Under marknadspris f?rst?s som priset f?r f?rem?let, som b?de s?ljaren och k?paren ?r ?verens om och som ?r satt i fri konkurrens. Federal Law No. 135 noterar att extraordin?ra h?ndelser inte p?verkar bildandet av marknadsv?rde - vi kan prata om marknadsv?rde n?r:

• Det fanns inget tv?ng att genomf?ra en transaktion av en tredje part.

• Objektet presenteras p? den ?ppna marknaden med hj?lp av ett erbjudande som ?r typiskt f?r liknande objekt.

• Betalningen sker kontant.

Bed?mningen av marknadsv?rdet ?r organiserad i f?rh?llande till s?dana objekt som fastigheter, bilar, ett paket av v?rdepapper.

I vilka fall ?r det n?dv?ndigt att fastst?lla marknadsv?rdet?

FSO nr 2 inneh?ller en lista ?ver fall d? det ?r n?dv?ndigt att utv?rdera ett objekt med inblandning av en kompetent v?rderingsman:

• N?r ett f?rem?l alieneras f?r statliga behov.

• N?r ett f?retag g?r i konkurs, n?r skulden till borgen?rerna utsl?cks p? bekostnad av egendom.

• N?r egendom anv?nds som s?kerhet f?r ett l?n (relevant f?r ett bostadsl?n).

• N?r den nya grundaren av organisationen g?r ett icke-monet?rt bidrag till stadgan.

• N?r ett paket med v?rdepapper f?rv?rvas p? rekommendation av organisationens styrelse.

Marknadsv?rde: ber?kningsmetoder

Det finns flera metoder f?r att ber?kna marknadspriset f?r ett objekt:

• Metod j?mf?rande f?rs?ljning. J?mf?relseobjektet j?mf?rs med andra objekt med liknande egenskaper, vars marknadspriser redan ?r k?nda. Den j?mf?rande metoden anv?nds f?r m?nga objekt, till exempel fastigheter, ett aktieblock, ett f?retag, och anses vara det vanligaste (anv?nds i 90% av fallen). Kriterierna f?r att v?lja objekt f?r j?mf?relse identifieras beroende p? typen av sj?lva objektet - till exempel, om det h?nder, ?r s?dana kriterier livscykelns skede, antalet personal, typen av varor som s?ljs eller produceras, plats. F?rdelen med tillv?gag?ngss?ttet ?r tillf?rlitlighet - man tror att denna metod tar h?nsyn till situationen p? marknaden s? mycket som m?jligt.

• Kostnadsmetod bygger p? att fastst?lla niv?n av kostnader som ?garen kommer att ha vid utbyte eller ?terst?llande av objektet. M?jlig fortplantning(skapar exakt samma objekt) och vidare utbyte(skapa ett objekt som kan utf?ra samma funktioner). Kostnadsmetoden ?r ocks? klassificerad i tv? underarter: nettotillg?ngsv?rderingsmetod(baserat p? v?rderingen av alla tillg?ngs- och skuldposter) och likvidation metod, till?mpligt p? t.ex. v?rdering av f?retag i konkurs.

• inkomstmetoden baseras p? ber?kningen av marknadspriset utifr?n den inkomst som objektet kan tillf?ra ?garen i framtiden. Inkomstmetoden anv?nds oftast f?r att v?rdera ett f?retag eller en portf?lj av v?rdepapper. Den st?rsta sv?righeten med detta tillv?gag?ngss?tt ligger i bildandet av en rimlig prognos f?r diskonteringsr?ntan och kassafl?det, s? specialisten m?ste vara v?l f?rtrogen med den bransch som f?retaget tillh?r. Nackdelen med inkomstmetoden ?r anv?ndningen av redovisningsinformation som kan f?rfalska verkliga kostnadsindikatorer.

H?ll dig uppdaterad med alla viktiga United Traders-evenemang – prenumerera p? v?r

Under en r?ttsprocess, vars f?rem?l ?r fastigheter, uppst?r ofta tvister om v?rdet p? denna fastighet. Oavsett om denna tvist avser delning av gemensamt f?rv?rvad egendom, f?rs?kringsbetalningar, ?tervinning av skadest?nd, privatisering av fastigheter eller verkst?llighet av ett obetalt l?n, kommer i vilket fall som helst ett domstolsbeslut att fattas baserat p? v?rdet av den relevanta egendomen . Den korrekta v?rderingen av fastighetens v?rde ?r f?ljaktligen det viktigaste skedet i r?tteg?ngen, vilket direkt p?verkar var och en av parternas intressen i m?let. Samtidigt ?r bed?mning av egendom en r?ttighet f?r medborgare och organisationer, och inte en skyldighet.

I den federala lagen av den 29 juli 1998 N 135-F3 (som ?ndrad den 8 mars 2015) "Om v?rderingsverksamhet i Ryska federationen" (h?danefter kallad lagen om v?rderingsverksamhet), f?rst?s v?rderingsverksamhet som den professionella verksamhet av f?rem?l f?r v?rdering verksamhet som syftar till att fastst?lla i f?rh?llande till f?rem?l f?r bed?mning av marknads-, matrikelv?rde eller annat v?rde. V?rderingsverksamhet ?r med andra ord en v?rdering av fastighetens v?rde av en kvalificerad specialist (v?rderingsman).

Bed?maren m?ste vara medlem i sj?lvreglerande organisationer f?r v?rderingsm?n (till exempel Ryska v?rderingss?llskapet, Interregional Association of Appraisers, National College of Appraisers, etc.) och, i enlighet med lagens krav, f?rs?kra hans ansvar, som kan uppst? i h?ndelse av skada p? den f?rs?krade till f?ljd av brott mot kraven p? federala v?rderingsstandarder, standarder och regler f?r v?rderingsverksamhet som fastst?llts av den sj?lvreglerande organisationen f?r v?rderingsm?n, d?r v?rderingsmannen var medlem vid tidpunkten d? skadan orsakades.

I v?rderingspraxis delas fastighetsv?rdet in i f?ljande typer: marknadsv?rde, fastighetsv?rde, investeringsv?rde, b?rgningsv?rde, lagerv?rde och ?teranskaffningsv?rde.

Det vanligaste och viktigaste f?r en person ?r marknadsv?rderingen av fastigheter. Detta v?rde anv?nds i de flesta transaktioner, s?som: k?p och f?rs?ljning, ?verf?ring av ett objekt som pant, vid fastst?llande av leasingbetalningar, under privatisering, etc.

Vi kommer att prata om tvister relaterade till v?rdet av marknadsv?rdet p? fastigheter i den h?r artikeln.

Baserat p? lagen om v?rderingsverksamhet ?r marknadsv?rdet p? fastigheter det mest sannolika priset till vilket denna egendom kan ?verl?tas p? den ?ppna marknaden i en konkurrensutsatt milj? under normala sociala, ekonomiska och politiska situationer i landet.

Vid ing?ende av transaktioner ska parterna komma ih?g att enligt lagen, om en viss typ av fastighetsv?rdering inte definieras i en reglerande r?ttsakt eller i ett avtal, ?r det marknadsv?rdet p? detta objekt som ?r f?rem?l f?r etablering. Dessutom avser termer som "verkligt v?rde", "rimligt v?rde", "motsvarande v?rde", "verkligt v?rde" ocks? marknadsv?rde.

Fr?gan om att till?mpa marknadsv?rdet p? fastigheter uppst?r t.ex. i fall av anspr?k relaterade till f?rs?kringsavtal, eftersom fastigheter oftast ?r f?rem?l f?r detta avtal.

S?ledes, i enlighet med punkt 2 i artikel 947 i den ryska federationens civillagstiftning, b?r f?rs?kringsbeloppet inte ?verstiga dess verkliga v?rde (f?rs?kringsv?rde) vid f?rs?kring av egendom, om inte annat anges i f?rs?kringsavtalet. Samtidigt f?reskriver artikel 951 i den ryska federationens civillagstiftning uttryckligen att om det f?rs?kringsbelopp som anges i f?rs?kringsavtalet ?verstiger f?rs?kringsv?rdet, ?r avtalet ogiltigt i den del av f?rs?kringsbeloppet som ?verstiger f?rs?kringsv?rdet. S?lunda, baserat p? best?mmelserna i den ryska federationens civillag och lagen om v?rderingsverksamhet, vid f?rs?kring av fastigheter, b?r f?rs?kringsbeloppet inte ?verstiga det faktiska v?rdet, vilket motsvarar marknadsv?rdet f?r denna fastighet. Detta tillv?gag?ngss?tt f?r domstolarnas till?mpning av marknadsv?rde anv?nds enhetligt (till exempel dekretet fr?n den federala antimonopoltj?nsten i Moskvadistriktet av den 21 januari 2013 i m?l N A40-113591 / 10-59-1009, ?verklagandedomen av Vologdas regionala domstol av den 12 september 2012 N 33-3798 / 2012, etc. .d.), och inte bara i f?rs?kringsfall.

Tvister om till?mpning av marknadsv?rde ?r ocks? vanliga i fall av inteckning.

Till exempel ?rendet St Petersburgs tingsr?tt N 2-2393/12 om utm?tning av intecknad egendom. I detta fall har svaranden underl?tit att uppfylla sin skyldighet att betala r?nta enligt ett l?neavtal med s?kerhet i pant. Till f?ljd av detta utm?ttes under r?tteg?ngen den intecknade andelen i trerummaren genom att n?mnda andel avyttrades p? offentlig auktion. Samtidigt, enligt lagen "Om hypoteksl?n", ?r domstolen skyldig att fastst?lla det ursprungliga f?rs?ljningsv?rdet f?r fastigheten, som ?r utm?tad. I enlighet h?rmed fastst?llde r?tten att det initiala f?rs?ljningsv?rdet f?r andelarna i l?genheten skulle motsvara marknadsv?rdet p? andelarna i l?genheten enligt det av svaranden ingivna v?rderarerapporten.

Oftast f?rekommer dock i r?ttspraxis tvister om tillf?rlitligheten av det marknadsv?rde som anges i v?rderingsmannens rapport.

Lagen f?reskriver att i h?ndelse av tvist om tillf?rlitligheten av det marknadsv?rde som anges i v?rderingsmannens rapport kan detta v?rde angripas i domstol. Samtidigt har domstolen i de fall d?r fastighetsv?rdering ?r obligatoriskt r?tt att f?rplikta parterna att slutf?ra en transaktion till ett pris som fastst?llts vid pr?vningen av tvisten i ett domstolssammantr?de genom att involvera en oberoende v?rderingsman som r?ttsmedicinsk expert. och fr?gade honom om v?rdet av marknadsv?rdet p? fastigheter.

Man b?r komma ih?g att det endast ?r m?jligt att ifr?gas?tta tillf?rlitligheten av v?rdet av v?rderingsobjektet, fastst?llt av en oberoende v?rderingsman, genom att l?mna in ett oberoende krav om det i lagen eller annan regleringsakt f?reskrivs en obligatorisk bed?mning f?r parterna i transaktion, det statliga organet, officiella, ledningsorgan f?r den juridiska personen.

Lagstiftningen r?knar upp ett antal fall d?r bed?mningen av marknadsv?rdet p? fastigheter ?r obligatorisk, n?mligen:

- n?r man fastst?ller kostnaderna f?r objekt som ?gs av Ryska federationen, ryska federationens eller kommunernas ing?ende enheter, i syfte att privatisera dem, ?verf?ra dem till f?rtroendef?rvaltning eller leasing;

- f?r hypoteksl?n till individer och juridiska personer i fall av tvister om v?rdet av f?rem?let f?r inteckning;

- vid uppr?ttande av ?ktenskapsf?rord och delning av de fr?nskiljande makarnas egendom p? beg?ran av en av parterna eller b?da parter i h?ndelse av en tvist om v?rdet av denna egendom;

- vid kontroll av betalningen av skatter, om det finns tvister om ber?kningen av beskattningsunderlaget.

Om det ?r om?jligt att sj?lvst?ndigt ifr?gas?tta v?rdet av det v?rderade objektet, fastst?llt av en oberoende v?rderingsman, genom att l?mna in ett separat yrkande, kan fr?gan om tillf?rlitligheten av detta v?rde betraktas som en del av behandlingen av en specifik tvist om en transaktion, en utf?rdad handling eller ett beslut (inklusive ett m?l om att erk?nna transaktionen som ogiltig, om att bestrida en normativ handling eller ett beslut av en tj?nsteman, om ogiltigf?rklaring av ett beslut av ett ledningsorgan f?r en juridisk person, etc.).

T?nk till exempel p? m?l nr A40-110270/2014 fr?n skiljedomstolen i Moskvas stad ang?ende kravet fr?n GLOBAL-CAPITAL LLC om ogiltigf?rklaring av ett meddelande om en ensidig f?r?ndring av departementet f?r stadsegendom i staden Moskva av hyra enligt ett avtal. Genom domstolsbeslut den 17 november 2014 bestreds yrkandet. Detta beslut ?verklagades av k?randen bland annat p? grundval av op?litligheten i den oberoende v?rderingsmannens rapport. Under tiden har hovr?tten, med h?nsyn till den etablerade art. 65 i den ryska federationens skiljef?rfarande, kom bevisb?rdan, i en resolution daterad den 26 februari 2015, till slutsatsen att svaranden inte bevisade op?litligheten i v?rderingsmannens rapport om marknadsv?rdet av hyran som tillhandah?lls av k?randen, eftersom: slutsatserna i n?mnda rapport ?r v?lmotiverade; r?tten hade ingen anledning att betvivla kompetensen hos den som uppr?ttade rapporten; sedan svaranden mottagit k?randens skrivelse om ?ndringen av hyran och innan k?randen v?ckt talan hos r?tten med detta yrkande, har svaranden inte framf?rt inv?ndningar p? grund av otillf?rlitligheten i uppgifter om v?rdet av marknadsv?rdet av hyress?ttningen. ut i den relevanta rapporten; efter att k?randen v?ckt talan med svaranden, presenterades inga bevis f?r att den rapport som k?randen l?mnade var otillf?rlitlig. Eftersom tillf?rlitligheten av slutsatsen om v?rdet av v?rderingsobjektets marknadsv?rde, fastst?lld i rapporten, inte motbevisats av slutsatsen om v?rdet av v?rderingsobjektets marknadsv?rde i en annan rapport som svaranden l?mnat, har r?tten saknade sk?l att f?rordna en r?ttsmedicinsk unders?kning i m?let. F?ljaktligen f?rnyades hyresavtalet och hyran fastst?lldes till det marknadsv?rde som anges i den rapport som k?randen l?mnat.

Det h?r exemplet visar att den part som gjorde detta uttalande, f?r att f?rklara otillf?rlitligheten i rapporten fr?n en oberoende v?rderingsman under r?tteg?ngen, m?ste bevisa denna rapports op?litlighet, ?tminstone genom att tillhandah?lla ytterligare en rapport om bed?mningen av marknadsv?rdet. I detta fall har domstolen m?jlighet att v?lja en tillf?rlitlig rapport och ta h?nsyn till marknadsv?rdet p? fastigheten som fastst?llts i den tillf?rlitliga rapporten, eller, i n?rvaro av tv? olika rapporter, kan domstolen f?rordna om en r?ttsmedicinsk unders?kning och fastst?lla marknadsv?rdet p? fastigheten under r?tteg?ngen.

Domstolarnas beskrivna st?ndpunkt bekr?ftas av skiljedomstolen i Nordv?stra distriktets beslut av den 2 mars 2015 i m?l N A44-5396 / 2013 om l?sning av meningsskiljaktigheter ang?ende fastst?llande av f?rs?ljningspriset f?r fastighetsobjekt. som uppkommit vid ing?endet av ett avtal om f?rs?ljning av en byggnad med en tomt, inl?st i ordningen f?r realisering av en f?rm?nsr?tt att k?pa uppl?ten fastighet. I det h?r fallet beordrade domstolen, med h?nsyn till f?rekomsten av tv? olika rapporter, en r?ttsmedicinsk unders?kning f?r att fastst?lla marknadspriset p? fastigheter. Till f?ljd av detta fastst?lldes marknadsv?rdet av den omtvistade fastigheten av domstolen utifr?n slutsatsen av den r?ttsmedicinska unders?kningen.

Det h?nder allts? i praktiken att i varje tvist en part v?rderar fastigheter i ett f?retag, och den andra parten v?nder sig till en annan v?rderingsman. Som ett resultat av detta l?mnar k?randen och svaranden tv? olika utv?rderingsrapporter till domstolen. F?rutom att de utarbetas av olika experter kan ofta resultatet av bed?mningen variera kraftigt. ?ven om v?rderingsm?n m?ste anv?nda vissa metoder och utv?rdera enligt etablerade standarder, vilket b?r leda till samma resultat, ?r den faktiska kostnaden inte alltid densamma.

I de fall resultatet av bed?mningen av samma objekt, ber?knat av olika specialister, skiljer sig v?sentligt fr?n varandra, utser domstolen en pr?vning i form av en annan oberoende bed?mning. Dessutom utses en s?dan pr?vning av r?tten f?r att kontrollera tillf?rlitligheten och ?ktheten av v?rderingsmannens rapport. I det h?r fallet ?r v?rderingsmannen som utf?rde bed?mningen inblandad i fallet som en tredje part som inte g?r sj?lvst?ndiga anspr?k ang?ende f?rem?let f?r tvisten (artikel 51 i Ryska federationens skiljef?rfarande).

Av ovanst?ende exempel f?ljer ocks? att det finns tv? typer av handlingar som uppr?ttas av oberoende v?rderingsm?n ?t r?tten: en bed?mningsrapport och en r?ttsmedicinsk expertutl?tande.

Enligt informationsbrevet fr?n presidiet f?r Ryska federationens h?gsta skiljedomstol daterat den 30 maj 2005 N 92 "Om pr?vning av skiljedomstolar av m?l som bestrider fastighetsv?rderingen framtagen av en oberoende v?rderingsman" och enligt artikel 12 i Lagen om v?rderingsverksamhet, en oberoende v?rderingsmans rapport erk?nns som ett dokument som inneh?ller information av bevisv?rde, och det slutliga v?rdet av marknadsv?rdet f?r v?rderingsobjektet som anges i en s?dan rapport ?r tillf?rlitligt och rekommenderas f?r att g?ra en transaktion med v?rderingsobjekt.

Enligt lagstiftningens krav ska redog?relsen f?r bed?mningen av objektet inte till?ta oklar tolkning eller vara vilseledande. Rapporten ska inneh?lla all information som ?r n?dv?ndig f?r en fullst?ndig och entydig tolkning av resultaten av den bed?mning som ?terspeglas i denna rapport.

Den r?ttsmedicinska expertens slutsats, liksom bed?mningsrapporten, har bevisv?rde och ?r dessutom uppr?ttad i enlighet med kraven i g?llande regleringsr?ttsakter. Samtidigt utf?rs beredningen och verkst?llandet av en r?ttsmedicinsk experts slutsats inte bara med beaktande av lagstiftningens krav p? bed?mningsomr?det, utan ?ven med iakttagande av lagen som styr best?mmelserna om r?ttsmedicinsk unders?kning.

En annan grupp av tvister som ?r aktuella i dag ?r m?l om fastst?llande av fastighetsfastighetsv?rde lika med dess marknadsv?rde. Relevansen f?rklaras av att det sedan januari 2015 har gjorts ?ndringar i skattelagstiftningen, enligt vilka skatten f?r enskilda p? fastighet ska ber?knas utifr?n fastighetsv?rdet, medan marknadsv?rdet kan vara betydligt l?gre ?n fastighetsv?rdet. v?rde. D?rf?r ?r v?rderingen av marknadsv?rdet p? fastigheter ocks? viktig f?r att fastst?lla dess fastighetsv?rde.

S?ledes ans?g Judicial Collegium f?r administrativa m?l vid Ryska federationens h?gsta domstol i ?ppen domstol ett civilm?l som ifr?gasatte fastigheternas matrikelv?rde. K?randen ans?kte till Kemerovo Regional Court med en ans?kan om att fastst?lla fastighetsv?rdet f?r de relevanta fastighetsobjekten till ett belopp som motsvarar deras marknadsv?rde. Som motivering av de angivna kraven p?pekade hon att fastighetsv?rdet p? de av henne uppl?tna fastighetsobjekten v?sentligt ?verstiger deras marknadsv?rde, vilket bekr?ftas av redog?relsen f?r v?rderingen av fastighetsobjektets marknadsv?rde. M?ls?ganden har samtidigt angett att hyresavtalet ger hyresg?sten r?tt att i domstol fastst?lla de f?rhyrda lokalernas matrikelv?rde till ett belopp som motsvarar deras marknadsv?rde.

I dom nr 81-APG14-14 den 11 februari 2015 fann H?gsta domstolen att den nuvarande lagstiftningen inte inneh?ller begr?nsningar som hindrar hyresg?sten av en fastighet i egenskap av person med ett sj?lvst?ndigt r?ttsligt intresse att v?nda sig till domstolen i enlighet med f?rfarande som fastst?llts i lag f?r att fastst?lla ett s?dant objekts fastighetsv?rde till ett belopp som motsvarar dess marknadsv?rde, om en s?dan r?tt ?r inskriven i hyresavtalet.

Det b?r dock noteras att av best?mmelserna i artikel 24.18 i lagen om v?rderingsverksamhet f?ljer att vid bestridande av resultatet av fastst?llandet av fastighetsv?rdet ska fastighetens marknadsv?rde fastst?llas p? dagen pr. vilket dess matrikelv?rde fastst?lldes. Det vill s?ga, om marknadsv?rdet f?r den aktuella fastigheten fastst?lldes inte vid tidpunkten f?r fastst?llande av fastighetsv?rdet, kommer det att vara om?jligt att fastst?lla fastighetsv?rdet lika med marknadsv?rdet. Denna st?ndpunkt f?rst?rks av H?gsta domstolens ovann?mnda dom.

Sammanfattningsvis ?r det v?rt att notera att n?r man g?r olika transaktioner i f?rh?llande till fastigheter, om en viss typ av v?rde ska till?mpas p? en s?dan transaktion, ?r det n?dv?ndigt att tydligt ange i det relevanta avtalet vilken typ av fastighet. fastighetsv?rdering som ska till?mpas. D? blir det i framtiden ingen tvist om vilken typ av fastighetsv?rde som ska g?lla i detta fall. I avsaknad av en uppgift om vilken typ av fastighetsv?rde som ska till?mpas enligt avtalet ?r det marknadsv?rdet som kommer att till?mpas.

N?r du bed?mer v?rdet p? fastigheter, med h?nvisning till oberoende v?rderingsm?n, m?ste du p? allvar n?rma dig valet av en oberoende v?rderingsman, eftersom rapporten som utarbetats av honom kommer att vara ett av de viktigaste dokumenten som anv?nds n?r du utf?r ?tg?rder med fastigheter, och b?r inte v?cka tvivel om tillf?rlitligheten och riktigheten. Vid mottagande av en v?rderingsrapport med faktiska brister, s?v?l som med brott mot lagen och statliga normer, under r?tteg?ngen, kan domstolen utse en unders?kning och f? en ny v?rderingsrapport, enligt vilken marknadsv?rdet p? den omtvistade fastigheten kan vara annorlunda. Dessutom kan det nyfastst?llda v?rdet av fastighetsv?rdet vara betydligt l?gre ?n det tidigare fastst?llda v?rdet.

N?r du inleder fastighetsaff?rer, samt f?rsvarar dina r?ttigheter till fastigheter i h?ndelse av en tvist, m?ste du f?rst? att en bed?mning av marknadsv?rdet m?ste g?ras vid l?mplig tidpunkt. S? n?r du g?r transaktioner - f?re ing?endet av det relevanta avtalet, i h?ndelse av en tvist - innan du l?mnar in det relevanta fordran, s?v?l som i fall av administrativa f?rfaranden i samband med fastigheter - innan antagandet av det statliga organet av en r?ttshandling i f?rh?llande till denna fastighet.

- (eng. fastighetsv?rdering) - en bed?mning av v?rdet av en av typerna av materiella tillg?ngar (fastighet). Den ryska federationens civillag (artikel 130) h?nvisar till fastigheter: tomter; allt som ?r fast f?rknippat med marken, inklusive byggnader och strukturer, skogar, fler?riga plantager; undergrundstomter; isolerade vattendrag; registreringspliktiga luftfartyg och sj?fartyg; Fartyg f?r inlandssj?fart; rymdf?rem?l; f?retag som fastighetskomplex som anv?nds f?r entrepren?rsverksamhet.

Definitionen av fastigheter som ett f?rem?l f?r bed?mning sammanfaller inte med denna definition av fastigheter i den ryska federationens civillag. I v?rderingsverksamheten omfattar fastigheter endast en tomt p? vilken f?rb?ttringar gjorts (byggnader och konstruktioner har byggts) f?r att ?ka int?kterna fr?n fastigheter. V?rdering av fastigheter inkluderar f?rst och fr?mst en upps?ttning ?tg?rder fr?n en v?rderingsman f?r att fastst?lla en specifik typ av objektv?rde (rimlig marknad, investering, bol?n, etc.). V?rdet p? marknadsv?rdet ber?knas p? ett visst datum, resultatet av bed?mningen kan endast anv?ndas f?r det avsedda ?ndam?let. Skilj mellan individuell och massv?rdering av fastighetsv?rdet.

Individuell bed?mning genomf?rs i tre steg. I 1:a steget inspekteras det bed?mda objektet, ekonomisk information samlas in och analyseras; specificera de fysiska parametrarna. Ut?ver intern information samlar v?rderingsmannen in n?dv?ndig extern information som k?nnetecknar det segment av fastighetsmarknaden som fastigheten som v?rderas tillh?r, samt uppgifter om pris och fysiska parametrar f?r objekt som liknar den fastighet som v?rderas. I det andra steget v?ljer v?rderingsmannen de optimala metoderna f?r inkomst, kostnad och j?mf?rande (marknads)metoder och utv?rderar med de valda metoderna. Valet av metoder beror p? vilken typ av objekt som bed?ms, m?len f?r bed?mningen, tillst?ndet f?r ett visst segment av fastighetsmarknaden. Dessa parametrar, tillsammans med resultaten av analysen av finansiella indikatorer, p?verkar viktningen av mellanliggande v?rden av v?rdet som erh?lls med olika metoder, n?r man h?rleder det slutliga v?rdet av v?rdet p? objektet som utv?rderas i det tredje steget.

Funktionerna hos fastigheter som v?rderingsobjekt inkluderar: sammans?ttningen av de tillg?ngar som v?rderas - mark och byggnader; behovet av att bed?ma partiella r?ttigheter; anv?nda marknadshyror f?r att fastst?lla potentiell bruttoinkomst; ber?kning av kapitaliseringsgraden som summan av avkastningen och kapitalavkastningen; till?mpning av modeller f?r analys av hypoteksinvesteringar f?r utv?rdering av fastighetsobjekt som finansieras genom att ge ut ett l?n; placeringens dominerande inflytande p? kostnaden; j?mf?relse av det utv?rderade objektet och analoger n?r det g?ller fysiska parametrar etc.

Professionell expertv?rdering av fastighetsv?rde ?r en ganska vanlig tj?nst idag, utan vilken ett antal handels- (och ibland icke-handelsm?ssiga) verksamheter relaterade till bost?der och andra typer av fastigheter ?r oumb?rliga. Med andra ord ?r praktiskt taget ingen fastighetstransaktion m?jlig utan en oberoende monet?r v?rdering. Dessutom ?r det professionaliteten i att genomf?ra en s?dan ekonomisk unders?kning och ber?kningen av den mest exakta verkliga kostnaden f?r en byggnad eller tomt som till stor del utg?r deras marknadsv?rde.

Faktum ?r att k?p och f?rs?ljning av en l?genhet, byggnad eller annan fastighet n?stan aldrig sker "slumpm?ssigt", f?r utan att veta den verkliga kostnaden f?r bost?der eller tomter i en viss region ?r s?dana handelstransaktioner inte m?jliga idag. Dessutom beror behovet av monet?r v?rdering ocks? p? att bostads- och markpriserna ?r ganska h?ga idag och att fastighetsmarknaden i sig ?r ganska instabil f?r n?rvarande. Med utg?ngspunkt i det anf?rda st?r det klart att en oberoende sakkunnig bed?mning av fastigheter vid k?p, f?rs?ljning eller andra typer av ?verl?telse inte ?r ett infall, utan en verklig n?dv?ndighet.

I vilka fall tillgripa den monet?ra v?rderingen av fastigheter?

Som redan n?mnts anv?nds oberoende finansiell expertis, som g?r det m?jligt att best?mma det verkliga v?rdet av en bostads- eller lokalanl?ggning, samt mark, i alla typer av handelsverksamhet som ?r relaterade till s?dan fastighet. I synnerhet tillgrips tj?nster fr?n sakkunniga v?rderingsm?n i f?ljande fall:

– k?p och f?rs?ljning eller n?gon annan form av ?verl?telse av fastigheter;
- Anv?ndning av bost?der och icke-bost?der som s?kerhet (s?kerhet) vid erh?llande av bankl?n och l?n utanf?r bankerna;
- ?verl?telse av skuldf?rbindelser till egendom;
- ?verl?telse av bost?der eller mark f?r uthyrning, s?v?l som i den s? kallade f?rtroendef?rvaltningen;
— Anv?ndning av byggnader, tomter och andra former av fastigheter som tillskott till auktoriserat kapital.
— likvidation (rivning) av fastighetsobjekt;
– f?rs?kring av en l?genhet eller andra f?rem?l;
— Genomf?rande av investeringsprojekt som omfattar bost?der, lokaler och markanl?ggningar.
– Uppr?tth?llande av arvsr?tt, r?ttslig l?sning av olika typer av egendomstvister

D?rut?ver finns ett antal andra fall d? det blir n?dv?ndigt att g?ra en oberoende v?rdering av v?rdet av fasta f?rem?l som ?r b?de i statlig och privat ?go.

Vilka typer av fastigheter ?r f?rem?l f?r v?rdering?

Trots det faktum att sj?lva begreppet "fastighet" ?r ganska omfattande, n?r man talar om monet?rt v?rde, menar de vanligtvis tre huvudtyper av s?dan egendom - byggnader, strukturer och mark. Den vanligaste praxisen i detta fall ?r traditionellt ber?kningen av det verkliga v?rdet av en bostadsl?genhet eller ett privat bostadshus n?r de k?ps och s?ljs eller hyrs ut, samt en bed?mning av kostnaden f?r industribyggnader och strukturer (den senare omfatta alla typer av industri- och hush?llsanl?ggningar som kan ing? i en organisations eller ett f?retags egendom som beh?ver en oberoende ekonomisk unders?kning av fastighetens v?rde).

N?r det g?ller tomter ?r IZHS-marker (individuellt bostadsbyggande), tr?dg?rds- och tr?dg?rdstomter, industri- och jordbruksmark, skogsmark etc. vanligtvis f?rem?l f?r sakkunnig ekonomisk bed?mning.

Grundl?ggande tillv?gag?ngss?tt f?r monet?r v?rdering och metoder f?r fastighetsv?rdering

N?r det kommer till den monet?ra v?rderingen av alla typer av fastigheter kan olika typer av v?rden beaktas. Om vi talar specifikt om fastigheter, s? finns det marknads-, investerings-, fastighets- och likvidationsv?rden. Dessutom kan vi ibland prata om kostnaden f?r f?rs?kring, konsument; v?rdet av samh?llsviktiga fastighetsobjekt eller v?rdet av ett f?retag i f?rh?llande till bed?mningen av enskilda byggnader eller anl?ggningar. Oftast m?ste vi ta itu med marknadsv?rdet av fasta byggnader och strukturer, som i sj?lva verket representerar det mest realistiska k?p- och f?rs?ljningspriset f?r ett s?dant objekt p? den ?ppna fastighetsmarknaden vid tidpunkten f?r bed?mningen.

I professionella bed?mningsaktiviteter anv?nds idag tre huvudsakliga tillv?gag?ngss?tt - l?nsamt, kostsamt och ?ven j?mf?rande. Utifr?n det valda tillv?gag?ngss?ttet till?mpas en viss metodik, enligt vilken experter d?refter g?r en oberoende bed?mning av marknaden eller n?got annat v?rde p? en l?genhet, industribyggnad, tomt etc. Jag vill uppm?rksamma det faktum att alla nyanser av varje bed?mningsmetodik (och de ?r f?r n?rvarande finns det flera) i det h?r fallet regleras av det etablerade regelverket och lagstiftningen, och det ?r av denna anledning som endast professionella expertspecialister med n?dv?ndig kunskap och erfarenhet, samt att ha l?mplig licens f?r att utf?ra v?rderingsarbete, kan engagera sig i monet?r v?rdering.

L?s ocks?: ?verl?telse av egendom f?r fri anv?ndning

Hur ?r v?rderingen av fastigheter

Oftast inneh?ller en s?dan tj?nst en hel rad verk, och dess sammans?ttning kommer fr?mst att bero p? vad, hur och f?r vilka ?ndam?l den bed?ms. I det h?r fallet tar experten h?nsyn till ett antal punkter: typen av fast objekt (l?genhet, hus, industribyggnad, mark), syftet med dess monet?ra v?rde (f?rs?ljning, pants?ttning, ?verl?telse av f?rpliktelser, allm?n aff?rsv?rdering, etc.) .), egenskaper och marknadsf?rh?llanden fastigheter i en viss region och vid en given tidpunkt. Dessutom kommer egenskaperna hos en s?dan oberoende expertbed?mning till stor del att bero p? typen av ?gande av denna fastighet - privat eller statlig egendom.

I de flesta fall inkluderar denna process f?ljande steg:

- En tydlig definition av de m?l och m?l som s?dant arbete s?tter upp f?r sig sj?lvt.
— En f?rbesiktning av den fastighet som v?rderas.
– Utarbeta ett avtal om tillhandah?llande av expertbed?mningstj?nster.
– Insamling av prim?rdata samt detaljerad analys av dem.
— Fastst?llande av en expert av de b?sta tillv?gag?ngss?tten och metoderna som ska anv?ndas f?r att ber?kna kostnaden f?r bost?der, mark eller industribyggnad/struktur.
- bed?mning av ?gande (vid monet?r granskning av kostnaden f?r tomter sker ocks? en bed?mning av f?rb?ttringar p? platsen);
- vid anv?ndning av olika utv?rderingsmetoder - j?mf?relse av erh?llna resultat;
– uppr?tta en rapport om resultatet av det utf?rda arbetet samt g?ra ett oberoende expertutl?tande om kostnaden f?r objektet.

Huvudresultatet av bed?mningen av alla fastigheter ?r den tillhandah?llna dokument?ra rapporten, som inneh?ller all n?dv?ndig information om denna egendom, dess bed?mda v?rde, s?v?l som metoder, tillv?gag?ngss?tt och andra medel som anv?ndes i arbetet med en expert v?rderingsman.

Namnet BCG Informauditservice, eller "IAS", h?nvisar till en eller vilket antal juridiska personer som ing?r i BCG Informauditservice och som ?r privata f?retag registrerade i enlighet med lagarna i Ryska federationen. IAS och f?retagen inom den ?r separata och oberoende juridiska enheter. Detaljerad information om BCG "Informauditservice" presenteras p? v?r hemsida.

Fastst?llande av marknadsv?rdet p? fastigheter

Marknadsunders?kning av rumsligt orienterade modeller av fastighetsmarknaden 52

Bygg inriktade rader. Studera beroenden med hj?lp av trendlinjer. femtio

Prediktiva metoder i statistisk studie av fastighetsobjekt. 49

Informationsteori. 47

Metoder f?r att studera kvalitativa egenskaper 44

J?mf?rande syn p? fastighetsv?rdering. statistisk metod. 39

Riskniv?n p? fastighetsmarknaden. 35

fastighetsmarknadsindex. 32

Faktorer som p?verkar fastighetsmarknaden. 24

Faser av cykliska sv?ngningar p? fastighetsmarknaden och kapitalmarknaden. tio

Fastighetsmarknadens struktur 8

Fastst?llande av marknadsv?rdet p? fastigheter. 3

Klassificering efter typer och klasser av bostads- och kontorsfastigheter. 54

Fastighetens marknadsv?rde ?r det uppskattade belopp till vilket s?ljaren, som har fullst?ndiga uppgifter om fastighetens v?rde och inte ?r skyldig att s?lja den, och k?paren, som ?ven har fullst?ndiga uppgifter om fastighetens v?rde, ?r inte var skyldig att k?pa den, hade en ?msesidig ?nskan att genomf?ra en k?p- och f?rs?ljningsaff?r.

F?ruts?ttningar f?r att fastst?lla fastighetens marknadsv?rde:

Marknaden m?ste vara konkurrenskraftig och ge tillr?ckligt med valm?jligheter f?r ett stort antal k?pare och s?ljare.

K?pare och s?ljare ?r fria och oberoende av varandra, v?linformerade om hur transaktionen fortskrider och anv?nder den till sin f?rdel.

Fastigheten ?r i omlopp (k?pt och s?ld inom rimlig tid, vilket har s?kerst?llt dess tillg?nglighet f?r alla potentiella k?pare.)

Betalning f?r transaktionen sker kontant eller motsvarande n?r s?ljaren och k?paren anv?nder det p? marknaden accepterade f?rfarandet och ekonomiska villkoren.

Informationsk?llor och studiens fullst?ndighet.

V?rderingsmannen anv?nder sig av olika informationsk?llor, som kan delas in i:

Information erh?llen fr?n kunden

Information om situationen p? fastighetsmarknaden (officiell)

Information fr?n fastighetsbolag

Information fr?n mottagna tidskrifter

Information om s?rskilda databaser (fastigheter)

Information fr?n fastigheter och andra webbplatser.

Att best?mma kostnaden f?r produktionsanl?ggningar, med h?nsyn till alla faktorer som p?verkar kostnaden fr?n anl?ggningens milj? och sambandet med dess omedelbara v?rde.

F?rh?llningss?tt till fastighetsv?rdering.

I praktiken av v?rdering anv?nds 3 olika tillv?gag?ngss?tt f?r v?rdering av fastigheter:

Kostsamt: baserat p? det faktum att ingen k?pare skulle vara villig att betala f?r en fastighet mer ?n det belopp som kr?vs f?r att skapa den igen.

Kostnaden f?r att skapa ett objekt ber?knas enligt konsoliderade uppskattade indikatorer.

Denna metod, med h?nsyn till inflationskoefficienter, g?r att du kan bed?ma fastighetens marknadsv?rde ganska exakt. Den ?r dock begr?nsad i till?mpningen, till exempel f?r objekt vars kostnad inte kan ber?knas med en uppskattningsmetod, eller objekt som b?r ett unikt historiskt och kulturellt v?rde, tar metoden ocks? d?ligt h?nsyn till det aktuella l?get p? fastighetsmarknaden.

J?mf?rande metod f?r v?rdering (metod f?r j?mf?rande f?rs?ljningsanalys)

Denna metod ?r uppdelad i 2 utv?rderingsmetoder:

- metoden f?r korrigeringsfaktorer - denna metod best?r i att v?lja ett analogt objekt i f?rh?llande till bed?mningen och genom att j?mf?ra olika tecken p? f?rb?ttring eller f?rs?mring av egenskaper inf?rs korrigeringsfaktorer.

I moderna f?rh?llanden ?r metoden f?r?ldrad och till liten nytta!

a) aktuella f?rh?llanden ?r dynamiska och idiosynkratiska - det ?r om?jligt att ta fram en tabell f?r varje kombination av faktorer och typer av fastigheter

b) v?rdet av f?rh?llandena i st?derna ?r relativt.

Metoden f?r statistisk analys - denna metod g?r det m?jligt att p? basis av matematisk bearbetning av f?rs?ljningspriset f?r dussintals analoger av ett fastighetsobjekt och med h?nsyn till olika grupper av p?verkande faktorer simulera situationer d?r ett visst objekt utv?rderas och f?r att erh?lla objektets slutliga marknadsv?rde. Denna metod kan inte anv?ndas f?r att utv?rdera unika objekt som inte har n?gra analoger.

L?nsam. Den har 2 bed?mningsmetoder:

Inkomstkapitaliseringsmetod

K?rnan i metoden f?r kapitalisering av inkomst - best?mningen av v?rdet p? fastigheten sker genom att konvertera den ?rliga nettodriftsint?kterna (NOR) till det aktuella v?rdet.

C - fastighetens v?rde (den.unit)

NOI - Net operation income eller CHOD (engelsk Net operation income (NOI))

Rk - Kapitaliseringsgrad

Kapitaliseringskvot - en indikator som ?terspeglar f?rh?llandet mellan den f?rv?ntade ?rliga inkomsten (NOR) och v?rdet av fastigheter:

Rk - kapitaliseringsgrad

Rn - investerarens avkastning p? investerat kapital - avkastningen f?rv?ntas av investeraren fr?n att investera, med h?nsyn till risken p? marknaden.

Nv - rate of return of capital - den r?nta som ger avkastning p? den initiala investeringen. Taxan delar inkomsten i tv? delar: ?terbetalning av kapitalinvesteringar i fastigheter och mottagande av inkomst fr?n ?gandet av objektet.

I v?rderingspraxis anv?nds 3 metoder f?r att ber?kna kapitalavkastningsgraden, Ringmetoden, Inwoodmetoden och Hoskoldmetoden.

Ringmetod Denna metod anv?nds n?r kapitalbeloppet f?rv?ntas ?terbetalas i lika delar. Avkastningsgraden ?r den ?rliga andelen av startkapitalet som allokeras till en r?ntefri ers?ttningsfond, som baseras p? 100 % avkastning p? kapitalet.

Inwood-metoden Denna metod anv?nds om kapitalavkastningen ?terinvesteras med avkastningen p? investeringen. I det h?r fallet ?r avkastningen som en del av kapitaliseringsgraden lika med faktorn f?r ers?ttningsfonden vid samma r?nta.

L?s ocks?: Fastighetsf?rtroendeavtal

Hoskold-metoden Anv?nds n?r avkastningen p? den initiala investeringen ?r n?got h?g och ?terinvestering i samma takt ?r osannolik. F?r ?terinvesterade fonder f?rv?ntas det f? int?kter till den riskfria r?ntan.

Denna metod anv?nds om inkomststr?mmarna ?r stabila ?ver en l?ng period och ?r betydande, och ?ven om inkomststr?mmen v?xer i stadig takt.

Metoden ?r inte till?mplig i en situation d?r taxeringsobjektet ?r ett objekt f?r p?g?ende byggande eller kr?ver betydande ombyggnad, det vill s?ga det inte kan ge en stabil inkomst inom en snar framtid.

"Informationsopacitet" p? den ryska marknaden, vilket g?r det sv?rt att ber?kna nettodriftsint?kter och kapitaliseringsgrad, p? grund av bristen p? information om verkliga f?rs?ljningstransaktioner, underh?llsbetalningar etc.

Den diskonterade kassafl?desmetoden (DCF) ?r mer komplex, detaljerad och l?ter dig utv?rdera ett objekt i h?ndelse av att du f?r instabila kassafl?den fr?n det, genom att modellera de karakteristiska egenskaperna f?r deras mottagande.

DDP-metoden anv?nds n?r:

framtida kassafl?den f?rv?ntas skilja sig v?sentligt fr?n nuvarande;

det finns bevis som motiverar storleken p? framtida kassafl?den fr?n fastigheter;

int?kts- och kostnadsstr?mmar ?r s?songsbetonade;

fastigheten som v?rderas ?r en stor multifunktionell kommersiell anl?ggning;

fastigheten ?r under uppf?rande eller har precis byggts och inmatat: (eller tagits i drift).

Den diskonterade kassafl?desmetoden ?r den mest m?ngsidiga metoden f?r att best?mma nuv?rdet av framtida kassafl?den. Kassafl?den kan f?r?ndras godtyckligt, fl?da oj?mnt och k?nnetecknas av en h?g riskniv?. Detta beror p? detaljerna i en s?dan sak som fastigheter. Fastigheter f?rv?rvas av en investerare fr?mst p? grund av vissa framtida f?rdelar. Investeraren ser fastigheten som en upps?ttning framtida f?rm?ner och bed?mer dess attraktivitet i termer av hur det monet?ra v?rdet av dessa framtida f?rm?ner korrelerar med det pris till vilket fastigheten kan f?rv?rvas.

DCF-metoden l?ter dig uppskatta v?rdet p? fastigheter baserat p? str?mmen

Kapitel. V?rdering av fastigheter

1. Grundl?ggande begrepp och funktioner p? fastighetsmarknaden

Som n?mndes i b?rjan uppstod v?rdering som ett nytt omr?de av marknadsinfrastruktur i samband med behovet av att l?sa fastighetstvister, d?r parterna tvingades tillgripa tj?nster fr?n oberoende prisskiljare f?r att fastst?lla det objektiva v?rdet av en viss fast egendom. Utomlands, med f?rekomsten av privat ?gande av mark, har fastigheter det st?rsta v?rdet b?de ur enskilda enheters synvinkel och ur statens synvinkel (fastigheter ?r till exempel den huvudsakliga skattebasen i USA ).

Och i v?rt land, bland best?ndsdelarna i en marknadsekonomi, ockuperades en speciell plats av fastigheter, som ? ena sidan ?r en del av produktionsmedlen (mark, administrativ, offentlig, industri, lager, kommersiell och andra byggnader, s?v?l som andra strukturer) och fungerar som grunden f?r ekonomisk verksamhet och utveckling f?r f?retag och organisationer av alla typer och former av ?gande. ? andra sidan fungerar den som grund f?r medborgarnas personliga existens och anv?nds f?r icke-produktiv, personlig konsumtion. Bostadshus, l?genheter, lanthus, uthus, garage och liknande, som ?gs av medborgarna och anv?nds f?r boende och andra personliga behov, tj?nar som konsumtionsvaror, och samma hus, l?genheter, garage, dachas (stugor), uthus och liknande , som anv?nds f?r kommersiella ?ndam?l, tj?na som konsumtionsobjekt.

Fast egendom ?r fysiska f?rem?l med en fast placering i rymden och allt som ?r oskiljaktigt f?rknippat med dem b?de p? ytan och ?ver jordens yta eller allt som ?r en tj?nstef?rem?l, samt de r?ttigheter, intressen och f?rm?ner som f?ljer av ?gande av f?rem?l. Fysiska f?rem?l ?r ouppl?sligt sammanl?nkade tomter och byggnader bel?gna p? dem.

Det finns skillnader i begreppet fastighet som v?rderingsobjekt och i definitionen av civillagen.

Fr?n b?da positionerna inkluderar fasta ting (fastigheter, fastigheter) tomter, underjordstomter, isolerade vattenf?rekomster och allt som ?r fast f?rknippat med marken, det vill s?ga f?rem?l som inte kan flyttas utan oproportionerlig skada p? sitt ?ndam?l, inklusive skogar , perenna planteringar, byggnadskonstruktioner. Men ur utv?rderingssynpunkt omfattar fastigheter inte luft- och sj?fartyg som omfattas av statlig registrering, inlandssj?fartsfartyg, rymdobjekt. (Artikel 130 i Ryska federationens civillag).

Innan man g?r vidare till ?verv?gandet av fastighetsv?rderingsf?rfaranden ?r det n?dv?ndigt att ?verv?ga egenskaperna hos denna typ av fastighet, som en speciell produkt med ett antal egenskaper:

1. fundamentalitet(stationaritet och materialitet);

2. Verktyg. Varje objekt har ett v?rde, har i viss m?n s?dana egenskaper som l?mplighet och begr?nsad tillg?ng. Begr?nsat utbud m?ste finnas f?r att skapa betydande v?rde. Sociala ideal och standarder, ekonomiska aktiviteter och trender, lagar, myndighetsbeslut och handlingar, naturkrafter p?verkar m?nniskors beteende, och allt detta, i samspel med varandra, skapar, uppr?tth?ller, f?r?ndrar eller minskar v?rdet p? fastigheter.

Fastigheter ?r en av f? r?varor vars v?rde kan ?ka med tiden. ?ven i utvecklade l?nder, d?r det finns en ?verproduktion av bost?der och ett ?verskott av utbud framf?r efterfr?gan, finns det en trend mot en ?kning av fastighetsv?rden.

3. Varaktighet fastigheter ?verstiger denna indikator f?r n?stan alla andra varor, f?rutom vissa typer av ?delstenar och s?llsynta metallprodukter. Enligt g?llande byggregler och f?rordningar i Ryssland (SNiP) ?r bostadshus, beroende p? materialet i huvudstrukturerna (fundament, v?ggar, tak), indelade i 6 grupper med standardlivsl?ngder fr?n 15 till 150 ?r.

4. M?ngfald, unikhet och originalitet. Det ?r praktiskt taget om?jligt att tala om tv? identiska l?genheter, tv? identiska byggnader, tv? identiska tomter, eftersom de n?dv?ndigtvis kommer att ha skillnader i l?ge i f?rh?llande till andra objekt, till kommunikationer, till horisontlinjen och kardinalpunkterna. Dessutom, f?r varje k?pare (eller investerare), avg?r en kombination av sina egna preferenser, m?jligheter och begr?nsningar i slut?ndan fastighetens attraktivitet.

5. Styrbarhet. Alla objekt beh?ver konstant hantering, oavsett dess funktionella syfte. Dessa ?r underh?ll av bost?der eller lokaler som inte ?r bost?der av allm?nnyttiga f?retag (och deras betalning), s?kerhet och p?g?ende reparationer, s?kandet efter hyresg?ster och kontroll ?ver mottagandet av hyresbetalningar, olika s?songsbetonade eller f?rebyggande arbeten relaterat till underh?ll av bost?der och fonder f?r icke-bost?der.

I vissa segment av marknaden manifesterar fastigheter sig som en produkt som ?r f?rem?l f?r s?songsvariationer. Bostadshyresmarknaden k?nnetecknas allts? av fluktuationer i utbud och efterfr?gan n?r ?rstiderna v?xlar. Samtidigt ?r marknaden f?r lokaler inte mycket beroende av tid p? ?ret, h?r ?r fluktuationer n?ra relaterade till det allm?nna ekonomiska l?get.

6. Detaljreglering av fastighetsaff?rer av statenstatliga och kommunala myndigheter. Staten, som efterstr?var allm?nna intressen, genomf?r funktioner relaterade till redovisning av fastigheter och registrering av transaktioner med den f?r att skydda ?garnas r?ttigheter och f?r att s?kerst?lla dess skattem?ssiga funktion n?r det g?ller beskattning.

Precis som alla andra varor p? marknaden har fastighetsobjekt ett pris och ett v?rde (se figur 5.1).

Ris. 5.1. Kostnad, pris och kostnader

Priset p? fastigheten - detta ?r priset f?r en viss f?rs?ljnings- och k?ptransaktion som ?gde rum. Eftersom priset i en verklig f?reslagen transaktion ?r relaterad till fastighetens v?rde, anv?nds dessa termer ofta omv?xlande.

Transaktionspriset kan skilja sig v?sentligt fr?n marknadsv?rdet. Denna skillnad beror p? ett antal sk?l, s?som tillg?ngen p? analoger eller marknadsstabilitet. S? under krisen 1993-1994 och 1998-1999. i Ukraina, f?r att snabbt f? pengar, gick s?ljarna villigt f?r en priss?nkning p? 1020 % f?r att p?skynda f?rs?ljningen av f?rem?l. Ofta ?verskattas startpriset medvetet med 15-20 % f?r att f?rlora detta belopp senare i f?rhandlingsprocessen. Ibland bildas priset under p?verkan av personliga id?er fr?n deltagarna i transaktionen och kan inte f?ruts?gas.

Pris ?r den monet?ra motsvarigheten till egendom.

Marknadsv?rdet p? fastigheten ?r det mest sannolika priset till vilket det kan s?ljas p? den ?ppna marknaden under konkurrenskraftiga f?rh?llanden. Detta f?ruts?tter att:

o en av parterna i transaktionen ?r inte skyldig att s?lja fastigheten, och den andra parten ?r inte skyldig att k?pa den;

o parterna ?r v?l medvetna om f?rem?let f?r transaktionen och agerar i sina egna intressen;

o bed?mningsobjektet presenteras p? den ?ppna marknaden i form av ett offentligt erbjudande;

o priset p? transaktionen ?r en rimlig bel?ning f?r bed?mningsobjektet och ett incitament att genomf?ra en transaktion p? b?da sidor;

o betalning f?r fastigheten uttryckt i kontanter. D?rmed ?r marknadsv?rdet f?rem?l f?r prutning och kan b?de stiga och falla.

Begreppet v?rdet p? en fastighet kan betraktas fr?n olika positioner. Detta ?r hur de s?rskiljer marknadsv?rde, ?teranskaffningskostnad, konsument, restaurering, investering, f?rs?kring, taxeringsv?rde, likvidation, initialt, restv?rde, s?kerhetsv?rde f?r r?tten att hyra en fastighet, v?rdet av ett befintligt f?retag och en fastighet med befintlig anv?ndning , etc.

konsumentv?rde (v?rde i befintligt bruk) speglar v?rdet av en fastighet f?r en viss ?gare som inte har f?r avsikt att sl?ppa ut den p? marknaden.

ers?ttningskostnad best?ms av kostnaderna i l?pande priser f?r att bygga en exakt kopia av det f?rem?l som utv?rderas. Samma arkitektoniska l?sningar anv?nds h?r, liknande byggnadsstrukturer och material anv?nds, ?ven kvaliteten p? bygg- och installationsarbeten, f?r?ldrad och brister i de arkitektoniska l?sningarna f?r det reproducerade objektet ?terges ocks?.

ers?ttningskostnad best?ms av kostnaderna i l?pande priser f?r uppf?rande av en fastighet, vars nytta ?r likv?rdig med nyttan av den fastighet som bed?ms, men byggd i en ny arkitektonisk stil med anv?ndning av modern designstandard och progressiva material och strukturer, samt modern utrustning.

ers?ttningskostnad uttrycks av kostnaderna f?r att reproducera en exakt kopia av objektet, och ers?ttningskostnaden uttrycks av kostnaderna f?r att skapa en funktionell analog.

Investeringskostnad - priset p? en fastighet, fastst?llt p? grundval av dess l?nsamhet f?r en viss person f?r att uppn? ett visst investeringsm?l. Investeringsv?rdet ber?knas baserat p? investerarens f?rv?ntade inkomst och den specifika kursen f?r deras kapitalisering, och kan vara antingen mer eller mindre ?n dess marknadsv?rde. Denna typ av v?rde ?r subjektivt.

Kostnad f?r f?rs?kring fast egendom ber?knas utifr?n ?teranskaffningskostnaden eller ?teranskaffningskostnaden f?r ett f?rem?l som ?r i fara f?r f?rst?relse (eller f?rst?relse). P? basis av kostnaden f?r objektf?rs?kring best?ms f?rs?kringsbelopp, betalningar och r?nta.

Kostnaden f?r beskattning juridiska personers och individers egendom best?ms av ackrediterade standarder vid skatteinspektioner av experter p? v?rderingsm?n utifr?n antingen fastighetens marknads- eller ?teranskaffningsv?rde. F?r n?rvarande g?rs en s?dan bed?mning av fastighetsobjekt enligt den normativa metodiken, med beaktande av fastighetsobjektets inventariev?rde och baseras p? ?teranskaffningskostnaden.

Likvidationsv?rde best?ms om egendomen ska avyttras inom en kortare period ?n motsvarande fastigheters normala livsl?ngd och ?r det nettobelopp som fastighets?garen kan f? vid likvidation eller tv?ngsf?rs?ljning.

Avyttringskostnad ?r det nettobelopp som ?garen av fastigheten kan erh?lla vid den senares fullst?ndiga likvidation.

prim?r kostnad fastighetsobjekt - de faktiska kostnaderna f?r att f?rv?rva eller skapa ett objekt vid tidpunkten f?r dess anv?ndning.

restv?rde fastighetsobjekt - kostnaden f?r objektet, med h?nsyn tagen till avskrivningar.

Fastighetens v?rde under nuvarande anv?ndning - Fastighetens marknadsv?rde, baserat p? forts?ttningen av dess funktion i villkoren f?r en eventuell f?rs?ljning p? marknaden.

V?rdet av ett fortg?ende f?retag - Kostnaden f?r ett enskilt fastighetskomplex, fastst?llt i enlighet med resultaten av den produktion som har bildats.

S?kerhets inbetalning - Kostnaden f?r att s?kra l?net.

Kostnaden f?r specialiserade anl?ggningar - Kostnaden f?r f?rem?l som p? grund av sina specifika egenskaper inte kan s?ljas p? marknaden.

Kostnaden f?r arrendet fastighetsobjekt - en eng?ngsbetalning f?r r?tten att anv?nda och f?rfoga ?ver objektet.

Priset p? fastigheter beror p? ett antal faktorer som kan grupperas enligt f?ljande.

1. Objektiva faktorer best?mmer den genomsnittliga prisniv?n f?r specifika transaktioner av fastighetsenheter. Bland dem ?r det v?rt att lyfta fram: makroekonomiska relaterade till den allm?nna marknadssituationen (skatter, tullar, dollarkursdynamik, inflation, arbetsl?shet, l?neniv?n och villkoren, behovet av fastigheter, utvecklingen av utl?ndsk ekonomisk aktivitet) ; mikroekonomiska, karakteristiska objektiva parametrar f?r specifika transaktioner.

2. Faktorer f?rknippade med fenomenet massmedvetande och psykologisk natur (massiv reklam, inflationsf?rv?ntningar, sympati, medvetenhet, etc.).

3. Fysiska faktorer: l?ge - avst?nd fr?n centrum, graden av utveckling av infrastruktur och transportf?rbindelser, arkitektoniska och designm?ssiga l?sningar, fastighetens tillst?nd, tillg?ngen p? verktyg, milj?faktorer och seismiska faktorer.

4. Faktorer som p?verkar priset och f?rs?ljningshastigheten: antalet liknande erbjudanden, deras samband med efterfr?gan p? just denna typ av objekt i en viss del av staden; objektiva brister hos objektet; omr?dets prestige; ekologisk situation i omr?det; transportf?rbindelser och utveckling av infrastruktur i regionen; social homogenitet i huset; transaktionens art ("direkt- eller "motf?rs?ljning"); f?rem?lets lagliga "renhet".

Det ?r k?nt av v?rldserfarenhet att huvudkriteriet f?r varje verksamhet ?r dess l?nsamhet f?r b?da parter. Men alla l?gger sin egen mening i detta koncept. F?r det f?rsta kommer pengarna f?rst. En s?dan s?ljare kan v?nta l?nge p? sin klient utan att s?nka priset. F?r en annan ?r det viktigt att f? fria medel s? snart som m?jligt. I det h?r fallet kommer hastigheten p? operationen f?rst och principen "tid ?r pengar" fungerar. Den tredje f?redrar en p?litlig k?pare som kan garantera att betalningsplanen h?lls. Det h?nder att prioriteringarna ?ndras under f?rhandlingar. Genom att skickligt exponera mellan objektiva faktorer och sina egna motiv kan k?paren och s?ljaren ing? en ?msesidigt f?rdelaktig aff?r och inte bli besvikna p? resultatet.

I ekonomiska relationer f?rekommer ofta begreppet "marknadsv?rde". Detta ?r det monet?ra uttrycket f?r skyldigheten f?r en deltagare i transaktionen till en annan, vars v?rde dikteras av villkoren f?r en ?ppen och konkurrensutsatt marknad. N?r man planerar f?rs?ljning av produkter, anl?ggningstillg?ngar eller verksamheten som helhet b?r organisationer, entrepren?rer och individer fokusera p? denna indikator. Det kan erh?llas fr?n en oberoende utv?rdering eller marknadsanalys. En priss?nkning p? mer ?n 20 % medf?r fr?gor fr?n tillsynsmyndigheter och eventuell skattskyldighet.

Fastst?llandet av marknadsv?rdet beror inte p? transaktionens specifika egenskaper och betyder inte att k?p och f?rs?ljning av en produkt eller tj?nst faktiskt kommer att ?ga rum. Detta ?r en slags kollektiv uppfattning om deltagarna i ekonomiska transaktioner, som har utvecklats under inflytande av konjunkturens egenheter, men som inte ?terspeglar effekten av icke-marknadsfaktorer.

I allm?n mening ?r marknadspriset ett monet?rt v?rde av produktens v?rde, som bildas under f?ljande f?rh?llanden:

• Marknaden ?r ?ppen, d.v.s. det finns inga ekonomiska eller administrativa hinder som g?r det om?jligt f?r nya s?ljare och k?pare att komma in.
• Marknaden ?r erk?nd som konkurrensutsatt, d.v.s. homogena varor och tj?nster s?ljs p? den, det finns ett tillr?ckligt antal k?pare och s?ljare som ?r fria att fatta beslut.
• F?rs?ljning och k?p sker p? en ?ppen och konkurrensutsatt marknad, d?r k?paren har tillr?cklig information om egenskaperna hos den produkt som s?ljs och kan v?lja mellan den och alternativ. F?r att slutf?ra en transaktion kr?ver f?retaget en viss anstr?ngning: f?rhandlingar och utveckling av en marknadsplan.
• K?paren och s?ljaren styrs av vanliga ekonomiska motiv. De ?r inte sammanl?nkade och upplever inte trycket fr?n icke-marknadsm?ssiga omst?ndigheter. Kunden har tillr?ckligt med tid och m?jlighet att studera information om tillg?ngliga produktalternativ. Hans m?l ?r att hitta det mest attraktiva v?rdet, och f?r att uppn? det kommer han inte att g? med p? ett uppbl?st pris som ?r otillr?ckligt f?r marknadssituationen.
• Det uppskattade v?rdet av en vara eller tj?nst speglar den verkliga situationen, inte det f?rflutna eller marknadsakt?rernas f?rv?ntningar p? framtiden. D?rf?r anger f?retag som bedriver en oberoende v?rdering av fastighet eller verksamhet alltid i sina rapporter vilket datum den l?mnade informationen ?r relevant.

Begreppet marknadsv?rde ?r en ber?knad, hypotetisk kategori, eftersom marknader i en real ekonomi inte motsvarar egenskaperna hos absolut konkurrens och ?ppenhet. Det ?r d?rf?r som ber?kningen av ett s?dant pris inte garanterar att transaktionen definitivt kommer att ske.

F?rst? marknadsv?rde inom skatter?tt

Ryska federationens skattelag t?cker brett begreppet marknadsv?rde. Analysen av denna term som ges i dokumentet g?r det m?jligt att sp?ra och stoppa handlingar fr?n ekonomiska enheter som genom att s?nka priserna minimerar skatteavdrag till statskassan.

Om en person eller organisation s?ljer en produkt till en kostnad som ?r 20 % under marknadspriset kan tillsynsmyndigheter vara intresserade av det. Om ?vertr?delsen bevisas m?ste s?ljaren betala skatt till budgeten, och med dem straff och b?ter.

Ur skattem?ssig synvinkel ?r det verkliga marknadsv?rdet det som motsvarar priset p? homogena varor och tj?nster som erbjuds av andra s?ljare under liknande ekonomiska f?rh?llanden. Enligt art. 40 i Ryska federationens skattelag inneh?ller begreppet homogenitet f?ljande utv?rderingsparametrar:

• samma kommersiella syfte f?r produkterna;
• liknande kvalitetsniv?;
• ett ursprungsland;
• likhet mellan varum?rken;
• liknande s?ljarrykte.

Skattelagstiftningen utg?r fr?n "presumtionen om marknadsv?rde". Dess k?rna ?r att priserna p? transaktioner som g?rs mellan oberoende kommersiella strukturer a priori erk?nns som marknadspriser.

Kostnaden f?r s?lda varor mellan n?rst?ende anses vara marknadsv?rde om principerna f?r fri priss?ttning iakttas. Till exempel s?ljs varor p? b?rsauktioner eller till en prislapp som avtalats med antimonopolkommitt?n.

Marknadspriset beaktas n?r det motsvarar kostnaden f?r homogena produkter, information om vilka kan erh?llas fr?n officiella k?llor: p? statliga myndigheters portaler, i recensioner av specialiserade organisationer, fr?n auktoritativa tryckta publikationer, etc.

Genom att analysera de prislappar som f?retaget eller den enskilde f?retagaren s?tter tar skattemyndigheten h?nsyn till information om homogena transaktioner, d.v.s. de som liknar:

• betalningsmetod (f?rskotts- eller efterbetalda);
• villkor f?r leverans av varor;
• antal s?lda parter.

Om dessa parametrar skiljer sig markant, anses transaktionerna vara oj?mf?rliga och kan inte anv?ndas f?r utv?rdering.

Skattelagstiftningen inf?r objektivitetsprincipen, enligt vilken tillsynsmyndigheten, f?r att fastst?lla ?verensst?mmelse eller bristande ?verensst?mmelse med marknadsv?rdet, m?ste analysera uppgifterna om inte en transaktion, utan flera.

Hur best?mmer man marknadspriset?

Marknadsv?rdet kan uttryckas i pengar. Det speglar hur mycket du kan s?lja en viss produkt eller tj?nst om du l?gger ut den p? auktion i en konkurrensutsatt milj? just nu. Det finns tre erk?nda metoder f?r att best?mma indikatorn:

1. J?mf?rande

Detta ?r den enklaste tekniken, vars essens ?r att s?ka efter data om liknande objekt. Data fr?n myndigheter, specialiserade organisationer, tryckta medier etc. betraktas som informationsk?llor.

Specialisten samlar in en m?ngd data, identifierar de som h?nf?r sig till varor som liknar de studerade varorna, best?mmer trender och g?r justeringar f?r specifika marknadsf?rh?llanden och transaktionsvillkor. Korrigeringsreduktions- eller ?kningsfaktorer anv?nds vid behov.

1. kostsam

Det utg?r fr?n antagandet att k?paren inte kunde k?pa produkten, utan g?ra den med sina egna h?nder. V?rderingsmannens uppgift ?r att fastst?lla vilka kostnader han i detta fall skulle ha. Tekniken ?r l?mplig f?r att best?mma v?rdet av fastigheter, nya produkter som inte har n?gra analoger p? marknaden.

Till exempel planerar ett f?retag att s?lja ett hus. Det ber?knas hur mycket det kommer att kosta att bygga en s?dan byggnad, vad ?r priset f?r att k?pa eller l?ngsiktigt hyra mark, ansluta kommunikationer etc. Resultatet justeras f?r korrigeringsfaktorer f?rknippade med slitage och andra faktorer.

1. L?nsam

Den bygger p? antagandet att ?garen av fastigheten skulle kunna anv?nda den f?r andra ?ndam?l och f? inkomst. Till exempel, vid fastst?llande av marknadsv?rdet p? en l?genhet, best?ms beloppet av hyresbetalningar f?r ett visst antal ?r. Denna metod ?r den minst till?mpliga i Ryssland p? grund av bristen p? transparens p? den inhemska marknaden.

N?r ?r marknadspriset?

Ekonomer och skattemyndigheter utg?r fr?n postulatet att marknadsv?rdet ?r en ?terspegling av kollisionen mellan utbud och efterfr?gan p? homogena varor. Detta ?r det h?gsta pris som s?ljaren kan s?lja sin produkt till i en konkurrensutsatt milj? och det l?gsta pris som k?paren kan k?pa den till.

I praktiken misstolkar skattemyndigheterna begreppet marknadsv?rde och st?ller orimliga anspr?k p? organisationer och individer. L?t oss titta p? vanliga misstag.

1. Den kostnad till vilken f?retaget s?ljer varor till andra motparter redovisas inte som marknadsm?ssig

F?r att avg?ra om prislappen ?r f?r l?g har skattemyndigheten inte r?tt att anv?nda information om andra transaktioner av det unders?kta f?retaget. De m?ste anv?nda en av tre erk?nda metoder: kostnad, kapitalisering av inkomst, eller j?mf?rande, baserat p? analys av information fr?n offentliga k?llor.

1. Nuvarande marknadsv?rde ?r inte det genomsnittliga priset p? varor

Detta tillv?gag?ngss?tt tar inte h?nsyn till omst?ndigheterna kring en viss transaktion och kan d?rf?r inte anses objektivt. Kostnaden f?r varor kan variera avsev?rt beroende p? den h?ga kostnaden f?r r?varor, leveranss?tt, logistikfunktioner, uppskjuten betalning och andra faktorer.

1. Som j?mf?relseunderlag b?r skattemyndigheterna ta genomf?rda transaktioner

Analysen av den ungef?rliga kostnaden f?r varor kan inte ligga till grund f?r slutsatsen att f?retaget anv?nder sig av olaglig priss?ttning. All information som anv?nds av Federal Tax Service b?r inte g?lla hypotetiskt m?jliga, utan faktiskt genomf?rda transaktioner under en kort tidsperiod.

1. Maxpriset p? varorna redovisas inte som marknadsm?ssigt

Praxis visar att skattemyndigheter ofta f?rs?ker h?lla f?retag och medborgare ansvariga, debitera dem ytterligare skatter, med utg?ngspunkt i det h?gsta priset f?r transaktioner av en viss typ. Till exempel tar de som j?mf?relsegrund den dyraste l?genheten som s?lts, den h?gsta hyran. Ett s?dant tillv?gag?ngss?tt ?r oacceptabelt, och skattemyndigheternas agerande kan ifr?gas?ttas i domstol.

1. Marknadspriset ?r inte identiskt med kostnaden och tullv?rdet

Prislappen f?r produkter m?ste per definition vara h?gre ?n den totala kostnaden f?r dess produktion, annars kommer f?retaget att drabbas av f?rluster. Vad g?ller tullv?rdet s? best?ms det enligt en i grunden annan metod ?n marknadsm?ssig. Dess enda syfte ?r att ange i de handlingar som ?r n?dv?ndiga f?r deklarationen av varor som importeras fr?n utlandet.

1. Marknadsv?rdet ?r inte lika med bokf?rt v?rde

Det ?r viktigt att f?rst? att bokf?rt v?rde och marknadsv?rde inte ?r identiska begrepp. Den f?rsta ?terspeglar det pris till vilket anl?ggningstillg?ngen h?lls i f?retagets redovisning. Den andra k?nnetecknar hur mycket pengar du kan s?lja den f?r, om ett s?dant behov uppst?r.

1. I prisanalys kan du endast anv?nda j?mf?relser med samma typ av varor som s?ljs under liknande f?rh?llanden.

Om ett f?retag s?ljer Audi-bilar kan transaktioner fr?n andra marknadsakt?rer som s?ljer Gazelle eller Lexus inte tas som underlag f?r j?mf?relse och analys. Varor har olika ursprungsl?nder, konsumentegenskaper, tillverkarnas rykte och andra parametrar, s? de kan inte anses vara homogena.

Transaktionsvillkoren spelar ofta en avg?rande roll f?r att fastst?lla deras monet?ra egenskaper. Prispolicyn f?r ett stort f?retag som s?ljer mat i stora m?ngder kan inte j?mf?ras med tillv?gag?ngss?ttet hos ett litet familjef?retag som s?ljer handgjorda godis i bitar.

Marknadsprisets p?verkan p? tillverkarens verksamhet ?r ett bevisat faktum. F?r att f? full vinst och inte ha problem med skattemyndigheterna m?ste f?retaget s?tta denna indikator utifr?n kostnadsuppskattningar eller aktuella ekonomiska f?rh?llanden. R?tt inst?llning till priss?ttning ?r grunden f?r framg?ngsrik ekonomisk verksamhet.

Om du hittar ett fel, markera en text och klicka Ctrl+Enter.