ostida bozor qiymati sotuvchi ham, xaridor ham rozi bo'lgan va erkin raqobat sharoitida o'rnatiladigan ob'ekt uchun narx tushuniladi. 135-sonli Federal qonun, favqulodda hodisalar bozor qiymatining shakllanishiga ta'sir qilmasligini ta'kidlaydi - biz bozor qiymati haqida quyidagi hollarda gapirishimiz mumkin:

• Uchinchi shaxs tomonidan bitim tuzishga majburlash bo'lmagan.

• Ob'ekt shu kabi ob'ektlar uchun xos bo'lgan taklif yordamida ochiq bozorda taqdim etiladi.

• To'lov naqd pulda amalga oshiriladi.

Bozor qiymatini baholash ko'chmas mulk, avtomobillar, qimmatli qog'ozlar to'plami kabi ob'ektlarga nisbatan tashkil etiladi.

Qanday hollarda bozor qiymatini aniqlash kerak?

2-sonli FSO vakolatli baholovchini jalb qilgan holda ob'ektni baholash zarur bo'lgan holatlar ro'yxatini o'z ichiga oladi:

• Ob'ekt davlat ehtiyojlari uchun begonalashtirilganda.

• Korxona bankrot bo'lganda, kreditorlar oldidagi qarz mol-mulk hisobiga o'chirilganda.

• Mulk kredit uchun garov sifatida foydalanilganda (ipoteka krediti uchun tegishli).

• Tashkilotning yangi ta'sischisi ustavga pul bo'lmagan hissa qo'shganda.

• Qimmatli qog'ozlar to'plami tashkilot direktorlar kengashining tavsiyasiga binoan sotib olinganda.

Bozor qiymati: hisoblash usullari

Ob'ektning bozor narxini hisoblashning bir necha yondashuvlari mavjud:

• Usul qiyosiy savdo. Taqqoslash ob'ekti o'xshash xususiyatlarga ega bo'lgan, bozor narxlari allaqachon ma'lum bo'lgan boshqa ob'ektlar bilan taqqoslanadi. Qiyosiy yondashuv ko'plab ob'ektlar, masalan, ko'chmas mulk, aktsiyalar bloki, korxona uchun qo'llaniladi va eng keng tarqalgan hisoblanadi (90% hollarda qo'llaniladi). Taqqoslash uchun ob'ektlarni tanlash mezonlari ob'ektning o'zi turiga qarab belgilanadi - masalan, agar bu sodir bo'lsa, bunday mezonlar hayot tsiklining bosqichi, xodimlar soni, sotilgan yoki ishlab chiqarilgan tovarlar turi, joylashuvi hisoblanadi. Yondashuvning afzalligi ishonchlilikdir - bu usul imkon qadar bozordagi vaziyatni hisobga oladi, deb ishoniladi.

• Narx usuli ob'ektni almashtirish yoki tiklashda egasining sarflaydigan xarajatlar darajasini aniqlashga asoslanadi. Mumkin ko'payish(aynan bir xil ob'ektni yaratish) va shunga o'xshash almashtirish(bir xil funktsiyalarni bajarishga qodir ob'ektni yaratish). Xarajat usuli ham ikkita kichik turga bo'linadi: sof aktivlarni baholash usuli(barcha aktiv va passiv moddalarni baholash asosida) va tugatish usuli, masalan, bankrot firmalarni baholash uchun qo'llaniladi.

• daromad usuli ob'ekt kelajakda egasiga olib kelishi mumkin bo'lgan daromaddan kelib chiqqan holda bozor bahosini hisoblashga asoslanadi. Daromad usuli ko'pincha biznes yoki qimmatli qog'ozlar portfelini baholash uchun ishlatiladi. Ushbu yondashuvning asosiy qiyinligi diskont stavkasi va pul oqimining oqilona prognozini shakllantirishda yotadi, shuning uchun mutaxassis kompaniya tegishli bo'lgan sohani yaxshi bilishi kerak. Daromad usulining nochorligi buxgalteriya hisobi ma'lumotlaridan foydalanish bo'lib, u haqiqiy xarajatlar ko'rsatkichlarini soxtalashtirishi mumkin.

United Tradersning barcha muhim voqealaridan xabardor bo'ling - obuna bo'ling

Ko'pincha ko'chmas mulk predmeti bo'lgan sud ishlarini yuritish jarayonida ushbu ko'chmas mulkning qiymati bo'yicha nizolar mavjud. Ushbu nizo birgalikda olingan mol-mulkni bo'lish, sug'urta to'lovlari, zararni undirish, ko'chmas mulkni xususiylashtirish yoki to'lanmagan qarzni undirish bilan bog'liq bo'lishidan qat'i nazar, har qanday holatda ham tegishli mol-mulk qiymatidan kelib chiqqan holda sud qarori qabul qilinadi. . Shunga ko'ra, ko'chmas mulk qiymatini to'g'ri baholash sud muhokamasining eng muhim bosqichi bo'lib, ishda tomonlarning har birining manfaatlariga bevosita daxl qiladi. Shu bilan birga, mulkni baholash fuqarolar va tashkilotlarning majburiyati emas, balki huquqidir.

"Rossiya Federatsiyasida baholash faoliyati to'g'risida" 1998 yil 29 iyuldagi 135-F3-sonli (2015 yil 8 martdagi o'zgartirishlar) Federal qonunida (keyingi o'rinlarda Baholash faoliyati to'g'risida qonun) baholash faoliyati professional deb tushuniladi. bozor, kadastr yoki boshqa qiymatni baholash ob'ektlariga nisbatan belgilashga qaratilgan baholash faoliyati sub'ektlarining faoliyati. Boshqacha qilib aytganda, baholash faoliyati - bu ko'chmas mulk qiymatini malakali mutaxassis (baholovchi) tomonidan baholashdir.

Baholovchi o'z-o'zini tartibga soluvchi baholovchi tashkilotlarining a'zosi bo'lishi kerak (masalan, Rossiya baholovchilar jamiyati, Mintaqalararo baholovchilar uyushmasi, Milliy bahochilar kolleji va boshqalar) va qonun talablariga muvofiq, sug'urta qilish. Sug'urtalangan shaxsga a'zo bo'lgan baholovchining o'zini o'zi tartibga soluvchi tashkilot tomonidan belgilangan federal baholash standartlari, standartlari va baholash faoliyati qoidalarining talablarini buzish natijasida sug'urtalangan shaxsga zarar etkazilgan taqdirda uning javobgarligi. zarar yetkazilgan vaqt.

Baholash amaliyotida ko‘chmas mulk qiymati quyidagi turlarga bo‘linadi: bozor qiymati, kadastr qiymati, investitsiya qiymati, qutqaruv qiymati, inventar qiymati va almashtirish qiymati.

Inson uchun eng keng tarqalgan va muhim narsa bu ko'chmas mulkning bozor bahosi. Ushbu qiymat ko'pgina operatsiyalarda qo'llaniladi, masalan: oldi-sotdi, ob'ektni garovga o'tkazish, lizing to'lovlarini belgilashda, xususiylashtirish paytida va hokazo.

Biz ushbu maqolada ko'chmas mulkning bozor qiymatining qiymati bilan bog'liq nizolar haqida gapiramiz.

“Baholash faoliyati to?g?risida”gi qonunga asosan ko?chmas mulkning bozor qiymati mamlakatdagi normal ijtimoiy, iqtisodiy va siyosiy sharoitlarda raqobat muhitida ushbu mulk ochiq bozorda olib qo?yilishi mumkin bo?lgan eng mumkin bo?lgan narx hisoblanadi.

Bitimlarni tuzishda taraflar shuni yodda tutishlari kerakki, agar qonun hujjatlariga muvofiq ko'chmas mulkni baholashning muayyan turi normativ-huquqiy hujjatda yoki shartnomada belgilanmagan bo'lsa, aynan shu ob'ektning bozor qiymati belgilanishi kerak. Bundan tashqari, "haqiqiy qiymat", "o'rtacha qiymat", "ekvivalent qiymat", "haqiqiy qiymat" kabi atamalar ham bozor qiymatiga tegishli.

Ko'chmas mulkning bozor qiymatini qo'llash masalasi, masalan, sug'urta shartnomalari bilan bog'liq da'volar hollarida paydo bo'ladi, chunki ko'chmas mulk ko'pincha ushbu shartnomaning predmeti hisoblanadi.

Shunday qilib, Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 947-moddasi 2-bandiga binoan, mulkni sug'urta qilishda, agar sug'urta shartnomasida boshqacha qoida nazarda tutilgan bo'lmasa, sug'urta summasi uning haqiqiy qiymatidan (sug'urta qiymati) oshmasligi kerak. Shu bilan birga, Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 951-moddasi, agar sug'urta shartnomasida ko'rsatilgan sug'urta summasi sug'urta qiymatidan oshib ketgan bo'lsa, sug'urta summasining sug'urta qiymatidan oshib ketgan qismida shartnoma haqiqiy emasligini aniq belgilaydi. Shunday qilib, Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksi va Baholash faoliyati to'g'risidagi qonun qoidalariga asoslanib, ko'chmas mulkni sug'urtalashda sug'urta summasi ushbu mulkning bozor qiymatiga teng bo'lgan haqiqiy qiymatdan oshmasligi kerak. Sudlar tomonidan bozor qiymatini qo'llashda bunday yondashuv bir xilda qo'llaniladi (masalan, Moskva okrugi Federal monopoliyaga qarshi xizmatining 2013 yil 21 yanvardagi N A40-113591 / 10-59-1009-sonli qarori, Apellyatsiya qarori). Vologda viloyat sudining 2012 yil 12 sentyabrdagi N 33-3798 / 2012 va boshqalar .d.), va nafaqat sug'urta holatlarida.

Bozor qiymatini qo'llash bo'yicha nizolar ipoteka to'lovlarini to'lash holatlarida ham keng tarqalgan.

Misol uchun, Sankt-Peterburg shahar sudi N 2-2393/12 garovga qo'yilgan mulkni undirish to'g'risidagi ishi. Bunday holda, sudlanuvchi ipoteka bilan garovga qo'yilgan kredit shartnomasi bo'yicha foizlarni to'lash majburiyatini bajarmagan. Natijada, sud muhokamasida uch xonali kvartiraning garovga qo‘yilgan ulushi mazkur ulushni ochiq kimoshdi savdosida sotish yo‘li bilan undirildi. Shu bilan birga, “Ipoteka to‘g‘risida”gi qonunga ko‘ra, sud undirilgan mol-mulkning dastlabki sotish qiymatini belgilashi shart. Shunga ko‘ra, sud kvartiradagi ulushlarning dastlabki sotish qiymatini sudlanuvchi tomonidan taqdim etilgan baholovchining hisobotida belgilangan kvartiradagi ulushlarning bozor qiymatiga teng qilib belgiladi.

Biroq, ko'pincha sud amaliyotida baholovchining hisobotida ko'rsatilgan bozor qiymatining ishonchliligi to'g'risida nizolar mavjud.

Qonunda baholovchining hisobotida ko'rsatilgan bozor qiymatining ishonchliligi to'g'risida nizo yuzaga kelgan taqdirda, ushbu qiymat sudga shikoyat qilinishi mumkinligini belgilaydi. Shu bilan birga, ko‘chmas mulkni baholash majburiy bo‘lgan hollarda sud mustaqil baholovchini sud eksperti sifatida jalb etish orqali taraflarni nizoni sud majlisida ko‘rib chiqish chog‘ida belgilangan narx bo‘yicha bitim tuzishga majbur qilishga haqli. va undan ko'chmas mulkning bozor qiymatining qiymati haqida so'rash.

Shuni yodda tutish kerakki, mustaqil baholovchi tomonidan aniqlangan baholash ob'ekti qiymatining ishonchliligiga mustaqil da'vo arizasi berish orqali e'tiroz bildirish, agar qonun yoki boshqa me'yoriy hujjatda baholovchi taraflar uchun majburiy baholash nazarda tutilgan bo'lsa, mumkin. bitim, davlat organi, mansabdor shaxs, yuridik shaxsning boshqaruv organlari.

Qonun hujjatlarida ko'chmas mulkning bozor qiymatini baholash majburiy bo'lgan bir qator holatlar ko'rsatilgan, xususan:

- Rossiya Federatsiyasi, Rossiya Federatsiyasining ta'sis sub'ektlari yoki munitsipalitetlarga tegishli bo'lgan ob'ektlarni xususiylashtirish, ishonchli boshqaruvga yoki ijaraga berish maqsadida ularning qiymatini aniqlashda;

- ipoteka predmetining qiymati to'g'risidagi nizolar bo'yicha jismoniy va yuridik shaxslarga ipoteka krediti berish uchun;

- nikoh shartnomasini tuzishda va ajrashayotgan er-xotinning mol-mulkini tomonlardan birining yoki ikkala tomonning iltimosiga binoan ushbu mol-mulkning qiymati bo'yicha nizo kelib chiqqan taqdirda bo'lishda;

- soliq solinadigan bazani hisoblashda nizolar mavjud bo'lsa, soliqlar to'lanishini nazorat qilishda.

Agar mustaqil baholovchi tomonidan aniqlangan baholash ob'ektining qiymatiga alohida da'vo qo'yish orqali mustaqil ravishda e'tiroz bildirish imkoni bo'lmasa, ushbu qiymatning ishonchliligi to'g'risidagi masala bitim, chiqarilgan akt yoki shartnoma bo'yicha muayyan nizoning bir qismi sifatida ko'rib chiqilishi mumkin. qaror (shu jumladan bitimni haqiqiy emas deb topish to'g'risidagi ish, normativ hujjat yoki mansabdor shaxsning qaroriga e'tiroz bildirish, yuridik shaxs boshqaruv organining qarorini haqiqiy emas deb topish va boshqalar).

Masalan, Moskva shahar Arbitraj sudining "GLOBAL-CAPITAL" MChJning Moskva shahar mulk departamenti tomonidan ijara haqini bir tomonlama o'zgartirish to'g'risidagi bildirishnomasini haqiqiy emas deb topish to'g'risidagi da'vosi bo'yicha No A40-110270/2014 ishini ko'rib chiqaylik. shartnoma. Sudning 2014-yil 17-noyabrdagi qarori bilan da’vo rad etilgan. Ushbu qaror, boshqa narsalar qatori, da'vogar tomonidan mustaqil baholovchining hisobotining ishonchsizligi asosida e'tiroz bildirildi. Ayni paytda, Apellyatsiya sudi, belgilangan Art berilgan. Rossiya Federatsiyasining Arbitraj protsessual kodeksining 65-moddasiga binoan, isbotlash yuki 2015 yil 26 fevraldagi qarorida sudlanuvchi tomonidan taqdim etilgan ijaraning bozor qiymati to'g'risidagi baholovchi hisobotining ishonchsizligini isbotlamagan degan xulosaga keldi. da'vogar, chunki: ko'rsatilgan hisobotda keltirilgan xulosalar asosli bo'lsa; sudda hisobotni tayyorlagan shaxsning vakolatiga shubha qilish uchun asos yo'q edi; da'vogarning ijara to'lovining o'zgarishi to'g'risidagi xatini olganidan keyin va da'vogar ushbu da'vo bilan sudga murojaat qilgunga qadar, sudlanuvchi ijara haqining bozor qiymati to'g'risidagi qonun hujjatlarida ko'rsatilgan ma'lumotlarning ishonchsizligi sababli e'tiroz bildirmagan. tegishli hisobot; da'vogar sudlanuvchiga da'vo arizasi bilan murojaat qilgandan so'ng, da'vogar tomonidan taqdim etilgan hisobotning ishonchsizligi to'g'risida hech qanday dalil keltirilmagan. Hisobotda aniqlangan baholash ob'ektining bozor qiymati to'g'risidagi xulosaning ishonchliligi sudlanuvchi tomonidan taqdim etilgan boshqa hisobotdagi baholash ob'ektining bozor qiymati to'g'risidagi xulosa bilan rad etilmaganligi sababli, sud ish bo‘yicha sud-tibbiyot ekspertizasi tayinlash uchun asoslar bo‘lmagan. Binobarin, ijara muddati uzaytirildi va ijara to'lovi da'vogar tomonidan taqdim etilgan hisobotda ko'rsatilgan bozor qiymati bo'yicha belgilandi.

Ushbu misol shuni ko'rsatadiki, sud muhokamasi davomida mustaqil baholovchi hisobotining ishonchsizligini e'lon qilgan holda, ushbu bayonotni bergan tomon, hech bo'lmaganda, bozor qiymatini baholash bo'yicha boshqa hisobot taqdim etish orqali ushbu hisobotning ishonchsizligini isbotlashi kerak. Bunday holda, sud ishonchli hisobotni tanlash va ishonchli hisobotda aniqlangan mol-mulkning bozor qiymatini hisobga olish imkoniyatiga ega bo'ladi yoki ikki xil hisobot mavjud bo'lganda, sud sud ekspertizasi tayinlashi va sud qarorini belgilashi mumkin. sud jarayonida mulkning bozor qiymati.

Sudlarning tavsiflangan pozitsiyasi Shimoliy-G'arbiy okrug arbitraj sudining 2015 yil 2 martdagi N A44-5396 / 2013-sonli ko'chmas mulk ob'ektlarini sotish narxini aniqlash bo'yicha kelishmovchiliklarni hal qilish to'g'risidagi qarori bilan tasdiqlangan. ijaraga olingan ko'chmas mulkni imtiyozli ravishda sotib olish huquqini amalga oshirish tartibida sotib olingan er uchastkasi bo'lgan binoni oldi-sotdi shartnomasini tuzish paytida yuzaga kelgan. Bunda sud ikki xil bayonnoma mavjudligini inobatga olib, ko‘chmas mulkning bozor narxini aniqlash maqsadida sud-tibbiy ekspertiza tayinladi. Natijada bahsli ko‘chmas mulkning bozor qiymati sud ekspertizasi xulosasiga asosan sud tomonidan aniqlandi.

Shunday qilib, amalda shunday bo'ladiki, har qanday nizoda bir tomon bir kompaniyadagi ko'chmas mulkni baholaydi, ikkinchi tomon esa boshqa baholovchiga murojaat qiladi. Natijada, da'vogar va javobgar sudga ikki xil baholash hisobotini taqdim etadilar. Ular turli mutaxassislar tomonidan tayyorlanganiga qo'shimcha ravishda, ko'pincha baholash natijasi sezilarli darajada farq qilishi mumkin. Garchi baholovchilar ma'lum metodologiyalardan foydalanishlari va belgilangan standartlarga muvofiq baholashlari kerak bo'lsa-da, bu bir xil natijalarga olib kelishi kerak bo'lsa-da, haqiqiy xarajat har doim ham bir xil emas.

Turli mutaxassislar tomonidan hisoblab chiqilgan bir xil ob'ektni baholash natijalari bir-biridan sezilarli darajada farq qiladigan hollarda, sud boshqa mustaqil baholash shaklida ekspertiza tayinlaydi. Bundan tashqari, bunday ekspertiza sud tomonidan baholovchi hisobotining ishonchliligi va haqiqiyligini tekshirish uchun tayinlanadi. Bunday holda, baholashni amalga oshirgan baholovchi nizo predmeti bo'yicha mustaqil da'volarni taqdim etmaydigan uchinchi shaxs sifatida ishda ishtirok etadi (Rossiya Federatsiyasi Arbitraj protsessual kodeksining 51-moddasi).

Shuningdek, yuqoridagi misollardan kelib chiqadiki, sud uchun mustaqil baholovchilar tomonidan tuziladigan hujjatlarning ikki turi mavjud: baholash xulosasi va sud ekspertining xulosasi.

Rossiya Federatsiyasi Oliy Hakamlik sudi Prezidiumining 2005 yil 30 maydagi 92-sonli "Mustaqil baholovchi tomonidan chiqarilgan mulkni baholash bo'yicha bahsli ishlarni hakamlik sudlari tomonidan ko'rib chiqish to'g'risida" gi ma'lumot xatiga binoan va Qonunning 12-moddasiga binoan. Baholash faoliyati to'g'risida mustaqil baholovchining hisoboti tasdiqlovchi ahamiyatga ega bo'lgan ma'lumotlarni o'z ichiga olgan hujjat deb e'tirof etiladi va bunday hisobotda ko'rsatilgan baholash ob'ektining bozor qiymatining yakuniy qiymati ishonchli va baholash bilan bitim tuzish uchun tavsiya etiladi. ob'ekt.

Qonun hujjatlari talablariga muvofiq, ob'ektni baholash to'g'risidagi hisobot noaniq talqin qilish yoki chalg'itishga yo'l qo'ymasligi kerak. Hisobot ushbu hisobotda aks ettirilgan baholash natijalarini to'liq va aniq talqin qilish uchun zarur bo'lgan barcha ma'lumotlarni o'z ichiga olishi kerak.

Sud ekspertining xulosasi, shuningdek baholash xulosasi daliliy ahamiyatga ega va amaldagi normativ-huquqiy hujjatlar talablariga muvofiq tuziladi. Shu bilan birga, sud ekspertining xulosasini tayyorlash va rasmiylashtirish nafaqat baholash sohasidagi qonun hujjatlari talablarini inobatga olgan holda, balki sud ekspertizasi to‘g‘risidagi qoidalarni tartibga soluvchi qonun hujjatlariga rioya qilgan holda ham amalga oshiriladi.

Bugungi kunda dolzarb bo'lgan nizolarning yana bir guruhi - bu ko'chmas mulkning kadastr qiymatini uning bozor qiymatiga tenglashtirish bo'yicha ishlar. Muhimligi 2015 yil yanvar oyidan boshlab soliq qonunchiligiga o'zgartirishlar kiritilganligi bilan izohlanadi, unga ko'ra jismoniy shaxslarning mol-mulkiga solinadigan soliq kadastr qiymatidan kelib chiqqan holda hisoblab chiqiladi, bozor qiymati esa kadastr qiymatidan sezilarli darajada past bo'lishi mumkin. qiymat. Shuning uchun ko'chmas mulkning bozor qiymatini baholash uning kadastr qiymatini aniqlash uchun ham muhimdir.

Shunday qilib, Rossiya Federatsiyasi Oliy sudining ma'muriy ishlar bo'yicha sudlov hay'ati ochiq sudda ko'chmas mulkning kadastr qiymatiga e'tiroz bildiruvchi fuqarolik ishini ko'rib chiqdi. Da'vogar Kemerovo viloyat sudiga tegishli ko'chmas mulk ob'ektlarining kadastr qiymatini ularning bozor qiymatiga teng miqdorda belgilash to'g'risidagi ariza bilan murojaat qildi. Belgilangan talablarni qo'llab-quvvatlab, u ijaraga olgan ko'chmas mulk ob'ektlarining kadastr qiymati ularning bozor qiymatidan sezilarli darajada oshib ketishini ta'kidladi, bu ko'chmas mulk ob'ektining bozor qiymatini baholash bo'yicha hisobot bilan tasdiqlanadi. Shu bilan birga, da'vogar ijara shartnomasi ijarachiga ijaraga olingan binolarning kadastr qiymatini ularning bozor qiymatiga teng miqdorda sudda belgilash huquqini berishini ta'kidladi.

Oliy sudning 2015-yil 11-fevraldagi 81-APG14-14-sonli ajrimida amaldagi qonunchilikda mulkni ijaraga oluvchining mustaqil qonuniy manfaatdor shaxs sifatida sudga murojaat qilishiga to‘sqinlik qiluvchi cheklovlar mavjud emasligini aniqladi. bunday ob'ektning kadastr qiymatini uning bozor qiymatiga teng miqdorda belgilash uchun qonun hujjatlarida belgilangan tartib, agar bunday huquq ijara shartnomasida mustahkamlangan bo'lsa.

Shu bilan birga, shuni ta'kidlash kerakki, "Baholash faoliyati to'g'risida" gi qonunning 24.18-moddasi qoidalaridan kelib chiqadiki, kadastr qiymatini aniqlash natijalari e'tiroz bildirilgan taqdirda, mol-mulkning bozor qiymati belgilangan sanada belgilanishi kerak. uning kadastr qiymati aniqlangan. Ya'ni, agar tegishli mulkning bozor qiymati kadastr qiymati aniqlangan sanada aniqlanmagan bo'lsa, kadastr qiymatini bozor qiymatiga tenglashtirish mumkin bo'lmaydi. Bu pozitsiya Oliy sudning yuqoridagi ajrimi bilan mustahkamlangan.

Yuqorida aytilganlarning barchasini umumlashtirib, shuni ta'kidlash kerakki, ko'chmas mulkka nisbatan turli xil operatsiyalarni amalga oshirishda, agar bunday bitimga ma'lum turdagi qiymat qo'llanilishi kerak bo'lsa, tegishli shartnomada ko'chmas mulk turini aniq ko'rsatish kerak. ko'chmas mulkni baholash qo'llaniladi. Keyin kelajakda bu holatda qanday turdagi ko'chmas mulk qiymatini qo'llash haqida hech qanday nizo bo'lmaydi. Shartnoma bo'yicha qo'llanilishi kerak bo'lgan mulk qiymatining turi ko'rsatilmagan taqdirda, bozor qiymati qo'llaniladi.

Ko'chmas mulk qiymatini baholashda, mustaqil baholovchilarga murojaat qilgan holda, siz mustaqil baholovchini tanlashga jiddiy yondashishingiz kerak, chunki u tuzgan hisobot ko'chmas mulk bilan bog'liq harakatlarni amalga oshirishda foydalaniladigan eng muhim hujjatlardan biri bo'ladi va kerak. ishonchliligi va to'g'riligiga shubha tug'dirmaydi. Haqiqiy kamchiliklar, shuningdek qonun va davlat standartlari buzilgan taqdirda, sud muhokamasi davomida ekspertiza tayinlashi va yangi baholash xulosasini olishi mumkin, unga ko'ra bahsli mulkning bozor qiymati aniqlanadi. boshqacha bo'lishi mumkin. Bundan tashqari, mulk qiymatining yangi aniqlangan qiymati ilgari belgilangan qiymatdan sezilarli darajada past bo'lishi mumkin.

Ko'chmas mulk bilan bog'liq bitimlar tuzishda, shuningdek, nizo yuzaga kelganda ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlaringizni himoya qilishda siz bozor qiymatini baholash tegishli vaqtda amalga oshirilishi kerakligini tushunishingiz kerak. Shunday qilib, bitimlar tuzishda - tegishli shartnoma tuzilgunga qadar, nizo yuzaga kelganda - tegishli da'vo arizasi topshirilgunga qadar, shuningdek, ko'chmas mulkka nisbatan ma'muriy tartib-taomillar qo'llanilgan hollarda - davlat organi tomonidan qabul qilingunga qadar. ushbu ko'chmas mulkka nisbatan huquqiy hujjat.

- (ing. ko'chmas mulkni baholash) - moddiy boyliklar turlaridan birining qiymatini baholash (ko'chmas mulk). Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksi (130-modda) ko'chmas mulkka tegishli: er uchastkalari; yer bilan mustahkam bog'langan barcha narsalar, shu jumladan binolar va inshootlar, o'rmonlar, ko'p yillik plantatsiyalar; yer qa'ri uchastkalari; izolyatsiya qilingan suv havzalari; ro'yxatga olinishi kerak bo'lgan havo kemalari va dengiz kemalari; ichki navigatsiya kemalari; kosmik ob'ektlar; tadbirkorlik faoliyati uchun foydalaniladigan mulk majmualari sifatida korxonalar.

Ko'chmas mulkning baholash ob'ekti sifatida ta'rifi Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksida ko'chmas mulkning ushbu ta'rifi bilan mos kelmaydi. Baholash faoliyatida ko‘chmas mulk faqat ko‘chmas mulkdan olinadigan daromadni oshirish maqsadida obodonlashtirish ishlari olib borilgan (bino va inshootlar qurilgan) yer uchastkasini o‘z ichiga oladi. Ko'chmas mulkni baholash birinchi navbatda ob'ekt qiymatining ma'lum bir turini (oqilona bozor, investitsiya, ipoteka va boshqalar) aniqlash bo'yicha baholovchining harakatlari majmuini o'z ichiga oladi. Bozor qiymatining qiymati ma'lum bir sanada hisoblanadi, baholash natijalari faqat mo'ljallangan maqsadda ishlatilishi mumkin. Ko'chmas mulk qiymatini individual va ommaviy baholashni farqlang.

Individual baholash uch bosqichda amalga oshiriladi. 1-bosqichda baholangan ob'ekt tekshiriladi, moliyaviy ma'lumotlar yig'iladi va tahlil qilinadi; jismoniy parametrlarni belgilang. Baholovchi ichki ma'lumotlarga qo'shimcha ravishda, baholanayotgan mulk tegishli bo'lgan ko'chmas mulk bozori segmentini tavsiflovchi zarur tashqi ma'lumotlarni, shuningdek baholanayotgan mulkka o'xshash ob'ektlarning narxi va jismoniy parametrlari to'g'risidagi ma'lumotlarni to'playdi. 2-bosqichda baholovchi daromad, tannarx va qiyosiy (bozor) yondashuvlarning optimal usullarini tanlaydi va tanlangan usullardan foydalangan holda baholaydi. Usullarni tanlash baholanayotgan ob'ekt turiga, baholash maqsadlariga, ko'chmas mulk bozorining ma'lum bir segmentining holatiga bog'liq. Ushbu parametrlar moliyaviy ko'rsatkichlarni tahlil qilish natijalari bilan birgalikda 3-bosqichda baholanayotgan ob'ekt qiymatining yakuniy qiymatini olishda turli usullar bilan olingan qiymatning oraliq qiymatlarini tortishga ta'sir qiladi.

Ko'chmas mulkning baholash ob'ekti sifatidagi xususiyatlariga quyidagilar kiradi: baholanayotgan aktivlarning tarkibi - yer va binolar; qisman huquqlarni baholash zarurati; potentsial yalpi daromadni aniqlashda bozor ijarasi stavkalaridan foydalanish; kapitallashuv stavkasini daromadlilik darajasi va kapitalning daromadlilik darajasi yig'indisi sifatida hisoblash; kredit berish hisobiga moliyalashtiriladigan ko‘chmas mulk obyektlarini baholashda ipoteka-investitsiya tahlili modellarini qo‘llash; joylashuvning narxga ustun ta'siri; baholanadigan ob'ekt va analoglarni fizik parametrlar bo'yicha taqqoslash va boshqalar.

Ko'chmas mulk qiymatini professional ekspert baholash bugungi kunda juda keng tarqalgan xizmat bo'lib, ularsiz uy-joy va boshqa turdagi ko'chmas mulk bilan bog'liq bir qator savdo (va ba'zan nodavlat) operatsiyalari ajralmas hisoblanadi. Boshqacha qilib aytadigan bo'lsak, mustaqil pul bahosisiz deyarli hech qanday ko'chmas mulk bitimini amalga oshirish mumkin emas. Bundan tashqari, bunday moliyaviy ekspertiza o'tkazishdagi professionallik va bino yoki er uchastkasining eng aniq real qiymatini hisoblash ularning bozor qiymatini shakllantiradi.

Darhaqiqat, kvartira, bino yoki boshqa ko'chmas mulkni sotib olish va sotish deyarli hech qachon "tasodifiy" sodir bo'lmaydi, chunki ma'lum bir mintaqada uy-joy yoki er uchastkalarining haqiqiy narxini bilmasdan, bugungi kunda bunday savdo operatsiyalarini amalga oshirish mumkin emas. Bundan tashqari, pul bilan baholash zarurati, shuningdek, bugungi kunda uy-joy va er narxi ancha yuqori ekanligi va ko'chmas mulk bozorining o'zi hozirda juda beqaror ekanligi bilan bog'liq. Yuqorida aytilganlardan kelib chiqqan holda, sotib olish, sotish yoki begonalashtirishning boshqa turlarida ko'chmas mulkni mustaqil ekspert baholash injiqlik emas, balki haqiqiy zarurat ekanligi ayon bo'ladi.

Qanday hollarda ko'chmas mulkni pul bilan baholashga murojaat qilinadi?

Yuqorida aytib o'tilganidek, turar-joy yoki noturar joy ob'ektining, shuningdek erning haqiqiy qiymatini aniqlash imkonini beradigan mustaqil moliyaviy ekspertiza bunday mulk bilan bog'liq barcha turdagi savdo operatsiyalarida qo'llaniladi. Xususan, ekspert baholovchilar xizmatiga quyidagi hollarda murojaat qilinadi:

– oldi-sotdi yoki ko‘chmas mulkni begonalashtirishning boshqa shakllari;
- bank va nobank kreditlarini olishda garov (garov) sifatida turar joy va noturar joy obyektlaridan foydalanish;
- qarz majburiyatlarini mulkka o'tkazish;
- uy-joy yoki erni ijaraga berish, shuningdek ishonchli boshqaruv deb ataladigan;
— binolar, yer uchastkalari va boshqa ko‘chmas mulk shakllaridan ustav kapitaliga hissa sifatida foydalanish;
— ko‘chmas mulk obyektlarini tugatish (buzish);
- kvartirani yoki boshqa ob'ektlarni sug'urta qilish;
— turar-joy, noturarjoy va yer ob'ektlarini o'z ichiga olgan investitsiya loyihalarini amalga oshirish;
- meros huquqlarini ta'minlash, turli xil mulkiy nizolarni sud orqali hal qilish

Bundan tashqari, davlat va xususiy mulkda bo'lgan ko'chmas mulk ob'ektlarining qiymatini mustaqil baholash zarurati tug'ilgan boshqa bir qator holatlar mavjud.

Qaysi turdagi mulklar baholanadi?

"Ko'chmas mulk" tushunchasi juda keng bo'lishiga qaramay, pul qiymati haqida gapirganda, ular odatda bunday mulkning uchta asosiy turini - binolar, inshootlar va erlarni anglatadi. Bu holatda eng keng tarqalgan amaliyot an'anaviy ravishda turar-joy kvartirasining yoki xususiy turar-joy binosining sotib olingan, sotilgan yoki ijaraga berilganda haqiqiy qiymatini hisoblash, shuningdek, sanoat binolari va inshootlari (ikkinchisi) narxini baholashdir. ko'chmas mulk qiymatining mustaqil moliyaviy ekspertizasiga muhtoj bo'lgan tashkilot yoki korxonaning mulkiga kirishi mumkin bo'lgan barcha turdagi sanoat va maishiy ob'ektlarni o'z ichiga oladi).

Er uchastkalariga kelsak, IZHS (yakka tartibdagi uy-joy qurilishi) erlari, bog' va bog 'uchastkalari, sanoat va qishloq xo'jaligi erlari, o'rmon yerlari va boshqalar odatda ekspert pul bahosiga tortiladi.

Pul bilan baholashning asosiy yondashuvlari va ko'chmas mulkni baholash usullari

Har qanday turdagi mulkni pul bilan baholash haqida gap ketganda, har xil turdagi qiymatlarni hisobga olish mumkin. Agar ko'chmas mulk haqida aniq gapiradigan bo'lsak, unda bozor, investitsiya, kadastr va tugatish qiymatlari mavjud. Bundan tashqari, ba'zida biz sug'urta, iste'molchi narxi haqida gapirishimiz mumkin; ijtimoiy ahamiyatga ega ko'chmas mulk ob'ektlarining qiymati yoki korxonaning alohida binolar yoki inshootlarni baholashga nisbatan qiymati. Ko'pincha biz ko'chmas binolar va inshootlarning bozor qiymati bilan shug'ullanishimiz kerak, bu esa, aslida, baholash vaqtida ochiq ko'chmas mulk bozorida bunday ob'ektni eng real sotib olish va sotish narxini ifodalaydi.

Bugungi kunda professional baholash faoliyatida uchta asosiy yondashuv qo'llaniladi - foydali, qimmat va qiyosiy. Tanlangan yondashuvga asoslanib, ma'lum bir metodologiya qo'llaniladi, unga ko'ra mutaxassislar keyinchalik bozorni yoki kvartiraning, sanoat binosining, er uchastkasining va hokazolarning boshqa qiymatini mustaqil baholashni amalga oshiradilar. Men e'tiborni qaratmoqchiman Har bir baholash metodologiyasining har qanday nuanslari (va ular hozirda bir nechta) bu holda o'rnatilgan me'yoriy-huquqiy baza bilan tartibga solinadi va shuning uchun faqat zarur bilim va tajribaga ega bo'lgan professional ekspert-mutaxassislar, shuningdek baholash ishlarini olib borish uchun tegishli litsenziyaga ega bo'lib, pul bilan baholash bilan shug'ullanishi mumkin.

Shuningdek o'qing: Mulkni bepul foydalanish uchun topshirish

Ko'chmas mulkni baholash qanday

Ko'pincha bunday xizmat bir qator ishlarni o'z ichiga oladi va uning tarkibi birinchi navbatda nima, qanday va qanday maqsadlarda baholanishiga bog'liq bo'ladi. Bunday holda, ekspert bir qator fikrlarni hisobga oladi: ko'chmas ob'ektning turi (kvartira, uy, sanoat binosi, er), uning pul qiymatining maqsadi (sotish, garovga qo'yish, majburiyatlarni topshirish, biznesning umumiy bahosi va boshqalar). .), ma'lum bir mintaqada va ma'lum bir vaqtda ko'chmas mulkning xususiyatlari va bozor sharoitlari. Shuningdek, bunday mustaqil ekspert bahosining xususiyatlari ko'p jihatdan ushbu mulkka - xususiy yoki davlat mulkiga egalik turiga bog'liq bo'ladi.

Ko'pgina hollarda, bu jarayon quyidagi bosqichlarni o'z ichiga oladi:

- bunday ish o'z oldiga qo'yadigan maqsad va vazifalarni aniq belgilash;
— baholanayotgan mol-mulkni dastlabki tekshirish;
– ekspertiza xizmatlarini ko‘rsatish to‘g‘risida shartnoma tuzish;
- birlamchi ma'lumotlarni to'plash, shuningdek ularni batafsil tahlil qilish;
— uy-joy, yer yoki sanoat binosi/inshootining narxini hisoblashda qo‘llaniladigan eng yaxshi yondashuv va usullarni mutaxassis tomonidan aniqlash;
- egalik huquqini baholash (er uchastkalari narxining pul ekspertizasi holatida, saytdagi obodonlashtirishni baholash ham amalga oshiriladi);
- baholashning turli usullaridan foydalanganda - olingan natijalarni taqqoslash;
– amalga oshirilgan ishlar natijalari to‘g‘risida dalolatnoma tuzish, shuningdek ob’ektning qiymati bo‘yicha mustaqil ekspert xulosasini tuzish.

Har qanday ko'chmas mulkni baholashning asosiy natijasi ushbu mulk to'g'risidagi barcha zarur ma'lumotlarni, uning baholangan qiymatini, shuningdek ekspert baholovchining ishida qo'llanilgan usullar, yondashuvlar va boshqa vositalarni o'z ichiga olgan taqdim etilgan hujjatli hisobotdir.

BCG Informauditservice yoki "IAS" nomi BCG Informauditservice tarkibiga kiritilgan va Rossiya Federatsiyasi qonunlariga muvofiq ro'yxatdan o'tgan xususiy kompaniyalar bo'lgan bir yoki bir nechta yuridik shaxslarni anglatadi. IAS va uning tarkibidagi firmalar alohida va mustaqil yuridik shaxslardir. BCG "Informauditservice" haqida batafsil ma'lumot bizning veb-saytimizda keltirilgan.

Ko'chmas mulkning bozor qiymatini aniqlash

Ko'chmas mulk bozorining fazoviy yo'naltirilgan modellarining marketing tadqiqotlari 52

Tegishli qatorlarni qurish. Trend chiziqlari yordamida bog'liqliklarni o'rganish. ellik

Ko'chmas mulk ob'ektlarini statistik o'rganishda bashorat qilish usullari. 49

Axborot nazariyasi. 47

Sifatli xususiyatlarni o'rganish usullari 44

Ko'chmas mulkni baholashga qiyosiy yondashuv. statistik usul. 39

Ko'chmas mulk bozoridagi xavf darajasi. 35

ko'chmas mulk bozori indekslari. 32

Ko'chmas mulk bozoriga ta'sir qiluvchi omillar. 24

Ko'chmas mulk bozori va kapital bozoridagi tsiklik tebranish bosqichlari. o'n

Ko'chmas mulk bozorining tuzilishi 8

Ko'chmas mulkning bozor qiymatini aniqlash. 3

Turar-joy va ofis ko'chmas mulkining turlari va sinflari bo'yicha tasniflash. 54

Mulkning bozor qiymati - bu mol-mulkning qiymati to'g'risida to'liq ma'lumotga ega bo'lgan va uni sotishga majbur bo'lmagan sotuvchi va mol-mulkning qiymati to'g'risida to'liq ma'lumotga ega bo'lgan xaridor hisoblangan summadir. uni sotib olishga majbur bo'lmagan, oldi-sotdi bitimini bajarish uchun o'zaro istagi bor edi.

Mulkning bozor qiymatini aniqlash mumkin bo'lgan shartlar:

Bozor raqobatbardosh bo'lishi kerak, bu ko'plab xaridorlar va sotuvchilar uchun etarli tanlovni ta'minlaydi.

Xaridorlar va sotuvchilar erkin va bir-biridan mustaqil bo'lib, bitimning borishi haqida yaxshi xabardor bo'lib, undan o'z manfaati uchun foydalanadilar.

Mulk muomalada (o'rtacha vaqt ichida sotib olinadi va sotiladi, bu uning barcha potentsial xaridorlarga mavjudligini ta'minlaydi).

Bitim bo‘yicha to‘lov naqd pulda yoki uning ekvivalentida sotuvchi va xaridor bozorda qabul qilingan tartib va moliyaviy shartlardan foydalanganda amalga oshiriladi.

Axborot manbalari va tadqiqotning to'liqligi.

Baholovchi turli xil ma'lumot manbalaridan foydalanadi, ularni quyidagilarga bo'lish mumkin:

Xaridordan olingan ma'lumotlar

Ko'chmas mulk bozoridagi vaziyat haqida ma'lumot (rasmiy)

Ko'chmas mulk kompaniyalaridan olingan ma'lumotlar

Qabul qilingan davriy nashrlardan olingan ma'lumotlar

Maxsus ma'lumotlar bazalari to'g'risidagi ma'lumotlar (ko'chmas mulk)

Ko'chmas mulk va boshqa Internet saytlaridan ma'lumotlar.

Ob'ektning atrof-muhitidan tannarxga ta'sir qiluvchi barcha omillarni va uning bevosita qiymati bilan bog'liqligini hisobga olgan holda ishlab chiqarish ob'ektlarining tannarxini aniqlash.

Ko'chmas mulkni baholashga yondashuvlar.

Baholash amaliyotida ko'chmas mulkni baholashda 3 xil yondashuv qo'llaniladi:

Qimmat: hech bir xaridor mulk uchun uni qayta yaratish uchun zarur bo'lgan miqdordan ko'proq pul to'lashga tayyor emasligiga asoslanadi.

Ob'ektni yaratish qiymati konsolidatsiyalangan smeta ko'rsatkichlari bo'yicha hisoblanadi.

Ushbu usul inflyatsiya koeffitsientlarini hisobga olgan holda mulkning bozor qiymatini to'g'ri baholash imkonini beradi. Biroq, u qo'llanilishi cheklangan, masalan, narxini taxminiy usul bilan hisoblash mumkin bo'lmagan ob'ektlar yoki noyob tarixiy va madaniy qiymatga ega bo'lgan ob'ektlar uchun, usul ko'chmas mulk bozorining hozirgi holatini ham yomon hisobga oladi.

Baholashning qiyosiy yondashuvi (qiyosiy savdo tahlili usuli)

Ushbu usul 2 ta baholash usuliga bo'linadi:

- tuzatish omillari usuli - bu usul baholashga nisbatan o'xshash ob'ektni tanlashdan va xususiyatlarning yaxshilanishi yoki yomonlashuvining turli belgilarini solishtirishdan iborat bo'lib, tuzatish omillari kiritiladi.

Zamonaviy sharoitda, usul eskirgan va kam qo'llaniladi!

a) o'z vaqtida sharoitlar dinamik va o'ziga xosdir - ko'chmas mulk omillari va turlarining har bir kombinatsiyasi uchun jadval ishlab chiqish mumkin emas.

b) shaharlardagi sharoitlarning qiymati nisbiydir.

Statistik tahlil usuli - bu usul ko'chmas mulk ob'ektining o'nlab o'xshashlarini sotish narxini matematik qayta ishlash asosida va turli xil ta'sir etuvchi omillar guruhlarini hisobga olgan holda, ma'lum bir ob'ektni baholash va baholashda vaziyatni taqlid qilish imkonini beradi. ob'ektning yakuniy bozor qiymatini olish. Bu usulni o'xshashi bo'lmagan noyob ob'ektlarni baholash uchun qo'llash mumkin emas.

Foydali. U 2 ta baholash usuliga ega:

Daromadlarni kapitallashtirish usuli

Daromadlarni kapitallashtirish usulining mohiyati - mulk qiymatini aniqlash yillik sof operatsion daromadni (NOR) joriy qiymatga aylantirish orqali sodir bo'ladi.

C - mulk qiymati (den.unit)

NOI - sof operatsion daromad yoki CHOD (inglizcha sof operatsion daromad (NOI))

Rk - Kapitallashtirish nisbati

Kapitallashtirish koeffitsienti - kutilayotgan yillik daromadning (NOR) ko'chmas mulk qiymatiga nisbatini aks ettiruvchi ko'rsatkich:

Rk - kapitallashuv nisbati

Rn - investorning qo'yilgan kapital bo'yicha daromadlilik darajasi - bozordagi xavfni hisobga olgan holda investor tomonidan investitsiya qilishdan kutilayotgan daromad darajasi.

Nv - kapitalning rentabellik darajasi - dastlabki investitsiyalarning daromadliligini ta'minlaydigan foiz stavkasi. Stavka daromadni ikki qismga ajratadi: ko'chmas mulkka kapital qo'yilmalarni qoplash va ob'ektga egalik qilishdan daromad olish.

Baholash amaliyotida kapital rentabelligini hisoblashning 3 ta usuli qo'llaniladi: Ring usuli, Invud usuli va Xoskold usuli.

Ring usuli Bu usul asosiy qarzni teng qismlarga to'lash kutilayotganda qo'llaniladi. Daromad stavkasi - foizsiz almashtirish fondiga ajratilgan boshlang'ich kapitalning yillik ulushi.Bu ulush kapitalning 100% daromadliligiga asoslanadi.

Invud usuli Bu usul, agar kapitaldan olinadigan daromad miqdori investitsiyalarning daromadlilik darajasi bo'yicha qayta investitsiya qilinsa qo'llaniladi. Bunday holda, kapitallashuv koeffitsientining tarkibiy qismi sifatida rentabellik darajasi bir xil foiz stavkasi bo'yicha almashtirish fondi omiliga tengdir.

Shuningdek o'qing: Mulkni ishonch shartnomasi

Xoskold usuli Boshlang'ich investitsiyalarning daromadlilik darajasi biroz yuqori bo'lganda va bir xil tezlikda qayta investitsiya qilish ehtimoli bo'lmaganda qo'llaniladi. Qayta investitsiya qilingan mablag'lar uchun xavf-xatarsiz stavka bo'yicha daromad olish kutilmoqda.

Agar daromadlar oqimi uzoq vaqt davomida barqaror bo'lsa va sezilarli bo'lsa, shuningdek, daromad oqimi barqaror sur'atlarda o'sib borayotgan bo'lsa, bu usul qo'llaniladi.

Usul baholash ob'ekti tugallanmagan qurilish ob'ekti bo'lgan yoki jiddiy rekonstruktsiya qilishni talab qiladigan, ya'ni yaqin kelajakda barqaror daromad keltira olmaydigan vaziyatda qo'llanilmaydi.

Haqiqiy savdo operatsiyalari, texnik xizmat ko'rsatish to'lovlari va boshqalar to'g'risida ma'lumot yo'qligi sababli sof operatsion daromad va kapitallashuv stavkasini hisoblashni qiyinlashtiradigan Rossiya bozorining "axborot shaffofligi".

Diskontlangan pul oqimlari usuli (DCF) yanada murakkab, batafsil va ob'ektni undan beqaror pul oqimlari olingan taqdirda baholash, ularni olishning xarakterli xususiyatlarini modellashtirish imkonini beradi.

DDP usuli quyidagi hollarda qo'llaniladi:

kelajakdagi pul oqimlari joriylardan sezilarli darajada farq qilishi kutilmoqda;

ko'chmas mulkdan kelajakdagi pul oqimlari hajmini asoslash uchun dalillar mavjud;

daromadlar va xarajatlar oqimi mavsumiydir;

baholanayotgan mulk yirik ko‘p funksiyali tijorat ob’ekti hisoblanadi;

mulk qurilmoqda yoki endigina qurilgan va kiritilgan: (yoki foydalanishga topshirilgan).

Diskontlangan pul oqimlari usuli kelajakdagi pul oqimlarining joriy qiymatini aniqlashning eng ko'p qirrali usuli hisoblanadi. Pul oqimlari o'zboshimchalik bilan o'zgarishi, notekis oqimlari va yuqori darajadagi xavf bilan tavsiflanishi mumkin. Bu ko'chmas mulk kabi narsalarning o'ziga xos xususiyatlari bilan bog'liq. Ko'chmas mulk investor tomonidan asosan kelajakdagi ma'lum imtiyozlar tufayli sotib olinadi. Investor mulkni kelajakdagi imtiyozlar majmuasi sifatida ko'rib chiqadi va uning jozibadorligini ushbu kelajakdagi imtiyozlarning pul qiymati mulkni sotib olish mumkin bo'lgan narx bilan qanday bog'liqligi nuqtai nazaridan baholaydi.

DCF usuli joriy asosida ko'chmas mulk qiymatini baholash imkonini beradi

Bob. Ko'chmas mulkni baholash

1. Ko'chmas mulk bozorining asosiy tushunchalari va xususiyatlari

Boshida aytib o'tilganidek, bozor infratuzilmasining yangi sohasi sifatida baholash mulkiy nizolarni hal qilish zarurati bilan bog'liq holda paydo bo'ldi, bunda tomonlar ma'lum bir narxning ob'ektiv qiymatini aniqlash uchun mustaqil narx hakamlari xizmatlariga murojaat qilishga majbur bo'ldilar. mulk. Chet elda erga xususiy mulkchilik mavjudligi bilan ko'chmas mulk ham jismoniy shaxslar nuqtai nazaridan, ham davlat nuqtai nazaridan eng katta qiymatga ega (masalan, ko'chmas mulk AQShda asosiy soliq bazasi hisoblanadi). ).

Mamlakatimizda esa bozor iqtisodiyoti elementlari orasida, bir tomondan, ishlab chiqarish vositalarining (er, ma'muriy, davlat, sanoat, ombor, savdo va boshqa) bir qismi bo'lgan ko'chmas mulk alohida o'rin egalladi. binolar, shuningdek, boshqa tuzilmalar) va barcha turdagi va mulkchilik shaklidagi korxonalar va tashkilotlar uchun iqtisodiy faoliyat va rivojlanish uchun asos bo'lib xizmat qiladi. Boshqa tomondan, u fuqarolarning shaxsiy mavjudligi uchun asos bo'lib xizmat qiladi va noishlab chiqarish, shaxsiy iste'mol uchun ishlatiladi. Fuqarolarga tegishli bo'lgan, yashash va boshqa shaxsiy ehtiyojlari uchun foydalaniladigan turar-joy uylari, kvartiralar, qishloq uylari, xo'jalik imoratlari, garajlar va shunga o'xshashlar iste'mol tovarlari bo'lib xizmat qiladi, xuddi shu uylar, kvartiralar, garajlar, dachalar (dachalar), yordamchi imoratlar va shunga o'xshashlar. , tijorat maqsadlarida foydalaniladi, iste'mol ob'ektlari bo'lib xizmat qiladi.

Ko'chmas mulk - bu kosmosda ma'lum bir joyga ega bo'lgan jismoniy ob'ektlar va ular bilan er yuzasida ham, uning ustida ham ajralmas bog'liq bo'lgan barcha narsalar yoki xizmat ko'rsatish ob'ekti bo'lgan barcha narsalar, shuningdek, ushbu mulkdan kelib chiqadigan huquqlar, manfaatlar va manfaatlar. ob'ektlarga egalik qilish. Jismoniy ob'ektlar bir-biri bilan uzviy bog'langan er uchastkalari va ularda joylashgan binolardir.

Ko'chmas mulkni baholash ob'ekti sifatidagi tushunchasi va Fuqarolik kodeksining ta'rifida farqlar mavjud.

Ikkala pozitsiyadan ham ko'chmas narsalar (ko'chmas mulk, ko'chmas mulk) er uchastkalari, yer qa'ri uchastkalari, ajratilgan suv havzalari va er bilan mustahkam bog'liq bo'lgan barcha narsalar, ya'ni o'z maqsadiga nomutanosib zarar etkazmasdan ko'chirilishi mumkin bo'lmagan ob'ektlar, shu jumladan o'rmonlarni o'z ichiga oladi. , ko'p yillik o'simliklar, qurilish inshootlari. Ammo baholash nuqtai nazaridan, ko'chmas mulk davlat ro'yxatidan o'tkazilishi kerak bo'lgan havo va dengiz kemalari, ichki navigatsiya kemalari, kosmik ob'ektlarni o'z ichiga olmaydi. (Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 130-moddasi).

Ko'chmas mulkni baholash tartib-qoidalarini ko'rib chiqishga o'tishdan oldin, ushbu turdagi mulkning xususiyatlarini bir qator xususiyatlarga ega maxsus mahsulot sifatida ko'rib chiqish kerak:

1. fundamentallik(statsionarlik va moddiylik);

2. Qulaylik. Har qanday ob'ekt ma'lum darajada yaroqlilik va cheklangan ta'minot kabi xususiyatlarga ega bo'lgan qiymatga ega. Muhim qiymat yaratish uchun cheklangan ta'minot mavjud bo'lishi kerak. Ijtimoiy ideallar va standartlar, iqtisodiy faoliyat va tendentsiyalar, qonunlar, hukumat qarorlari va harakatlari, tabiiy kuchlar odamlarning xatti-harakatlariga ta'sir qiladi va bularning barchasi bir-biri bilan o'zaro ta'sir qilib, ko'chmas mulkni yaratadi, saqlaydi, o'zgartiradi yoki kamaytiradi.

Ko'chmas mulk vaqt o'tishi bilan qiymati oshishi mumkin bo'lgan kam sonli tovarlardan biridir. Hatto uy-joy ishlab chiqarish haddan tashqari ko'p bo'lgan va taklif talabdan ko'p bo'lgan rivojlangan mamlakatlarda ham mulk qiymatining o'sishi tendentsiyasi mavjud.

3. Chidamlilik ko'chmas mulk deyarli barcha boshqa tovarlar bo'yicha ushbu ko'rsatkichdan oshadi, ayrim turdagi qimmatbaho toshlar va nodir metall buyumlar bundan mustasno. Rossiyada amaldagi qurilish me'yorlari va qoidalariga (SNiP) ko'ra, turar-joy binolari, asosiy tuzilmalar (poydevorlar, devorlar, shiftlar) materialiga qarab, standart xizmat muddati 15 dan 150 yilgacha bo'lgan 6 guruhga bo'linadi.

4. Xilma-xillik, o'ziga xoslik va originallik. Ikkita bir xil kvartira, ikkita bir xil bino, ikkita bir xil uchastka haqida gapirish deyarli mumkin emas, chunki ular boshqa ob'ektlarga, kommunikatsiyalarga, ufq chizig'iga va tub nuqtalarga nisbatan joylashuvida albatta farqlarga ega bo'ladi. Bundan tashqari, har bir xaridor (yoki investor) uchun o'ziga xos imtiyozlar, imkoniyatlar va cheklovlarning kombinatsiyasi oxir-oqibatda mulkning jozibadorligini belgilaydi.

5. Boshqarish qobiliyati. Har qanday ob'ekt, uning funktsional maqsadidan qat'i nazar, doimiy boshqaruvga muhtoj. Bular turar-joy yoki noturar joy binolarini kommunal xizmatlar tomonidan saqlash (va ularni to'lash), qo'riqlash va joriy ta'mirlash, ijarachilarni qidirish va ijara to'lovlarini qabul qilishni nazorat qilish, turar-joy binolarini saqlash bilan bog'liq turli xil mavsumiy yoki profilaktik ishlar. noturarjoy fondlari.

Bozorning muayyan segmentlarida ko'chmas mulk mavsumiy tebranishlarga duchor bo'lgan mahsulot sifatida namoyon bo'ladi. Shunday qilib, uy-joy ijarasi bozori fasllar o'zgarishi bilan talab va taklifning o'zgarishi bilan ajralib turadi. Shu bilan birga, turar-joy bo'lmagan binolar bozori yilning vaqtiga juda bog'liq emas, bu erda tebranishlar umumiy iqtisodiy vaziyat bilan chambarchas bog'liq.

6. Ko'chmas mulk bilan bog'liq operatsiyalarni davlat tomonidan batafsil tartibga solishdavlat va shahar hokimiyatlari. Davlat jamoat manfaatlarini ko'zlab, mulkdorlarning huquqlarini himoya qilish va soliqqa tortish nuqtai nazaridan uning fiskal funktsiyasini ta'minlash maqsadida ko'chmas mulkni hisobga olish va u bilan tuzilgan bitimlarni rasmiylashtirish bilan bog'liq funktsiyalarni amalga oshiradi.

Bozordagi har qanday tovar singari, ko'chmas mulk ob'ektlari ham narx va qiymatga ega (5.1-rasmga qarang).

Guruch. 5.1. Narx, narx va xarajatlar

Mulkning narxi - bu sodir bo'lgan muayyan oldi-sotdi bitimining narxi. Har qanday real taklif qilingan bitimdagi narx mulkning qiymati bilan bog'liq bo'lganligi sababli, bu shartlar ko'pincha bir-birining o'rnida ishlatiladi.

Bitim narxi bozor qiymatidan sezilarli darajada farq qilishi mumkin. Bu farq bir qator sabablarga bog'liq, masalan, analoglarning mavjudligi yoki bozor barqarorligi. Shunday qilib, 1993-1994 va 1998-1999 yillardagi inqiroz davrida. Ukrainada tez pul olish uchun sotuvchilar ob'ektlarni sotishni tezlashtirish uchun narxni 1020% pasaytirishga tayyor edilar. Ko'pincha boshlang'ich narx ataylab 15-20% ga oshirib yuboriladi, bu miqdorni keyinchalik savdolashish jarayonida yo'qotish uchun. Ba'zan, narx bitim ishtirokchilarining shaxsiy g'oyalari ta'siri ostida shakllanadi va uni oldindan aytib bo'lmaydi.

Narxi mulkning pul ekvivalenti hisoblanadi.

Mulkning bozor qiymati raqobat sharoitida ochiq bozorda sotilishi mumkin bo'lgan eng katta narx hisoblanadi. Bu quyidagilarni nazarda tutadi:

o bitim taraflaridan biri mol-mulkni sotishga, ikkinchisi esa uni sotib olishga majbur emas;

o taraflar bitim predmetini yaxshi bilishi va o‘z manfaatlarini ko‘zlab ish tutishi;

o baholash ob'ekti ochiq bozorda ommaviy taklif shaklida taqdim etilganda;

o bitimning bahosi baholash ob'ekti uchun munosib mukofot va har ikki tomonda ham bitimni bajarish uchun rag'batdir;

o naqd pulda ko'rsatilgan mulk uchun to'lov. Shunday qilib, bozor qiymati savdolashib, ko'tarilishi ham, tushishi ham mumkin.

Mulk qiymati tushunchasi turli pozitsiyalarda ko'rib chiqilishi mumkin. Ular bozor qiymati, almashtirish qiymati, iste'molchi, tiklash, investitsiya, sug'urta, soliq qiymati, tugatish, mulkni ijaraga olish huquqining boshlang'ich, qoldiq, garov qiymati, mavjud korxona va mavjud foydalanishdagi mulk qiymatini shunday ajratadilar. , va boshqalar.

iste'mol qiymati (mavjud foydalanishdagi qiymat) mulkni bozorga chiqarish niyatida bo'lmagan ma'lum bir mulkdorga nisbatan qiymatini aks ettiradi.

almashtirish qiymati baholanayotgan ob'ektning aniq nusxasini qurish uchun joriy narxlardagi xarajatlar bilan belgilanadi. Bu yerda bir xil me'moriy yechimlar qo?llanilgan, o?xshash qurilish konstruksiyalari va materiallari qo?llanilgan, hatto ko?paytirilayotgan ob'yekt me'moriy yechimlarining qurilish-montaj ishlarining sifati, eskirganligi va kamchiliklari ham ko?rsatilgan.

almashtirish qiymati Foydaliligi baholanayotgan mulkning foydaliligiga ekvivalent bo‘lgan, lekin zamonaviy dizayn me’yorlari hamda progressiv materiallar va konstruksiyalardan foydalangan holda yangi me’moriy uslubda qurilgan ob’ektni qurish uchun joriy narxlardagi xarajatlar bilan belgilanadi, shuningdek, zamonaviy uskunalar.

almashtirish qiymati ob'ektning aniq nusxasini ko'paytirish xarajatlari bilan, almashtirish qiymati esa funktsional analogni yaratish xarajatlari bilan ifodalanadi.

Investitsion xarajatlar - ma'lum bir shaxs uchun ma'lum bir investitsiya maqsadiga erishish uchun uning rentabelligi asosida belgilanadigan mulkning narxi. Investitsiya qiymati investorning kutilayotgan daromadi va ularning kapitallashuvining o'ziga xos stavkasi asosida hisoblanadi va uning bozor qiymatidan ko'p yoki kamroq bo'lishi mumkin. Ushbu turdagi qiymat sub'ektivdir.

Sug'urta narxi ko'chmas mulk vayron bo'lish (yoki yo'q bo'lib ketish) xavfi ostida bo'lgan ob'ektni almashtirish qiymati yoki almashtirish qiymati asosida hisoblanadi. Ob'ektni sug'urtalash qiymati asosida sug'urta summalari, to'lovlar va foizlar belgilanadi.

Soliq xarajati yuridik va jismoniy shaxslarning mol-mulki akkreditatsiya qilingan standartlar bilan ekspert baholovchilar tomonidan soliq tekshiruvlari paytida mulkning bozor yoki almashtirish qiymatidan kelib chiqqan holda aniqlanadi. Hozirgi vaqtda ko'chmas mulk ob'ektlarini bunday baholash ko'chmas mulk ob'ektining inventar qiymatini hisobga olgan holda normativ metodologiya bo'yicha amalga oshiriladi va almashtirish qiymatiga asoslanadi.

Tugatish qiymati agar mol-mulk o'xshash ob'ektlarning normal foydalanish muddatidan kamroq muddat ichida tasarruf qilinishi kerak bo'lsa va mulk egasi tugatish yoki majburiy sotishda olishi mumkin bo'lgan sof pul miqdori bo'lsa, aniqlanadi.

Utilizatsiya qilish qiymati - mulk egasi ikkinchisini to'liq tugatishda olishi mumkin bo'lgan sof pul miqdori.

asosiy xarajat ko'chmas mulk ob'ekti - foydalanish paytidagi ob'ektni sotib olish yoki yaratish bo'yicha haqiqiy xarajatlar.

qoldiq qiymat ko'chmas mulk ob'ekti - amortizatsiyani hisobga olgan holda ob'ektning qiymati.

Joriy foydalanishdagi mulkning qiymati - bozorda mumkin bo'lgan sotish sharoitida uning faoliyat ko'rsatish shaklini davom ettirishga asoslangan mulkning bozor qiymati.

Doimiy konsernining qiymati - shakllangan ishlab chiqarish faoliyati natijalariga muvofiq belgilanadigan yagona mulkiy kompleksning qiymati.

Xavfsiz depozit - kreditni ta'minlash xarajatlari.

Ixtisoslashgan ob'ektlarning narxi - o'ziga xos xususiyatlariga ko'ra bozorda sotilmaydigan ob'ektlarning narxi.

Lizing narxi ko'chmas mulk ob'ekti - ob'ektdan foydalanish va uni tasarruf etish huquqi uchun bir martalik to'lov.

Ko'chmas mulkning narxi bir qator omillarga bog'liq bo'lib, ularni quyidagicha guruhlash mumkin.

1. Ob'ektiv omillar ko'chmas mulk sub'ektlari tomonidan aniq bitimlarning o'rtacha narx darajasini belgilaydi. Ular orasida umumiy bozor kon'yunkturasi bilan bog'liq makroiqtisodiy (soliqlar, yig'imlar, dollar kursining dinamikasi, inflyatsiya, ishsizlik, ish haqi darajasi va shartlari, ko'chmas mulkka bo'lgan ehtiyoj, tashqi iqtisodiy faoliyatning rivojlanishi) alohida ta'kidlab o'tish joiz. ; muayyan operatsiyalarning mikroiqtisodiy, xarakterli ob'ektiv parametrlari.

2. Ommaviy ong va psixologik tabiat fenomeni bilan bog'liq bo'lgan omillar (ommaviy reklama, inflyatsion kutishlar, hamdardlik, xabardorlik va boshqalar).

3. Fizik omillar: joylashuv - markazdan uzoqda joylashganligi, infratuzilma va transport aloqalarining rivojlanish darajasi, arxitektura-loyihaviy yechimlar, mulkning holati, kommunal xizmatlarning mavjudligi, ekologik va seysmik omillar.

4. Narx va sotish tezligiga ta'sir qiluvchi omillar: shunga o'xshash takliflar soni, ularning shaharning ma'lum bir qismida ushbu alohida turdagi ob'ektlarga bo'lgan talab bilan bog'liqligi; ob'ektning ob'ektiv kamchiliklari; hududning obro'si; hududdagi ekologik vaziyat; mintaqaning transport aloqalari va infratuzilmasini rivojlantirish; uyning ijtimoiy bir xilligi; bitimning tabiati ("to'g'ridan-to'g'ri yoki "qarshi" sotish); ob'ektning huquqiy "tozaligi".

Jahon tajribasidan ma’lumki, har qanday operatsiyaning asosiy mezoni uning har ikki tomon uchun foydaliligi hisoblanadi. Biroq, har bir kishi bu tushunchaga o'z ma'nosini qo'yadi. Birinchidan, pul birinchi o'rinda turadi. Bunday sotuvchi o'z mijozini narxni pasaytirmasdan uzoq vaqt kutishi mumkin. Boshqasi uchun, imkon qadar tezroq bepul mablag'larni olish muhimdir. Bunday holda, operatsiya tezligi birinchi o'rinda turadi va "vaqt - pul" tamoyili ishlaydi. Uchinchisi, to'lov jadvalining bajarilishini kafolatlay oladigan ishonchli xaridorni afzal ko'radi. Shunday bo'ladiki, muzokaralar davomida ustuvorliklar o'zgaradi. Xaridor va sotuvchi ob'ektiv omillar va o'zlarining motivlari o'rtasidagi mohirlik bilan o'zaro manfaatli bitim tuzishga qodir va uning natijalaridan hafsalasi pir bo'lmaydi.

Iqtisodiy munosabatlarda «bozor qiymati» tushunchasi tez-tez uchraydi. Bu bitimning bir ishtirokchisining ikkinchisi oldidagi majburiyatining pul ifodasi bo'lib, uning qiymati ochiq va raqobatbardosh bozor sharoitlari bilan belgilanadi. Mahsulotlarni, asosiy vositalarni yoki umuman korxonani sotishni rejalashtirishda tashkilotlar, tadbirkorlar va jismoniy shaxslar ushbu ko'rsatkichga e'tibor qaratishlari kerak. Buni mustaqil baholash yoki bozor tahlilidan olish mumkin. Narxlarning 20% dan ortiq pasayishi nazorat qiluvchi organlarning savollariga va mumkin bo'lgan soliq majburiyatlariga olib keladi.

Bozor qiymatini aniqlash bitimning o'ziga xos xususiyatlariga bog'liq emas va mahsulot yoki xizmatni sotib olish va sotish haqiqatda sodir bo'lishini anglatmaydi. Bu kon'yunkturaning o'ziga xos xususiyatlari ta'sirida rivojlangan, ammo bozordan tashqari omillar ta'sirini aks ettirmaydigan iqtisodiy bitimlar ishtirokchilarining jamoaviy idrokining bir turi.

Umumiy ma'noda bozor bahosi mahsulotning puldagi qiymati bo'lib, u quyidagi sharoitlarda shakllanadi:

• Bozor ochiq, ya'ni. yangi sotuvchilar va xaridorlarning kirib kelishiga imkon bermaydigan iqtisodiy yoki ma'muriy to'siqlar mavjud emas.
• Bozor raqobatbardosh deb tan olingan, ya'ni. unda bir hil tovarlar va xizmatlar sotiladi, qaror qabul qilishda erkin bo'lgan xaridorlar va sotuvchilarning etarli soni mavjud.
• Sotish va sotib olish ochiq va raqobatbardosh bozorda amalga oshiriladi, bu erda xaridor sotilayotgan mahsulotning xususiyatlari to'g'risida etarli ma'lumotga ega bo'lib, u va muqobil variantlardan birini tanlashi mumkin. Bitimni bajarish uchun kompaniya biroz harakat talab qiladi: muzokaralar va marketing rejasini ishlab chiqish.
• Xaridor va sotuvchi standart iqtisodiy motivlar asosida boshqariladi. Ular o'zaro bog'liq emas va bozordan tashqari sharoitlarning bosimini boshdan kechirmaydi. Mijozda mavjud mahsulot muqobillari haqida ma'lumotni o'rganish uchun etarli vaqt va imkoniyat bor. Uning maqsadi eng jozibali qiymatni topishdir va unga erishish uchun u bozor kon'yunkturasiga mos kelmaydigan oshirilgan narxga rozi bo'lmaydi.
• Tovar yoki xizmatning taxminiy qiymati o'tmish yoki bozor ishtirokchilarining kelajakka bo'lgan umidlarini emas, balki real vaziyatni aks ettiradi. Shuning uchun, mulk yoki biznesni mustaqil baholash bilan shug'ullanadigan kompaniyalar har doim o'z hisobotlarida taqdim etilgan ma'lumotlarning qaysi sanaga tegishli ekanligini ko'rsatadilar.

Bozor qiymati tushunchasi hisoblangan, faraziy kategoriyadir, chunki real iqtisodiyotda bozorlar mutlaq raqobat va ochiqlik xususiyatlariga mos kelmaydi. Shuning uchun bunday narxni hisoblash bitimning albatta amalga oshishini kafolatlamaydi.

Soliq qonunchiligida bozor qiymatini tushunish

Rossiya Federatsiyasining Soliq kodeksi bozor qiymati tushunchasini keng qamrab oladi. Hujjatda keltirilgan ushbu atamaning tahlili narxlarni pasaytirish orqali g'aznaga soliq ajratmalarini minimallashtiradigan xo'jalik yurituvchi sub'ektlarning harakatlarini kuzatish va to'xtatish imkonini beradi.

Agar biror shaxs yoki tashkilot mahsulotni bozor narxidan 20% past narxda sotsa, nazorat qiluvchi organlar bundan manfaatdor bo'lishi mumkin. Agar buzilish isbotlangan bo'lsa, sotuvchi byudjetga soliq to'lashi kerak, ular bilan jarima va jarimalar.

Fiskal xizmatlar nuqtai nazaridan adolatli bozor qiymati o'xshash iqtisodiy sharoitlarda boshqa sotuvchilar tomonidan taklif qilinadigan o'xshash tovarlar va xizmatlarning narxiga mos keladigan qiymatdir. San'atga muvofiq. Rossiya Federatsiyasi Soliq kodeksining 40-moddasida bir xillik tushunchasi quyidagi baholash parametrlarini o'z ichiga oladi:

• mahsulotlarning bir xil tijorat maqsadi;
• bir xil sifat darajasi;
• bir kelib chiqqan mamlakat;
• tovar belgilarining o'xshashligi;
• shunga o'xshash sotuvchi obro'si.

Soliq qonunchiligi “bozor qiymati prezumpsiyasi”dan kelib chiqadi. Uning mohiyati shundaki, mustaqil tijorat tuzilmalari o'rtasida tuzilgan bitimlar narxlari apriori bozor narxlari sifatida tan olinadi.

Aloqador shaxslar o'rtasida sotilgan tovarlarning tannarxi, agar erkin narx belgilash tamoyillariga rioya qilingan taqdirda bozor qiymati hisoblanadi. Masalan, tovarlar birja auktsionlarida yoki monopoliyaga qarshi qo‘mita bilan kelishilgan narxda sotiladi.

Bozor narxi bir hil mahsulotlarning narxiga to'g'ri kelganda hisobga olinadi, ular haqida ma'lumotni rasmiy manbalardan olish mumkin: davlat organlarining portallarida, ixtisoslashtirilgan tashkilotlarning sharhlarida, nufuzli bosma nashrlardan va boshqalar.

Kompaniya yoki yakka tartibdagi tadbirkor tomonidan belgilangan narx belgilarini tahlil qilib, soliq organlari bir hil operatsiyalar to'g'risidagi ma'lumotlarni hisobga oladi, ya'ni. o'xshashlar:

• to'lov usuli (oldindan to'lov yoki keyin to'lov);
• tovarlarni yetkazib berish shartlari;
• sotilgan partiyalar hajmi.

Agar ushbu parametrlar sezilarli darajada farq qilsa, bitimlar taqqoslanmaydi va baholash uchun foydalanilmaydi.

Soliq qonunchiligida xolislik prinsipi joriy etilgan bo‘lib, unga ko‘ra, bozor qiymatining mos kelishi yoki nomuvofiqligini aniqlash uchun nazorat qiluvchi organ bir emas, balki bir nechta bitimlar ma’lumotlarini tahlil qilishi shart.

Bozor narxini qanday aniqlash mumkin?

Bozor qiymati pul shaklida ifodalanishi mumkin. Agar siz hozirda raqobat muhitida kim oshdi savdosiga qo'ysangiz, u muayyan mahsulot yoki xizmatni qancha sotishingiz mumkinligini aks ettiradi. Ko'rsatkichni aniqlashning uchta tan olingan usuli mavjud:

1. Qiyosiy

Bu eng oddiy texnika bo'lib, uning mohiyati o'xshash ob'ektlar bo'yicha ma'lumotlarni qidirishdir. Axborot manbalari sifatida davlat organlari, ixtisoslashtirilgan tashkilotlar, bosma ommaviy axborot vositalari va boshqalar ma’lumotlari hisoblanadi.

Mutaxassis bir qator ma'lumotlarni to'playdi, o'rganilayotgan tovarlarga o'xshash narsalarni aniqlaydi, tendentsiyalarni aniqlaydi va bozor sharoitlari va bitim shartlarining o'ziga xos xususiyatlariga tuzatishlar kiritadi. Agar kerak bo'lsa, tuzatishni kamaytirish yoki oshirish omillari qo'llaniladi.

1. qimmat

Bu xaridor mahsulotni sotib ololmaydi, lekin uni o'z qo'llari bilan yasasa, degan taxmindan kelib chiqadi. Baholovchining vazifasi bu holatda u qanday xarajatlarga olib kelishini aniqlashdan iborat. Texnika ko'chmas mulk, bozorda o'xshashi bo'lmagan yangi mahsulotlarning qiymatini aniqlash uchun javob beradi.

Masalan, firma uyni sotishni rejalashtirmoqda. Bunday binoni qurish qancha turadi, erni sotib olish yoki uzoq muddatli ijaraga olish, ulanish kommunikatsiyalari va boshqalarning narxi qanday bo'lishi hisoblab chiqiladi. Natija eskirish va boshqa omillar bilan bog'liq tuzatish omillari uchun o'rnatiladi.

1. Foydali

Bu mulk egasi undan boshqa maqsadlarda foydalanishi va daromad olishi mumkin degan taxminga asoslanadi. Masalan, kvartiraning bozor qiymatini aniqlashda ko'rsatilgan yillar uchun ijara to'lovlari miqdori aniqlanadi. Ushbu usul Rossiyada ichki bozorning shaffofligi yo'qligi sababli eng kam qo'llaniladi.

Bozor narxi qachon?

Iqtisodchilar va soliq organlari bozor qiymati bir hil tovarlarga bo'lgan talab va taklifning to'qnashuvining aksi degan postulatdan kelib chiqadilar. Bu sotuvchi o'z mahsulotini raqobat muhitida sotishi mumkin bo'lgan maksimal narx va xaridor uni sotib olishi mumkin bo'lgan minimal narxdir.

Amalda soliq organlari bozor qiymati tushunchasini noto'g'ri talqin qiladi, tashkilotlar va jismoniy shaxslarga asossiz da'volar qo'yadi. Keling, keng tarqalgan xatolarni ko'rib chiqaylik.

1. Kompaniyaning boshqa kontragentlarga tovarlarni sotish qiymati bozor sifatida tan olinmaydi

Narx yorlig'i juda past yoki yo'qligini aniqlash uchun soliq organlari tekshirilayotgan kompaniyaning boshqa operatsiyalari to'g'risidagi ma'lumotlardan foydalanishga haqli emas. Ular uchta tan olingan usullardan birini qo'llashlari kerak: xarajat, daromadlarni kapitallashtirish yoki qiyosiy, ochiq manbalardan olingan ma'lumotlarni tahlil qilish asosida.

1. Joriy bozor qiymati tovarlarning o'rtacha narxi emas

Bunday yondashuv muayyan bitimning holatlarini hisobga olmaydi va shuning uchun ob'ektiv deb hisoblanmaydi. Tovarlarning narxi xom ashyoning yuqori narxiga, etkazib berish usullariga, logistika xususiyatlariga, to'lovni kechiktirish va boshqa omillarga qarab sezilarli darajada farq qilishi mumkin.

1. Taqqoslash uchun asos sifatida soliq organlari tugallangan operatsiyalarni olishlari kerak

Tovarlarning taxminiy tannarxini tahlil qilish kompaniya noqonuniy narxlashdan foydalanadi degan xulosaga asos bo'la olmaydi. Federal Soliq xizmati tomonidan qo'llaniladigan har qanday ma'lumot gipotetik jihatdan mumkin bo'lmagan, ammo qisqa vaqt ichida amalga oshirilgan operatsiyalarga taalluqli bo'lmasligi kerak.

1. Tovarning maksimal narxi bozor sifatida tan olinmaydi

Amaliyot shuni ko'rsatadiki, fiskal organlar ko'pincha korxonalar va fuqarolarni javobgarlikka tortishga, ularga qo'shimcha soliqlar undirishga, ma'lum bir turdagi operatsiyalarning maksimal narxini asos qilib olishga harakat qiladilar. Misol uchun, ular eng qimmat sotilgan kvartirani, eng yuqori ijara haqini taqqoslash uchun asos qilib olishadi. Bunday yondashuv qabul qilinishi mumkin emas va soliq organlarining xatti-harakatlari sudga shikoyat qilinishi mumkin.

1. Bozor narxi xarajat va bojxona qiymati bilan bir xil emas

Mahsulot narxi, ta'rifiga ko'ra, uni ishlab chiqarishning umumiy qiymatidan yuqori bo'lishi kerak, aks holda kompaniya zarar ko'radi. Bojxona qiymatiga kelsak, u bozordagidan tubdan farq qiladigan metodologiya bo'yicha aniqlanadi. Uning yagona maqsadi xorijdan olib kelingan tovarlarni deklaratsiyalash uchun zarur bo'lgan hujjatlarda ko'rsatishdir.

1. Bozor qiymati balans qiymatiga teng emas

Kitob qiymati va bozor qiymati bir xil tushunchalar emasligini tushunish muhimdir. Birinchisi, korxonaning buxgalteriya hisobida asosiy vositaning ushlab turilgan narxini aks ettiradi. Ikkinchisi, agar bunday ehtiyoj paydo bo'lsa, uni qancha pulga sotishingiz mumkinligini tavsiflaydi.

1. Narxlarni tahlil qilishda siz faqat o'xshash sharoitlarda sotiladigan bir xil turdagi tovarlar bilan taqqoslashdan foydalanishingiz mumkin.

Agar kompaniya Audi rusumli avtomobillarni sotsa, "Gazelle" yoki "Lexus" sotuvchi boshqa bozor ishtirokchilarining bitimlari taqqoslash va tahlil qilish uchun asos sifatida qabul qilinishi mumkin emas. Tovarlarning kelib chiqish mamlakatlari, iste'mol xususiyatlari, ishlab chiqaruvchilarning obro'si va boshqa parametrlari bor, shuning uchun ularni bir hil deb hisoblash mumkin emas.

Bitimlar shartlari ko'pincha ularning pul xususiyatlarini belgilashda hal qiluvchi rol o'ynaydi. Oziq-ovqat mahsulotlarini ko'p miqdorda sotadigan yirik firmaning narx siyosatini qo'lda tayyorlangan shirinliklarni parcha-parcha sotadigan kichik oilaviy biznesning yondashuvi bilan taqqoslab bo'lmaydi.

Bozor narxining ishlab chiqaruvchi faoliyatiga ta'siri isbotlangan haqiqatdir. To'liq foyda olish va soliq organlari bilan muammolarga duch kelmaslik uchun kompaniya ushbu ko'rsatkichni xarajatlar smetasi yoki joriy iqtisodiy sharoitlarga asoslanib belgilashi kerak. Narx belgilashga to'g'ri yondashish muvaffaqiyatli iqtisodiy faoliyatning asosidir.

Agar xato topsangiz, matnning bir qismini ajratib ko'rsating va bosing Ctrl+Enter.