На сегодняшний день для потребителей коммунальных услуг по причине роста их стоимости все актуальнее становится поквартирное отопление в многоквартирном доме. Такое теплоснабжение имеет отличия от централизованного и позволяет экономить средства. В сфере обеспечения теплом жильцов многоэтажных зданий действуют определенные стандарты и нормативы. При этом специалисты отмечают, что у централизованного и поквартирного способов теплоснабжения имеются свои нюансы, достоинства и недостатки. Преобладающей считается централизованная система подачи теплоносителя и горячего водоснабжения, но она отличается серьезными недостатками:

• конкретный потребитель теплового ресурса (владелец квартиры) не заинтересован в его экономном расходовании и у него нет для этого технических возможностей;
• транспортировка теплоносителя от источника тепла к конечному потребителю осуществляется на большие расстояния и на этом этапе происходят большие теплопотери.

Одновременно система поквартирного отопления имеет такие преимущества:

• отсутствует необходимость в строительстве дорогих по финансовым затратам теплотрасс;
• теплоноситель от места выработки к потребителю доставляется без потерь энергии;
• у каждого владельца квартир есть возможность использовать необходимое ему количество тепла.

Обустройство поквартирной отопительной системы

Поквартирная система отопления состоит из:

• теплогенератора, он же является источником теплоснабжения;
• трубопроводов снабжения горячей водой с водоразборной арматурой;
• трубопроводов отопления вместе с отопительными приборами.

Теплогенераторная представляет собой помещение общественного назначения или отдельно выделенное в квартире для размещения теплогенератора и другого оборудования.

Система поквартирного отопления позволяет на общегосударственном уровне экономить средства, которые необходимо изыскивать для строительства и ремонта теплотрасс. Одновременно у каждого владельца отопительного котла имеется возможность лично регулировать тепло в своей квартире, не оплачивая фиксированные цены, взимаемые ежемесячно при централизованной системе . Понятно, что владелец жилплощади в теплую погоду не будет включать обогрев.

Кроме этого центральное отопление, которое из года в год все дорожает, не всегда обеспечивает комфортную температуру в квартире в холодную погоду. Причин этому может быть несколько: авария на старой изношенной теплотрассе или отопительный сезон администрация региона решила начать позже.

Когда имеется система поквартирного отопления, для того, чтобы устанавливать требуемую температуру в течение разного времени суток используют программатор, подключаемый к современным отопительным котлам. К примеру, если владелец
с утра до вечера находится на работе, а других членов семьи дома не будет, тогда поддерживать в квартире высокую температуру нет необходимости. Котел в автоматическом режиме будет обеспечивать температуру, установленную на уровне, например, 18 градусов.

Комбинированная система отопления, подробное видео:

Если рассматривать существующие виды отопления в квартире, то следует отметить, что индивидуальное поквартирное отопление является материальным стимулированием, направленным на экономию тепла. На протяжении многих лет потребителям объясняют, что следует утеплять квартиры и окна, а не отапливать улицу. Но увещевания коммунальных служб остаются безрезультатными. Теперь же при наличии сумма платежей за газ зависит от степени утепления квартиры. Таким образом, для владельца жилплощади материальным стимулом становится уменьшение коммунальных платежей.

При наличии собственного двухконтурного котла, обычно используемого, когда создается поквартирное горизонтальное отопление в квартире, жильцы обеспечены как отоплением, так и горячей водой (прочитайте также: " "). В результате, при переходе на систему индивидуального обеспечения теплом, потребителям не грозит отключение горячей воды летом, так хорошо знакомое многим жителям больших городов.

Зачем нужно поквартирное отопление (теплоснабжение)? Какие преимущества имеет поквартирное отопление (теплоснабжение) по сравнению с централизованным, за счет чего достигается экономия средств, какое оборудование применяется при поквартирном отоплении и какие нормативные документы существуют в этой области. Не стоит рассматривать этот раздел, как рекламу поквартирного отопления, а только как информацию к размышлению. Очевидно, что у каждого из способов отопления есть свои достоинства и недостатки.

Для начала отметим, что преобладающая в нашей стране централизованная система отопления и горячего водоснабжения имеет несколько серьезных минусов. Один из основных - это то, что конкретный потребитель тепла (хозяин квартиры) не видит смысла в его экономии и не имеет реальных способов это тепло экономить. Кроме того, огромные денежные средства теряются из-за больших теплопотерь при транспортировке горячей воды от источника тепла к его потребителю.

Можно назвать как минимум три важнейшие преимущества поквартирного отопления (теплоснабжения) по сравнению с централизованным:

Во-первых. Не требуются создание дорогостоящих теплотрасс.

Во-вторых. Отсутствуют теплопотери при доставке тепла от места его выработки до потребителя.

В-третьих. Каждый житель получает возможность использовать именно то количества тепла, которое требуется именно ему.

Поквартирное теплоснабжение (ПТ) - обеспечение теплом систем отопления, вентиляции и горячего водоснабжения квартир. Система состоит из источника теплоснабжения - теплогенератора, трубопроводов горячего водоснабжения с водоразборной арматурой и трубопроводов отопления с отопительными приборами.

Теплогенератор (котел) - источник теплоты тепловой мощностью до 100 (в жилых квартирах - до 50 кВт), в котором для нагрева теплоносителя, направляемого потребителю, используется энергия, выделяющаяся при сгорании органического топлива.

Теплогенераторная - отдельно выгороженное помещение в квартире или помещении общественного назначения, предназначенное для размещения в нем теплогенератора и дополнительного оборудования к нему.

Таким образом, при применении поквартирного отопления (теплоснабжения) государство экономит на строительстве и ремонте старых изношенных теплотрасс, а каждый владелец котла получает свободу распоряжаться теплом в своей квартире и не платить фиксированную цену, которую ежемесячно взимают за отопление. Очевидно, что хозяин не станет включать котел в теплые дни, что нередко встречается при централизованном отоплении. Но центральное отопление это не только излишек тепла, за который приходится платить потребителю, но и нередкое отсутствие тепла в холодные дни.

Этому могут быть разные причины: отопительный сезон решат начать позднее, чем хотелось бы конкретному жителю, замерзающему в своей квартире, или, вдруг, произойдет авария на старой теплотрассе.

Хозяин индивидуальной системы отопления благодаря использованию программатора, который легко подключить к современному котлу, может позволить себе задавать требуемую температуру даже в разные временные отрезки суток. Например, с 8.00 до 19.00 человек находится на работе и высокая температура в квартире не нужна. В этом случае котел в автоматическом режиме может поддерживать заданную температуру на уровне, скажем, 16 градусов. Потом, с приближением хозяина к своему дому, по сигналу с программатора котел перейдет на режим более интенсивной работы и прогреет помещение к 19.00 до комфортной температуры в 22 градуса. При желании можно установить на программаторе понижение температуры и на ночные часы. Т.е. все зависит от желаний и привычек конкретного человека. И это не просто "баловство" - хочу задам одну температуру, а не захочу - другую. Это реальная свобода и экономия. Экономит хозяин квартиры, который не тратит слишком много тепла. Экономит и государство, т.к. нет расхода газа впустую.

Еще одна важная черта индивидуального поквартирного отопления - реальное материальное стимулирование экономии тепла. Много лет, говорится о том, что проще утеплить квартиру и заклеить окна, чем отапливать воздух вокруг дома. Но, к сожалению, эти увещевания, рассчитанные только на сознательность, практически не действуют. Если же человек платит за реальное потребление газа, которое непосредственно зависит от того, насколько хорошо утеплена квартира, то это является хорошим материальным стимулом.

Можно сказать, что поквартирное отопление - это экономия энергоносителя, которая влечет не понижение, а повышение комфорта!

Кроме того, имея свой собственный двухконтурный котел (которые обычно используются при ПТ), хозяин квартиры всегда будет обеспечен не только отоплением, но и горячей водой. Таким образом, при переходе на ПТ уходят в прошлое и ежелетние отключения горячей воды, которые знакомы почти всем жителям больших городов.

Независимый консультант
Леонид Милеев

Центральное отопление в многоэтажных домах не всегда выполняет свои функции – зачастую наблюдается низкая температура воды в трубах, неравномерный нагрев в течение отопительного сезона. Решить эту проблему практически невозможно, так как коммунальные службы не реагируют на заявления и жалобы. Именно это стало основным фактором для перехода на поквартирное отопление квартир и домов: схемы, отзывы о котором получили широкое распространение в последнее время.

Установка поквартирного отопления

Насколько актуален такой способ поддержания комфортной температуры в квартире? На первый взгляд кажется, что затраты на покупку оборудования, его установку и обслуживание значительно превысят расходы по сравнению с центральным отоплением. Однако, сделав несложные расчеты можно убедиться, что газовое поквартирное отопление компенсирует первоначальные затраты в течение трех пяти сезонов работы.

Для объективности этих выводов следует рассмотреть положительные и отрицательные стороны монтажа автономной системы.

Плюсы поквартирного отопления:

• Возможность установки комфортного уровня температуры в помещении самостоятельно. Для центрального отопления реализовать такую функцию можно – требуется монтаж специального счетчика, который нужно согласовать во многих инстанциях;
• Снижение эксплуатационных затрат на теплоноситель. В среднем поквартирные системы отопления обходятся жильцам на 40-50% дешевле, чем центральная система;
• Полная независимость от работы управляющей компании по поставке тепла. Это касается планового и аварийного ремонта, несоответствия температурного режима теплоносителя нормам.

Главным отрицательным моментом для любой поквартирной системы отопления является высокая первоначальная стоимость закупки оборудования и трудоемкость его монтажа. Помимо этого для отключения от центральной системы и установки автономного требуется оформить соответствующую разрешительную документацию. Все заботы о текущем обслуживании и выполнении ремонта оборудования также ложатся на плечи собственника квартиры.

Оформление разрешения на поквартирное отопление

Бытует ошибочное мнение, что оформление разрешительных документов для квартиры с поквартирным отоплением практически невозможно сделать. Однако для этого нужно лишь знать основные законы и придерживаться технических норм.

Согласно пункту 44 постановления Правительства РФ №307 для установки в качестве отопительного оборудования в многоквартирных домах допускаются газовые котлы, имеющие следующие характеристики.

• Закрытая камера сгорания;
• Устройство контроля состояния пламени в газовой горелке – система автоматики;
• Температурный режим работы не должен превышать 95°С, и максимальное давление в трубопроводе составляет 1 МПа.

Получение Технических Условий у горгаза

Для этого необходимо предоставить пакет документов, подтверждающих владение помещением – паспорт из БТИ, договор купли-продажи, личные данные. В течение 14 дней представители организации обязаны выдать ТУ, куда входит схема поквартирного отопления.

Обязательно получается разрешение у пожарной службы, которая проинспектирует вентиляционные каналы в доме. Если по проекту в нем изначально предусматривался монтаж газового оборудования – проблем с этим документом не будет.

Проектная часть

Получив технические условия и разрешение пожарной службы, необходимо найти проектную организацию по составлению плана автономного отопление. Эти услуги предлагает управляющая организация, либо любая другая коммерческая, имеющая соответствующие сертификаты и разрешения. Сделать самостоятельно эту часть работы нельзя, так как дома с поквартирным отоплением должны соответствовать текущим нормам безопасности.

В проектном документе содержится схема поквартирного отопления, перечень оборудования и расходных материалов. Для каждого из них должен быть паспорт, а в случае его отсутствия – техническая информация, подтвержденная производителем и продавцом. Если до этого в доме было центральное отопление, то стояки чаще всего оставляют. В плане указывается место отключения от сети, расположение газового котла, схема магистрали и радиаторов.

Монтаж поквартирного отопления

Весь пакет документов подается в администрацию, которая должна проверить их соответствие техническим условиям. После получения положительного решения, можно приступать к установке оборудования. Примечательно, что большинство отзывов о поквартирном отоплении на этапе проектирования имеют негативный оттенок, так как бюрократия и бумажная волокита отнимает много времени и средств.

Самостоятельно подключать котел газовый магистрали запрещено. Это должны выполнять только представители горгаза.

Установив элементы газового поквартирного отопления, можно перейти к этапу согласования времени подключения к магистрали. Представители управляющей компании должны проверить состояние установленной системы и выдать паспорт соответствия. Затем выполняется присоединение котла к газовой трубе и проверятся целостность и правильность работы системы.

Выбор схемы отопления квартиры

Правильно составленный проект для домов с поквартирным отоплением должен включать в себя расположение трубопроводов. Для квартир чаще всего используется двухтрубная схема с параллельным подключением радиаторов.

Если площадь помещения не большая (до 60м), то можно использовать однотрубную схему (ленинградку), в которой отсутствует обратная труба, а батареи подключаются последовательно. Лучше всего с этой задачей справятся специалисты. Но и собственнику квартиры необходимо знать основные требования к составлению схемы и ее расчету:

1. Мощность котла . Если в помещении сделана хорошая теплоизоляция стен, то при выборе отопительного оборудования можно использовать соотношение 1 кВт на 10 м? площади. Для регионов с экстремально низкой температурой зимой к этому показателю можно прибавить 15-20 %. То есть при нормальных условиях для квартиры площадью 70 м? необходим котел мощностью не ниже 7 кВт. Оптимальным вариантом будет 10 кВт оборудование. Это касается всех типов домов, в которых планируется поквартирное отопление.
2. Место установки котла . Он должен монтироваться на кухне, так как именно это помещение больше всего отвечает требованиям и в нем расположены вентиляционные каналы.

Котел нельзя монтировать в ванной или в жилых комнатах. Это является грубейшим нарушением норм. Для установки оптимального температурного режима рекомендуется подключать к котлу датчики температуры, расположенные в комнатах. С их помощью можно существенно уменьшить расход газа, что является главным условием для любой квартиры с поквартирным типом отопления.

Выбор оборудования для поквартирного отопления

Основой для индивидуального поквартирного отопления является выбор правильного котла. Лучше всего устанавливать пиролизные модели, КПД у которых максимально приближенный к 100 %. Обязательными компонентами отопительной системы является центробежный насос и расширительный бачок. В настоящее время можно приобрести газовые котлы, имеющие эти элементы в своей конструкции.

Читая отзывы о поквартирном отоплении, можно часто встретить комментарии о проблеме в работе оборудования. Зачастую это связано с несоответствием его параметров условиям эксплуатации. Поэтому при выборе котла нужно обратить внимание на такие характеристики:

• Наличие в конструкции расширительного бака и насоса;
• Мощность устройства;
• Степень регулирования уровня нагрева теплоносителя и воды для горячего водоснабжения;
• Производитель котла и стоимость. Хорошо себя зарекомендовала продукция компании NAVIEN, BERETTA, PROTHERM и VAILLANT. Стоимость может составлять от 24 до 60 тыс. рублей в зависимости от мощности и комплектации.

Также нужно правильно подобрать трубы для создания магистрали. В настоящее время для домов с поквартирным отоплением оптимальным вариантом считаются полипропиленовые изделия со стекловолоконной армировкой. Они имеют длительный срок эксплуатации, соединяются между собой с помощью пайки и способны выдержать температуру воды свыше 95°С.

В некоторых квартирах с установленным поквартирным отоплением применяются металлопластиковые трубы. Но они имеют низкий показатель прочности.

Особенности эксплуатации поквартирной системы отопления

Однако наряду со всеми выше перечисленными преимуществами поквартирная система отопления имеет ряд особенностей. Прежде всего это относится к условиям эксплуатации. Для нормальной работы котла необходимо обеспечить систему подпитки воды. Для этого магистральный нагрев через запорную арматуру должен соединяться с центральным водопроводом. Однако использование водопроводной воды в качестве теплоносителя не рекомендуется, так как она имеет большое количество примесей. Поэтому необходимо установить систему фильтрации.

Следующий важный момент, которым характеризуется индивидуальное поквартирное отопление, является обеспечение отвода сгоревших газов. Лучше всего устанавливать модели котлов с коаксиальным дымоходом. Он обеспечит приток воздуха с улицы для поддержания процесса горения, своевременный отвод угарных газов.

Мнения потребителей и отзывы

Для создания объективной точки зрения о целесообразности установки подобной системы рекомендуется ознакомиться с отзывами о поквартирном отоплении:

• После долгих лет мучений с центральным отоплением решили установить автономное. Пришлось побегать с оформлением всех бумаг – это заняло около полугода. Но в итоге наша небольшая двухкомнатная квартира не зависит от прихоти работы теплосети. Единственное – нужно самим следить за состоянием котла. Благо, с самого начала взяли надежную Beretta. Людмила Пшеничная, Орел;
• Наконец-то заработало наше газовое поквартирное отопление, хотя это могло произойти еще 2 месяца назад. На этапе составления проекта я настоял на дешевом газовом котле. Однако после монтажа работники горгаза не выдали разрешение на эксплуатацию. Поэтому пришлось в срочном порядке приобретать новый котел. Но в итоге все работает нормально, хотя можно было сделать это быстрее и дешевле. Мой совет – прислушивайтесь к мнению специалистов. Сергей Лисичанский, СпБ.

Стоит ли на практике реализовывать схему, предусматривающую поквартирное отопление? Безусловно – да, но необходимо заранее подготовиться к дополнительным расходам. Стоимость услуг проектной организации колеблется от 10 до 50 тыс. руб. в зависимости от сложности работы. Но законы рынка никто не отменял, поэтому при обсуждении стоимости рекомендуется поднять вопрос о скидках и бонусах.

1. Себестоимость кв.м при ниже, поскольку не требуется подвод теплотрассы и линии ГВС.
2. Жилец самостоятельно регулирует климат в квартире, а не ждет начала отопительного сезона (или весной его окончания.
3. Можете забыть про сезонное отключение горячей воды.
4. Коммуналка выходит дешевле (нет платы за ГВС и тепло, конечно повышается расход холодной воды и газа, но в тариф на ГВС и тепло дополнительно к стоимости той же хол.воды и газа входят оплата теплопотерь на трассе, её ремонт ну и вообще оплата остальных расходов поставщика и посредников в виде ЖЭК).
5. Радиаторы и трубы отопления в квартире всегда заполнены водой (нет контакта с воздухом, как при централизованной системе почти 4-5 месяцев в год система простаивает и благополучно окисляется), что снижает скорость коррозии внутренней поверхности элементов системы отопления.
6. Система ИО не подвергается регулярному ежегодному "изнасилованию" называемом у нас опрессовкой. Т.е. исключены гидроудары в системе, т.к. она полностью изолирована.Все это увеличивает надежность и срок эксплуатации.
7. Системы автономного отопления полностью экологичны. В них применяются котлы с закрытой камерой сгорания, вследствие чего удается решить проблему вентиляции квартиры. В данном оборудовании воздух для горения принудительно засасывается с помощью встроенного вентилятора извне. Продукты горения выходят туда же. Так как котел работает прерывисто, продукты сгорания без труда рассеиваются в воздухе. В обычном режиме работы оборудование с закрытой камерой сгорания и принудительной тягой выделяют около 80 -110 p.p.m. продуктов сгорания с угарным газом, что в полной мере отвечает европейским нормам.

Из минусов:

1. У вас дома кроме плиты появляется еще один газовый прибор, который необходимо периодически обслуживать (только в фирмах имеющих лицензию и желательно сервисном центре производителя котла)
2. Любое котельное оборудование очень чувствительно к жесткости воды (от этого напрямую зависит срок эксплуатации и периодичность регламентных работ)
3. Приходится смирится с тем фактом, что у вас на кухне будет жить котел. Конечно компактный и красивый, но при планировке кухонного пространства вы будете ограничены данным обстоятельством.
4. В нашей стране под запретом находятся коаксиальные выбросы продуктов сгорания через фасад многоквартирных домов, из этого следует, что возникает необходимость оборудования единого дымохода, а это достаточно дорогой и долгий процесс.
5. Высокая опасность систем поквартирного отопления. Ведь в данном случае в каждом помещении находится отопительное оборудование, которое работает на газе, являющимся, как известно, взрывоопасным топливом. Однако решить данную проблему можно, если применять котлы высокого качества, наделенные ионизационным контролем присутствия пламени, датчиками контроля тяги и температуры, а также автоматически выключающими газовый клапан при исчезновении огня.

Вопрос с жесткостью можно решить установив систему умягчения (кстати в городских котельных воду предварительно умягчают).

С.Л. Филимонов, доцент, заведующий кафедрой «Правовое регулирование строительства и ЖКУ», Государственная академия повышения квалификации и переподготовки кадров для строительства и ЖКК России, г. Москва

Нескончаемый рост тарифов на коммунальные ресурсы, особенно на отопление, привел к тому, что население стало отказываться от данного вида услуг. Обычно такие явления наблюдаются в районах, где ресурсоснабжающие и управляющие организации не в состоянии обеспечить потребителей коммунальными услугами (ресурсами) надлежащего качества. Все чаще стали появляться споры между собственниками помещений - физическими лицами, являющимися потребителями коммунальных ресурсов (услуг), и теплоснабжающими организациями, а также органами местного самоуправления.

Собственники помещений приобретают приборы индивидуального(поквартирного)отопления, самостоятельно их устанавливают или обращаются в соответствии со ст. 26 ЖК РФ для согласования переустройства в органы местного самоуправления.

В обоснование своих действий они ссылаются на ст. 546 ГК РФ, которая устанавливает механизм изменения и расторжения договора энергоснабжения. В соответствии с данной статьей в случае, когда абонентом по договору энергоснабжения выступает гражданин, использующий энергию для бытового потребления, он вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке при условии уведомления об этом энергоснабжающей организации и полной оплаты использованной энергии.

В гражданском законодательстве установлено общее правило в вопросах изменения или расторжения добровольно взятых обязательств - расторжение или изменение договора осуществляется по соглашению сторон, если иное не установлено в законе.

Право на односторонний отказ от договора всегда рассматривается в гражданском праве как исключение из общего правила.

Односторонний отказ от договора возможен только в тех случаях, когда это прямо предусмотрено законом. В данном случае ст. 546 ГК РФ как раз и содержит исключение из общего правила. Для расторжения договора энергоснабжения физическому лицу достаточно оплатить ранее потребленные ресурсы и уведомить ресурсоснабжающую организацию об одностороннем отказе от договора. Договор энергоснабжения считается расторгнутым с момента такого уведомления. Следовательно, гражданин с этого момента может не производить оплату тепловой энергии. Формально договор считается расторгнутым, но гражданин продолжает оставаться потребителем тепловой энергии, т.к. в его помещении находятся обогревающие элементы (батареи) и они подсоединены через внутридомовую систему отопления к сетям ресурсоснабжающей организации.

Некоторые граждане, установив индивидуальные приборы отопления, даже их не включают и бесплатно потребляют тепловую энергию. Налицо злоупотребление правом.

В соответствии со ст. 540 ГК РФ в случае, когда абонентом по договору энергоснабжения выступает гражданин, использующий энергию для бытового потребления, договор считается заключенным с момента первого фактического подключения абонента в установленном порядке к присоединенной сети. А в судебной практике с момента акцептования - оплаты за предоставленный ресурс. Таким образом, гражданин остается абонентом и фактически потребляет тепловую энергию. Значит, он должен производить оплату за фактически принятое количество энергии в соответствии с данными учета энергии, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или соглашением сторон (ст. 544 ГК РФ).

Следовательно, чтобы расторгнуть договор энергоснабжения, потребитель должен прекратить пользование тепловой энергией, а для этого он должен отсоединиться от присоединенных сетей теплоснабжающей организации или отсоединить обогревающие элементы внутри помещения от стояков. Первый вариант нереален, т.к. внутридомовые сети находятся в долевой собственности всех собственников помещений и необходимо получить согласие всех собственников в таком доме. В результате все собственники не будут получать тепловую энергию. Но возможен вариант, когда все собственники откажутся от централизованного теплоснабжения и перейдут на индивидуальное поквартирное отопление. В практической деятельности такие случаи уже не единичные и по ним есть судебные прецеденты.

Второй вариант условно возможен. Для его реализации необходимо установить - относятся ли обогревающие элементы (батареи) внутри помещения собственника к общему имуществу в многоквартирном доме. На этот вопрос дает ответ п. 6 Постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» (далее Правила), - в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

Таким образом, обогревающий элемент (батарея) является обязательным звеном в тепловом контуре здания и относится к общему имуществу. Как видно из п. 6 Правил внутридомовая система отопления состоит из разнородных элементов и в совокупности образует единое целое, которое используется по общему назначению.

В силу ст. 134 ГК РФ, если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь).

Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное.

Отключение обогревающих элементов в принципе возможно, но это приведет к уменьшению общего имущества.

Теперь необходимо определить, кто имеет право дать разрешение на отключение обогревающего элемента и относится ли эта работа к переустройству оборудования внутри жилого помещения?

Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ст. 25 ЖК РФ).

Переустройство и/или перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения (ст. 26 ЖК РФ).

Необходимо обратить внимание на то, что ст. 25 ЖК РФ предусматривает только установку, замену или перенос инженерных сетей, но не их уменьшение. Принятие решения об уменьшении общего имущества не относится к компетенции органов местного самоуправления.

В соответствии с ч. 3. ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Понятие переустройство и реконструкция - это два разных правовых института и регулируются разными нормативными актами. Следовательно, уменьшение общего имущества не является переустройством, и органы местного самоуправления не имеют право давать согласие на такие виды работ.

Механизм одностороннего расторжения договора энергоснабжения в настоящее время является спорным, и на практике сложилась неоднозначная судебная практика. Например: собственник помещения длительный период времени не получает тепловую энергию или получает ее ненадлежащего качества. Ему в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. № 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг» производится перерасчет платы за не предоставленную услугу или за предоставление услуги ненадлежащего качества. Но собственнику от этого теплее не становится. Собственник обращается в различные инстанции и везде получает одинаковый ответ - нет средств на модернизацию се-

тей и котельной. В результате собственник решает отапливать свое помещение самостоятельно. Он приобретает индивидуальный отопительный прибор, самостоятельно его устанавливает и отказывается платить за централизованное теплоснабжение. Управляющая или ресурсоснабжающая организация в свою очередь понуждает собственника оплатить за потребленную услугу (ресурс), т.к. он не отключен от сетей централизованного теплоснабжения. Такая ситуация не устраивает собственника и он в одностороннем порядке расторгает договор энергоснабжения и обращается в органы местного самоуправления на получение разрешения на переустройство внутриквартирного оборудования. Для проведения переустройства он представляет в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого жилого помещения, следующие документы:

1. заявление о переустройстве по форме, утвержденной Правительством РФ;

2. правоустанавливающие документы на переустраиваемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3. подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства жилого помещения;

4. технический паспорт переустраиваемого жилого помещения;

5. заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представление других документов кроме вышеперечисленных. Формально собственнику должно быть выдано решение о согласовании, но ему отказывают в согласовании переустройства по следующим основаниям:

? отключение обогревающего элемента приведет к уменьшению общего имущества, по этому решение об уменьшении общего имущества относится к компетенции общего собрания и требуется 100% согласие всех собственников;

? уменьшение общего имущества возможно только при реконструкции, а не при переустройстве;

? отключение обогревающего элемента нарушает тепловой баланс дома;

? нарушается тепловой режим котельной;

? при отключении поквартирного прибора отопления возникают значительные перепады температур на несущих конструкциях здания, что может привести к их повреждению. Орган, осуществляющий согласование, ссылается на Постановление Госстроя России от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»: «п. 1.7.2. Переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются».

Необходимо обратить внимание на то, что одним из условий отказа в согласовании является несоответствие проекта переустройства требованиям законодательства. Понятие «требованиям законодательства» - расширительное понятие. Т.е. проект должен соответствовать как требованиям жилищного, градостроительного и гражданского законодательства, так и иным нормативным актам, изданным в развитие этих законодательных актов. Согласно ст. 26 ЖК РФ переустройство жилого помещения должно проводиться с соблюдением требований законодательства. Данный вид деятельности не должен умалять права других собственников помещений в многоквартирном доме.