim?sie - kostoja e nj? kompleksi t? vet?m pron?sor, i p?rcaktuar n? p?rputhje me rezultatet e funksionimit t? prodhimit, i cili ?sht? formuar.

Depozit? t? siguris? - kostoja p?r t? siguruar kredin?.

Kostoja e objekteve t? specializuara - kostoja e objekteve q?, p?r shkak t? ve?orive t? tyre specifike, nuk mund t? shiten n? treg.

Kostoja e qiras? Objekti i paluajtshm?ris? - nj? pages? nj? her? p?r t? drejt?n e p?rdorimit dhe disponimit t? sendit.

?mimi i pasurive t? paluajtshme varet nga nj? s?r? faktor?sh q? mund t? grupohen si m? posht?.

1. Faktor?t objektiv? p?rcaktojn? nivelin mesatar t? ?mimeve t? transaksioneve specifike nga subjektet e pasurive t? paluajtshme. Nd?r to, vlen t? theksohen: ato makroekonomike q? lidhen me situat?n e p?rgjithshme t? tregut (taksat, detyrimet, dinamika e dollarit, inflacioni, papun?sia, niveli dhe kushtet e pagave, nevoja p?r pasuri t? paluajtshme, zhvillimi i aktivitetit t? huaj ekonomik). ; mikroekonomik?, parametra objektiv? karakteristik? t? transaksioneve specifike.

2. Faktor?t q? lidhen me fenomenin e nd?rgjegjes masive dhe natyr?s psikologjike (reklama masive, pritshm?rit? inflacioniste, simpatia, nd?rgjegj?simi etj.).

3. Faktor?t fizik?: vendndodhja - larg?sia nga qendra, shkalla e zhvillimit t? infrastruktur?s dhe lidhjeve t? transportit, zgjidhjet arkitektonike dhe projektuese, gjendja e pron?s, disponueshm?ria e sh?rbimeve, faktor?t mjedisor? dhe sizmik?.

4. Faktor?t q? ndikojn? n? ?mimin dhe shpejt?sin? e shitjes: numri i ofertave t? ngjashme, korrelacioni i tyre me k?rkes?n p?r k?t? lloj objekti t? ve?ant? n? nj? pjes? t? caktuar t? qytetit; mang?sit? objektive t? objektit; prestigji i zon?s; situata ekologjike n? zon?; lidhjet e transportit dhe zhvillimin e infrastruktur?s s? rajonit; homogjeniteti social i sht?pis?; natyra e transaksionit ("shitje direkte ose "kund?r"); “past?rti” juridike e objektit.

Nga p?rvoja bot?rore dihet se kriteri kryesor i ?do operacioni ?sht? p?rfitimi i tij p?r t? dyja pal?t. Sidoqoft?, t? gjith? vendosin kuptimin e tyre n? k?t? koncept. P?r nj?, parat? jan? t? parat. Nj? shit?s i till? mund t? pres? nj? koh? t? gjat? p?r klientin e tij pa ulur ?mimin. P?r nj? tjet?r, ?sht? e r?nd?sishme q? t? merrni fonde falas sa m? shpejt t? jet? e mundur. N? k?t? rast, shpejt?sia e operacionit vjen e para dhe funksionon parimi "koha ?sht? para". E treta preferon nj? bler?s t? besuesh?m, i cili mund t? garantoj? q? plani i pages?s ?sht? p?rmbushur. Ndodh q? gjat? negociatave t? ndryshojn? prioritetet. Duke ekspozuar me mjesht?ri midis faktor?ve objektiv? dhe motiveve t? tyre, bler?si dhe shit?si jan? n? gjendje t? p?rfundojn? nj? marr?veshje reciprokisht t? dobishme dhe t? mos zhg?njehen nga rezultatet e saj.

N? marr?dh?niet ekonomike shpesh shfaqet koncepti i "vler?s s? tregut". Kjo ?sht? shprehja monetare e detyrimit t? nj? pjes?marr?si n? transaksion ndaj nj? tjetri, vlera e t? cilit diktohet nga kushtet e nj? tregu t? hapur dhe konkurrues. Kur planifikoni shitjen e produkteve, aseteve fikse ose t? biznesit n? t?r?si, organizatat, sip?rmarr?sit dhe individ?t duhet t? fokusohen n? k?t? tregues. Mund t? merret nga nj? vler?sim i pavarur ose analiza e tregut. Nj? ulje ?mimi prej m? shum? se 20% k?rkon pyetje nga autoritetet rregullatore dhe detyrime t? mundshme tatimore.

P?rcaktimi i vler?s s? tregut nuk varet nga karakteristikat specifike t? transaksionit dhe nuk do t? thot? se blerja dhe shitja e nj? produkti ose sh?rbimi do t? ndodh? n? t? v?rtet?. Ky ?sht? nj? lloj perceptimi kolektiv i pjes?marr?sve n? transaksionet ekonomike, i cili ?sht? zhvilluar n?n ndikimin e ve?orive t? konjuktur?s, por nuk pasqyron ndikimin e faktor?ve jo t? tregut.

N? nj? kuptim t? p?rgjithsh?m, ?mimi i tregut ?sht? vlera monetare e produktit, e cila formohet n? kushtet e m?poshtme:

• Tregu ?sht? i hapur, d.m.th. nuk ka barriera ekonomike apo administrative q? e b?jn? t? pamundur hyrjen e shit?sve dhe bler?sve t? rinj.
• Tregu njihet si konkurrues, d.m.th. N? t? shiten mallra dhe sh?rbime homogjene, ka nj? num?r t? mjaftuesh?m bler?sish dhe shit?sish q? jan? t? lir? t? marrin vendime.
• Shitja dhe blerja ndodh n? nj? treg t? hapur dhe konkurrues, ku bler?si ka informacion t? mjaftuesh?m p?r vetit? e produktit q? shitet dhe mund t? zgjedh? midis tij dhe alternativave. P?r t? p?rfunduar nj? transaksion, kompania k?rkon disa p?rpjekje: negociata dhe zhvillimi i nj? plani marketingu.
• Bler?si dhe shit?si udh?hiqen nga motivimet standarde ekonomike. Ato nuk jan? t? nd?rlidhura dhe nuk p?rjetojn? presionin e rrethanave jo t? tregut. Klienti ka koh? dhe mund?si t? mjaftueshme p?r t? studiuar informacione rreth alternativave t? produktit n? dispozicion. Q?llimi i tij ?sht? t? gjej? vler?n m? t?rheq?se dhe p?r ta arritur at?, ai nuk do t? pajtohet me nj? ?mim t? fryr? q? ?sht? i pap?rshtatsh?m p?r situat?n e tregut.
• Vlera e p?rllogaritur e nj? malli ose sh?rbimi pasqyron situat?n reale, jo t? kaluar?n ose pritshm?rit? e pjes?marr?sve t? tregut p?r t? ardhmen. Prandaj, kompanit? e angazhuara n? nj? vler?sim t? pavarur t? pron?s ose biznesit tregojn? gjithmon? n? raportet e tyre se n? cil?n dat? informacioni i dh?n? ?sht? i r?nd?sish?m.

Koncepti i vler?s s? tregut ?sht? nj? kategori e llogaritur, hipotetike, sepse n? nj? ekonomi reale, tregjet nuk korrespondojn? me karakteristikat e konkurrenc?s absolute dhe hapjes. Kjo ?sht? arsyeja pse llogaritja e nj? ?mimi t? till? nuk garanton q? transaksioni do t? ndodh? patjet?r.

Kuptimi i vler?s s? tregut n? ligjin tatimor

Kodi Tatimor i Federat?s Ruse mbulon gjer?sisht konceptin e vler?s s? tregut. Analiza e k?tij termi, e dh?n? n? dokument, b?n t? mundur gjurmimin dhe ndalimin e veprimeve t? subjekteve ekonomike q?, duke ulur ?mimet, minimizojn? zbritjet fiskale n? thesar.

N?se nj? person ose organizat? shet nj? produkt me nj? kosto 20% n?n ?mimin e tregut, autoritetet rregullatore mund t? jen? t? interesuara p?r t?. N?se shkelja v?rtetohet, shit?si do t? duhet t? paguaj? taksa n? buxhet dhe bashk? me to edhe gjoba dhe gjoba.

Nga pik?pamja e sh?rbimeve fiskale, vlera e drejt? e tregut ?sht? ajo q? korrespondon me ?mimin e mallrave dhe sh?rbimeve t? ngjashme t? ofruara nga shit?s t? tjer? n? kushte t? ngjashme ekonomike. Sipas Art. 40 i Kodit Tatimor t? Federat?s Ruse, koncepti i homogjenitetit p?rfshin parametrat e m?posht?m t? vler?simit:

• i nj?jti q?llim tregtar i produkteve;
• nivel i ngjash?m i cil?sis?;
• nj? vend i origjin?s;
• ngjashm?ria e markave tregtare;
• reputacion t? ngjash?m t? shit?sit.

Legjislacioni tatimor rrjedh nga “prezumimi i vler?s s? tregut”. Thelbi i tij ?sht? se ?mimet e transaksioneve t? lidhura nd?rmjet strukturave t? pavarura tregtare njihen apriori si ?mime tregu.

Kostoja e mallrave t? shitura nd?rmjet pal?ve t? lidhura konsiderohet t? jet? vlera e tregut n?se respektohen parimet e ?mimit t? lir?. P?r shembull, mallrat shiten n? ankande shk?mbimi ose me nj? ?mim t? r?n? dakord me komitetin antimonopol.

?mimi i tregut konsiderohet kur korrespondon me koston e produkteve homogjene, informacioni p?r t? cilin mund t? merret nga burime zyrtare: n? portalet e autoriteteve shtet?rore, n? rishikimet e organizatave t? specializuara, nga botime autoritative t? shtypura, etj.

Duke analizuar etiketat e ?mimeve t? vendosura nga kompania ose sip?rmarr?si individual, autoritetet tatimore marrin parasysh informacionin p?r transaksionet homogjene, d.m.th. ato q? jan? t? ngjashme:

• m?nyra e pages?s (me parapages? ose me kontrat?);
• kushtet e dor?zimit t? mallrave;
• v?llimi i pal?ve t? shitura.

N?se k?to parametra ndryshojn? ndjesh?m, transaksionet konsiderohen t? pakrahasueshme dhe nuk mund t? p?rdoren p?r vler?sim.

Legjislacioni tatimor prezanton parimin e objektivitetit, sipas t? cilit, p?r t? p?rcaktuar p?rputhshm?rin? ose mosp?rputhjen e vler?s s? tregut, autoriteti rregullator duhet t? analizoj? t? dh?nat e jo nj? transaksioni, por disa.

Si t? p?rcaktohet ?mimi i tregut?

Vlera e tregut mund t? shprehet n? terma t? parave. Ai pasqyron se sa mund t? shisni nj? produkt ose sh?rbim t? caktuar n?se e vendosni at? n? ankand n? nj? mjedis konkurrues pik?risht tani. Ekzistojn? tre metoda t? njohura p?r p?rcaktimin e treguesit:

1. Krahasues

Kjo ?sht? teknika m? e thjesht?, thelbi i s? cil?s ?sht? k?rkimi i t? dh?nave p?r objekte t? ngjashme. Si burim informacioni konsiderohen t? dh?nat nga autoritetet publike, organizatat e specializuara, media e shkruar, etj.

Specialisti mbledh nj? s?r? t? dh?nash, identifikon ato q? lidhen me mallra t? ngjashme me at? q? studiohet, p?rcakton tendencat dhe b?n rregullime p?r specifikat e kushteve t? tregut dhe kushteve t? transaksionit. N?se ?sht? e nevojshme, p?rdoren faktor? korrigjimi t? zvog?limit ose rritjes.

1. e kushtueshme

Ai rrjedh nga supozimi se bler?si nuk mund ta blinte produktin, por ta b?nte at? me duart e veta. Detyra e vler?suesit ?sht? t? p?rcaktoj? se ?far? kostosh do t? kishte n? k?t? rast. Teknika ?sht? e p?rshtatshme p?r p?rcaktimin e vler?s s? pasurive t? paluajtshme, produkteve t? reja q? nuk kan? analoge n? treg.

P?r shembull, nj? firm? planifikon t? shes? nj? sht?pi. ?sht? llogaritur se sa do t? kushtoj? nd?rtimi i nj? godine t? till?, sa ?sht? ?mimi i blerjes apo dh?nies me qira afatgjat? t? truallit, lidhjes s? komunikimeve etj. Rezultati rregullohet p?r faktor?t e korrigjimit t? lidhur me konsumin dhe faktor? t? tjer?.

1. P?rfituese

Ai bazohet n? supozimin se pronari i pron?s mund ta p?rdor? at? p?r q?llime t? tjera dhe t? marr? t? ardhura. P?r shembull, kur p?rcaktohet vlera e tregut t? nj? apartamenti, p?rcaktohet shuma e pagesave t? qiras? p?r nj? num?r t? caktuar vitesh. Kjo metod? ?sht? m? pak e aplikueshme n? Rusi p?r shkak t? munges?s s? transparenc?s s? tregut t? brendsh?m.

Kur ?sht? ?mimi i tregut?

Ekonomist?t dhe autoritetet tatimore dalin nga postulati se vlera e tregut ?sht? nj? reflektim i p?rplasjes s? ofert?s dhe k?rkes?s p?r mallra homogjene. Ky ?sht? ?mimi maksimal me t? cilin shit?si mund t? shes? produktin e tij n? nj? mjedis konkurrues dhe ?mimi minimal me t? cilin bler?si mund ta blej? at?.

N? praktik?, organet tatimore keqinterpretojn? konceptin e vler?s s? tregut, duke paraqitur pretendime t? paarsyeshme ndaj organizatave dhe individ?ve. Le t? shohim gabimet e zakonshme.

1. Kostoja me t? cil?n kompania shet mallra pal?ve t? tjera nuk njihet si treg

P?r t? p?rcaktuar n?se ?mimi ?sht? shum? i ul?t, autoritetet tatimore nuk kan? t? drejt? t? p?rdorin informacione p?r transaksione t? tjera t? shoq?ris? n?n hetim. Ata duhet t? p?rdorin nj? nga tre metodat e njohura: kosto, kapitalizimi i t? ardhurave ose krahasuese, bazuar n? analiz?n e informacionit nga burime t? hapura.

1. Vlera aktuale e tregut nuk ?sht? ?mimi mesatar i mallrave

Kjo qasje nuk merr parasysh rrethanat e nj? transaksioni t? caktuar dhe p?r k?t? arsye nuk mund t? konsiderohet objektive. Kostoja e mallrave mund t? ndryshoj? ndjesh?m n? var?si t? kostos s? lart? t? l?nd?ve t? para, metodave t? dor?zimit, ve?orive logjistike, pages?s s? shtyr? dhe faktor?ve t? tjer?.

1. Si baz? p?r krahasim, autoritetet tatimore duhet t? marrin transaksionet e p?rfunduara

Analiza e kostos s? p?raf?rt t? mallrave nuk mund t? sh?rbej? si baz? p?r p?rfundimin se kompania p?rdor ?mime t? paligjshme. ?do informacion i p?rdorur nga Sh?rbimi Federal i Taksave nuk duhet t? ket? t? b?j? me transaksione hipotetike t? mundshme, por t? kryera n? t? v?rtet? p?r nj? periudh? t? shkurt?r kohore.

1. ?mimi maksimal i mallrave nuk njihet si treg

Praktika tregon se autoritetet fiskale shpesh p?rpiqen t'i mbajn? kompanit? dhe qytetar?t p?rgjegj?s, t'u ngarkojn? atyre taksa shtes?, duke marr? p?r baz? ?mimin maksimal t? transaksioneve t? nj? lloji t? caktuar. P?r shembull, ata marrin si baz? p?r krahasim apartamentin m? t? shtrenjt? t? shitur, qiran? m? t? lart?. Nj? qasje e till? ?sht? e papranueshme dhe veprimet e autoriteteve tatimore mund t? kund?rshtohen n? gjykat?.

1. ?mimi i tregut nuk ?sht? identik me koston dhe vler?n doganore

Etiketa e ?mimit p?r nj? produkt, sipas p?rkufizimit, duhet t? jet? m? e lart? se kostoja totale e prodhimit t? tij, p?rndryshe kompania do t? p?soj? humbje. Sa i p?rket vler?s doganore, ajo p?rcaktohet sipas nj? metodologjie thelb?sisht t? ndryshme nga ajo e tregut. Q?llimi i tij i vet?m ?sht? t? tregoj? n? dokumentet e nevojshme p?r deklarimin e mallrave t? importuara nga jasht?.

1. Vlera e tregut nuk ?sht? e barabart? me vler?n kontab?l

?sht? e r?nd?sishme t? kuptohet se vlera kontab?l dhe vlera e tregut nuk jan? koncepte identike. E para pasqyron ?mimin me t? cilin mbahet aktivi fiks n? kontabilitetin e nd?rmarrjes. E dyta karakterizon se p?r sa para mund ta shes?sh, n?se lind nj? nevoj? e till?.

1. N? analiz?n e ?mimeve, mund t? p?rdorni krahasime vet?m me t? nj?jtin lloj mallrash t? shitura n? kushte t? ngjashme.

N?se nj? kompani shet makina t? mark?s Audi, transaksionet e pjes?marr?sve t? tjer? t? tregut q? shesin Gazel? ose Lexus nuk mund t? merren si baz? p?r krahasim dhe analiz?. Mallrat kan? vende t? ndryshme t? origjin?s, karakteristika t? konsumatorit, reputacionin e prodhuesve dhe parametra t? tjer?, k?shtu q? ato nuk mund t? konsiderohen homogjene.

Kushtet e transaksioneve shpesh luajn? nj? rol vendimtar n? p?rcaktimin e karakteristikave t? tyre monetare. Politika e ?mimeve e nj? firme t? madhe q? shet ushqime n? sasi t? m?dha nuk mund t? krahasohet me qasjen e nj? biznesi t? vog?l familjar q? shet ?mb?lsirat e punuar me dor? cop?-cop?.

Ndikimi i ?mimit t? tregut n? aktivitetet e prodhuesit ?sht? nj? fakt i provuar. P?r t? realizuar nj? fitim t? plot? dhe p?r t? mos pasur probleme me organet tatimore, kompania duhet t? vendos? k?t? tregues bazuar n? vler?simet e kostos ose kushtet aktuale ekonomike. Qasja e duhur ndaj ?mimit ?sht? baza e aktivitetit t? suksessh?m ekonomik.

N?se gjeni nj? gabim, ju lutemi theksoni nj? pjes? t? tekstit dhe klikoni Ctrl+Enter.