Охрана

По периметру весь коттеджный поселок окружен забором, дополнительной гарантией безопасности является круглосуточное видеонаблюдение за всей прилегающей территорией. Проезд осуществляется только через постоянно охраняемый въезд с контрольно-пропускным пунктом, на котором дежурит военизированная охрана, что исключает возможность проникновения посторонних в поселок. Территория несколько раз в сутки патрулируется высококвалифицированными сотрудниками собственной охранной службы. В ночное время периодичность прохождения патрулей сокращается до 1,5-2 часов.

Благоустройство

Качественное асфальтовое покрытие на всех автомобильных дорогах и чистые вымощенные тротуары выгодно отличают «Стародачное» от окружающих его поселков. Для удобства перемещения в ночное время суток вся территория оборудована оригинальными дизайнерскими фонарями, создающими яркую подсветку пешеходной и автомобильной зоны.

Ландшафт участка создавался с учетом нетронутой природы, окружающей поселок. Часть лесных деревьев сохранена, и их красота и величие выгодно подчеркиваются разбитыми вокруг клумбами и безукоризненными кустарниками. Зона отдыха с детскими площадками и большим количеством комфортабельных скамеек дает возможность жителям поселка расслабиться, не покидая охраняемую территорию.

Инфраструктура

За долгое время существования поселка местная инфраструктура развилась настолько, что сегодня жителям нет необходимости покидать любимое место в поисках развлечений. На сегодняшний день здесь функционируют:

• несколько детских площадок с аттракционами;
• круглосуточная бильярдная;
• мини-маркет со специально подобранным ассортиментом, учитывающим запросы самых требовательных посетителей;
• прогулочная пешеходная зона с большим количеством скамеек и лавочек;
• игровые комнаты для детей с квалифицированным и услужливым персоналом.

Неподалеку расположена пятизвездочная гостиница, а также пляжи на реке Пахра, что позволяет сделать отдых максимально разнообразным. В соседних поселках есть детские образовательные учреждения, а также медицинские пункты.

Коммуникации

Поселок построен с учетом всех требований, предъявляемых современным человеком к своему жилью. Собственная подстанция позволяет бесперебойно подавать электроэнергию в каждый дом и не зависеть от внешних источников питания. Современный водопровод, выполненный в соответствии с новейшими стандартами, обеспечивает поселок качественной водой: жители «Стародачного» никогда не столкнутся с проблемой ржавой воды и резкого снижения напора, которые так часто осложняют жизнь в мегаполисе.

Центральная канализация оборудована очистными системами, а газ подается в дома с помощью магистрального трубопровода. Все дома обеспечены телефонной связью и высокосортным Интернет-соединением.

Описание

В поселке удачно совмещаются современная инфраструктура и неповторимый дух дачного Подмосковья, столь ценимого в середине прошлого столетия. Свежий лесной воздух, удобное расположение (24 км от МКАД), гарантированная безопасность и высочайший комфорт жилья делают «Стародачное» идеальным местом для тех, кто вечернему шуму большого города предпочитает спокойную атмосферу загорода.

Просторные коттеджы свободной планировки с огромными панорамными окнами, большие приусадебные участки с тщательно продуманным ландшафтным дизайном, близость лесной речки: здесь есть все для полноценного проживания. Все коттеджы выполнены в одном духе, но при этом фасад каждого дома решен в индивидуальном стиле. Вместе все усадьбы образуют единый архитектурный ансамбль, который прекрасно гармонирует с окружающей природой.

Для отделки коттеджей применялись только натуральные материалы, отличающейся хорошими декоративными качествами и при этом полностью безопасные для человека.

На современном загородном рынке есть сегмент, предложение в котором постепенно, хотя и медленно сокращается, а вот покупательский спрос остается. Это стародачные места, дома с историей, архитектурные изыски прошлых столетий. Несмотря на то что желающих приобрести такую дачу совсем немного, все же дефицит объектов делает свое дело - иногда, чтобы купить дом в поселке, известном с незапамятных времен, нужно подолгу ждать своей очереди.

Золотые времена

Первые поселки, которые теперь принято называть стародачными, появились вокруг Москвы во второй половине XIX века. После революции советская элита принялась активно осваивать земли, оставшиеся в наследство от бывших владельцев. Практически вся дачная зона тогда располагалась в пределах 30 км от Москвы, причем обязательным условием был удобный доступ на электричках.

При новой советской власти, как и при царе, земли продолжали жаловать за особые заслуги (само слово «дача» всего лишь производное от глагола «давать»). Размеры земельных наделов в поселках непосредственно зависели от положения в обществе и рода деятельности награждаемого. Например, деятелям культуры выдавалось 25 - 40 соток в таких поселках, как Жаворонки на Можайском шоссе, а генеральские дачи располагались на Рублево - Успенском и Ильинском шоссе, при этом площади участков достигали 2 га.

Наиболее известные стародачные направления помимо уже упомянутых - это Калужское, Дмитровское, Минское, Ярославское и Егорьевское шоссе. Хотя по большому счету старые дачи присутствуют на всех подмосковных направлениях. Даже на Новой Риге, которая изначально прокладывалась в обход существующих населенных пунктов, есть небольшой дачный островок. Он расположен на Ильинке в районе дворцово - паркового ансамбля «Архангельское», который называют подмосковным Версалем.

Соседство роскошной дворянской усадьбе составили дачи «советских дворян» - маршалов Василевского, Гречко, Конева, Мерецкова, генералов Желтова, Смирнова, Неделина. Здесь расположены роскошные не только по советским, но и по нынешним временам усадьбы на участках не менее 1 га. Сейчас цены здесь одни из самых высоких и могут достигать $100 тыс. за сотку, свидетельствует Алексей Артемьев, директор департамента загородной недвижимости Tweed.

Начало экспансии

В 90 - е годы прошлого века и Москва, и ее окрестности еще не были сегментированы на престижный запад и экономный восток, и стоимость сотки в Барвихе не отличалась от стоимости сотки в Кратово так сильно, как сейчас, рассказывает управляющий партнер «МИЭЛЬ - Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов . Так что состоятельные люди просто строились где хотели, без оглядки на элитность. «Например, у Владимира Брынцалова дом в Салтыковке на Носовихинском шоссе», - приводит пример эксперт.

Прошло немного времени, и вот в начале 2000 - х годов вокруг стародачных мест стали строиться современные коттеджные поселки. «С точки зрения инвестиций тот период был поистине золотым, - вспоминает руководитель департамента загородной недвижимости «НДВ - Недвижимости» Андрей Муравьев. - Загородные объекты скупались по бросовым ценам: платили по $5 - 10 тыс. за сотку» А сейчас стоимость элитной земли в отдельных случаях может достигать даже $300 тыс. за ту же сотку, добавляет эксперт.

Мало - помалу коттеджное строительство обратило на себя интерес даже самых консервативных покупателей, и о стародачных местах, в особенности тех, которые расположены в отдалении от Рублево - Успенского шоссе, стали постепенно забывать.

На Рублевку в то время стремились почти все, что позволило направлению долгое время удерживать абсолютное лидерство среди остальных подмосковных шоссе, к нынешнему дню практически утраченное в пользу активно развивающейся Новой Риги.

Держат марку

На сегодняшний день в Подмосковье существует более 50 стародачных мест, подсчитали в компании Welhome. Наиболее известные поселки располагаются на Рублево - Успенском и Ильинском направлениях: помимо уже упомянутого Архангельского, это Барвиха, Жуковка, Успенские дачи, Николина гора. Между Минским и Боровским шоссе находится знаменитый писательский поселок Переделкино - по сути, памятник советской культуры 1930 - 1990 - х годов.

Кроме того, покупателям хорошо известны поселки Северная Трудовая на Дмитровском, Валентиновка, Загорянский и Мамонтовка на Ярославском, Малаховка и Кратово на Егорьевском, Алабино и Фрунзовец на Киевском, Снегири на Волоколамском шоссе.

«Стародачные поселки традиционно высоко ценятся на рынке, - утверждает генеральный директор Welhome Анастасия Могилатова. - Как правило, это лесные участки с отличным ландшафтом и вековыми соснами. Кроме того, поблизости всегда есть необходимая инфраструктура, центральное газоснабжение, удобные подъездные пути». Все это позволяет отнести многие современные дома и участки в стародачных поселках к категории элитной недвижимости, делает вывод эксперт.

Эту точку зрения поддерживают и другие специалисты загородного рынка. Директор департамента загородной недвижимости Troika Estate Евгений Дорсман считает, что земельные участки в стародачных местах не утратили своего статуса. «По стоимости такие предложения уступают только участкам в современных элитных коттеджных поселках», - настаивает эксперт.

Стародачные поселки занимают особую нишу, подчеркивает Андрей Муравьев. У таких объектов есть своя покупательская аудитория. «Есть люди, которые никогда не купят дом в коттеджном поселке, где при строительстве нужно непременно соблюсти стилевое единство, но зато с удовольствием поселятся в стародачном месте, где можно построить любой дом по своему вкусу и желанию», - делится наблюдениями эксперт.

Внутренние ценности

К слову сказать, покупатели таких домовладений - особенная публика. Эксперты сходятся во мнении, что людей, желающих купить дом с историей и вековыми деревьями на участке, который к тому же стоит в полтора, а иногда и в три раза дороже, чем обычный дом в соседнем поселке, сейчас насчитывается не более 1% от общего числа клиентов. Но ведь и предложений, которые ищут эти люди, очень немного. «Несмотря на высокие цены, спрос намного превышает предложение», - говорит Юлия Грошева, директор департамента загородной недвижимости Kalinka Real Estate Consulting Group. Поэтому в условиях дефицита предложений на рынке старых дач формируются негласные очереди из желающих купить участок, продолжает она.

Кто же эти люди, готовые стоять в очереди за мечтой? Среди них есть те, кто когда - то вырос именно в таком месте, но по каким - то причинам так и не стал хозяином дома своего детства. «Пласт таких покупателей определенно присутствует на рынке, - считает Алексей Трещев, заместитель руководителя отдела загородной недвижимости компании Knight Frank. - Но ориентироваться в них весьма сложно, необходимо применять сугубо индивидуальный подход и уделить максимальное внимание внутренним ценностям человека для того, чтобы найти то, что ему действительно подойдет». Коммерческая составляющая покупки таких домовладений редко является приоритетной, продолжает эксперт. По его опыту большинство готовы даже переплатить выше рынка, чтобы купить дом своей мечты.

Такие люди ценят стародачные места за приватность территории, ведь обычно дома и участки расположены так, что вы редко видитесь с соседями, замечает Анастасия Могилатова. «Эти поселки до сих пор ценны прежде всего своим особым духом и атмосферой», - добавляет генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. Она, однако, считает, что свой прежний статус элитных практически все подобные поселки уже потеряли.

Другая категория покупателей - инвесторы, которые по тем или иным причинам заинтересованы в конкретных земельных участках. Иногда это расчет на то, что в будущем их можно будет перепродать, и в этом случае ищут предложения с хорошим дисконтом либо с уникальным окружением, подчеркивает Мария Литинецкая.

До сих пор встречаются те, кто сносит старый дом, а на его месте строит новый и современный. Эти люди не рассчитывают на то, что цена на землю вырастет. «Они получают свой доход другим способом», - объясняет госпожа Литинецкая. Инвестор приобретает участок, сносит старый объект, затем создает ландшафтный дизайн и строит новый элитный коттедж. «Таким образом, никому не нужная дача, где жилое строение морально и физически устарело, превращается в предмет роскоши. Срок реализации подобных проектов составляет примерно два года, а маржа может достигать 70 - 100%», - говорит эксперт. Такая практика распространена до сих пор, в первую очередь на Рублево - Успенском направлении, добавляет Алексей Артемьев. По его словам, соотношение тех, кто покупает в стародачных местах для себя, и тех, кто делает это с целью инвестиций, можно оценить как два к трем в пользу инвесторов (если говорить о Рублевке и Новой Риге).

Трудный рынок

Казалось бы, дефицит предложения и очередь из покупателей в наиболее востребованных поселках должны сформировать чрезвычайно активный рынок. Однако этого не происходит, говорит Юлия Грошева: даже в самых популярных местах продается не более одного - двух участков за сезон.

С точки зрения покупателя одним из самых интересных стародачных мест могло бы стать, например, все то же Переделкино, где, по данным Knight Frank, представлено большое количество предложений о продаже загородных домов и участков земли. Алексей Трещев, заместитель руководителя отдела загородной недвижимости компании, уверен, что порядок цен удивит даже самых искушенных. «Здесь предлагаются как скромные дачи от 15 млн руб., так и шикарные резиденции, цена на которые достигает $20 млн», - говорит эксперт.

Тем не менее, по его словам, сделки проходят здесь не так часто, как того могли бы ожидать аналитики рынка. И этому есть несколько объяснений.

Подводные камни

Во - первых, большинство крупных участков, имевших одного владельца, давно проданы. Чаще всего встречаются варианты, когда домовладение получено в наследство, а оно, как правило, редко достается кому - то одному. Алексей Артемьев утверждает, что покупка дома в стародачном поселке по трудозатратам часто сравнима с расселением коммуналки в центре Москвы. Алсу Хамидуллина, руководитель загородного направления Contact Real Estate, вспоминает случай из собственной практики: «Продавался участок площадью около 10 соток в стародачной Барвихе. Собственников было пять человек, получивших эту землю по наследству. Двое из них были несовершеннолетние дети, а один из собственников проживал долгое время за рубежом». В итоге покупатели, узнав всю историю объекта, отказались от покупки. «Риски были слишком велики», - подытоживает эксперт.

Другой фактор, влияющий на замедление темпов продаж в стародачных местах, - частые случаи утерянных или неправильно оформленных документов о собственности. «Например, мешать продаже может то обстоятельство, что по документам оформлено только существующее пятно застройки, таким образом, новое строительство возможно только в границах фундамента старого дома», - рассказывает Алексей Артемьев.

Кроме того, как правило, собственники склонны завышать цену на свои объекты, даже несмотря на объективные недостатки недвижимости, объясняя это архитектурной и исторической ценностью, говорит Алексей Трещев. Он, правда, оговаривается, что иногда даже в таких случаях объект находит своего покупателя, который знает, за что он собирается переплачивать.

Джентльмены в джунглях

Но самое печальное обстоятельство для стародачных мест заключается, конечно же, в том, что на них постепенно со всех сторон наступает город. 30 - километровая зона вокруг МКАД так активно осваивается девелоперами даже на западе области, что некоторые жители знаменитой Рублевки из окон своих коттеджей теперь видят таунхаусы и малоэтажные поселки. А в поселках Петрово - Дальнее, Горки - 2, Николина Гора высота новых домов, построенных вблизи старых дач, достигает девяти этажей.

Артур Имосян, руководитель отдела по работе со вторичной недвижимостью компании Villagio Estate, напоминает о том, что вокруг поселка Переделкино возводятся огромные микрорайоны. «Есть большие сомнения в том, что поселок станет оазисом деревенского спокойствия посреди городских джунглей», - говорит эксперт. Он также приводит в пример Зеленоград, где многие владельцы домов в Крюково были попросту загнаны в ловушку. «Никто не отбирал у собственников их дачи, но сам факт соседства с высотками и населением, далеким от джентльменских принципов, привел к тому, что людям пришлось оставить свои дома. Теперь бывшее Крюково - часть Зеленограда, хотя раньше это были типичные стародачные места с прудами и зеленью», - констатирует господин Имосян.

Владимир Яхонтов уверен, что сегодняшний тренд - это поглощение стародачных мест сложившимися сегментами загородного рынка. «Кстати, не исключен такой феномен: если на западе есть вероятность, что понятие стародачных мест исчезнет лет через 10, то на юге и севере - лет через 20 - 30. А вот на востоке это может произойти не раньше чем через полвека», - замечает он.

И это логично: на востоке, а в особенности на юго - востоке области не так много строят как городские, так и загородные девелоперы. Популярность направления невысока, так что оно, если можно так выразиться, законсервировалось. Так что у тех, кто покупает в не самых престижных местах, есть фора по времени.

Надо отстоять негласную очередь, которая может длиться до двух лет. Высокий спрос на такие места в отличие от некоторых современных коттеджных поселков объясняется качеством месторасположения. Покупатели сегодня готовы переплачивать за хвойный лес первой категории, близость к Москве и традиции. Все это увеличивает стоимость недвижимости в таких местах минимум на 10%.
Основатели загородного рынка
Стародачные поселки образовались в 1930-1950-х гг., когда государство за заслуги выделяло известным военачальникам, деятелям искусства и науки участки земли для строительства собственных загородных домов.
Новоиспеченные дачники объединялись в дачно-строительные кооперативы и начинали осваивать лесные территории: вырубали деревья, прокладывали дороги, проводили коммуникации и строили дома. Так постепенно сформировались стародачные поселки, в которых жила советская элита, в этих местах и сейчас сохраняется своеобразная аура. Часто именно она привлекает покупателей, что и формирует устойчивый спрос. Рынок загородной недвижимости как таковой начинался именно с этих мест, поскольку только здесь были частные дома, которые можно было продавать. На сегодняшний день стародачные поселки лишь на 50% остаются дачными, т. е. используемыми для проживания в летний сезон. Большинство из них расположены в 20-километровой зоне и имеют все коммуникации, что позволяет жить там круглогодично. Одной из основных тенденций рынка стала скупка земель в таких поселках под коммерческие проекты. На месте одной старой дачи (площадь участков в таких местах может доходить до 0,5 га) застройщики возводят несколько современных коттеджей, которые поступают на рынок уже не как сезонные дачи, а как дома для постоянного проживания. Помимо этого на рынке большим спросом пользуются дома в стародачных поселках для сезонной аренды.
Что предлагают
На данный момент в Московской области насчитывается порядка 40 стародачных поселков. Много стародачных мест располагается на Рублевке - это Старая Жуковка, Старая Барвиха, Успенские дачи, Николина гора. На Ярославском шоссе находятся известные поселки Валентиновка, Загорянский, Правда. На горьковском направлении - Салтыковка, на Егорьевском шоссе - Малаховка. Покупатели часто спрашивают о возможности приобрести дом в Расторгуеве на Каширском шоссе, в Александровке по Симферопольскому, в Ватутинках и Шишкином лесу по Калужской трассе. На минском направлении спросом пользуются Немчиновка, Абабурово, Жаворонки, Лесной городок и др.
Своими именитыми дачниками могут похвастать Фрунзовец и Алабино на Киевской трассе, Снегири и Опалиха на Волоколамском шоссе, Фирсановка на Ленинградке. На дмитровском направлении располагаются такие стародачные места, как Шереметьевский, Некрасовский, Трудовая. Исключением из всех трасс выступает Новорижское шоссе, построенное только 10 лет назад и не успевшее нажить традиции.
Сейчас в стародачных поселках присутствуют загородные дома всех ценовых сегментов. Экономкласс представлен домами, построенными в 80-90-х гг. прошлого века, а многие строения насчитывают не одно десятилетие - на то они и "старые дачи". Зачастую это ветхие строения, нуждающиеся в реконструкции или как минимум в ремонте. Тем временем это самая востребованная категория недвижимости благодаря своей низкой стоимости - до $300 000 за владение.
По словам Жанны Щербаковой, управляющего директора компании "Миэль-Недвижимость", стоимость свободного земельного участка для возведения особняка сегодня составляет от $6000 до $10 000 за сотку. "Загородные дома класса de luxe в стародачных местах сооружаются только в обособленных частях поселка. Так, в селении Абабурово, которое известно тем, что там находятся дачи деятелей литературы и искусства, построен целый коттеджный поселок с дорогими особняками. Здесь сегодня приобретают владения представители современной творческой и бизнес-элиты. В основном элитные секторы стародачных поселков сооружаются на западных направлениях Подмосковья. Большая же часть недвижимости в стародачных местах относится к бизнес- и эконом-классу", - говорит Щербакова.
Возможности и опасности
Как отмечает Марина Маркарова, управляющий директор консалтинговой компании Blackwood, земельные участки в стародачных поселках специалисты сегодня относят к VIP-классу. Повышенный интерес к домам, расположенным в таких местах, сказывается на их уровне цен, который в основном превышает среднее значение по направлению. По стоимости такие предложения уступают только участкам в современных элитных коттеджных поселках.
Причиной резкого роста спроса и уровня цен на землю в стародачных поселках стало бурное развитие рынка загородной недвижимости и постепенное вымывание хороших земельных участков по ведущим направлениям. "Если в 2002 г. участок в Переделкино стоил $8000 за сотку, то сейчас уже называется цена в $25 000", - подчеркивает Маркарова.
Кроме того, по ее словам, на наиболее престижные стародачные поселки (такие, как Барвиха, Переделкино, Малаховка, Немчиновка) существует негласная очередь из желающих приобрести там участок. В то же время предложения в подобных поселках на рынке появляются крайне редко. Как правило, это максимум два участка за сезон.
Люди, продающие эти дома, в большинстве случаев не дают объявления о продаже через газеты. Напрямую продажи возможны, но только в том случае, если дом продается друзьям или знакомым. Обычно такие участки реализуются через риэлторские компании. Как отмечает Сергей Пушкин, руководитель департамента загородной недвижимости компании "Новое качество", "такими домами (а не поселками) занимаются все компании, которым поступает такой объект на продажу. Я не знаю ни одной крупной риэлторской структуры, которая отказалась бы от реализации дома в стародачном месте".
Устойчивый спрос на стародачные поселки обусловлен целым рядом уникальных характеристик. Большинство поселков расположено не далее 30 км от МКАД, а чаще - не дальше 15 км, в окружении хвойного леса, который является наиболее ценным. Кроме того, в основном поселки строились рядом с водоемами. По Ярославскому шоссе все наиболее известные дачи расположены на берегу рек Вори и Клязьмы, на Рублево-Успенском шоссе есть Москва-река. Поселки осташковского направления известны благодаря Пироговскому, Учинскому и Пестовскому водохранилищам.
В тех случаях, когда естественных акваторий поблизости не было, за счет государства создавались искусственные либо расширялись существующие водоемы. Наглядным примером является Егорьевское шоссе, где подобным образом обустроены Малаховка, Ильинское и Кратово.
Немаловажный плюс таких мест, как правило, удобное транспортное сообщение. Многие поселки находятся рядом с железнодорожными станциями.
В отличие от дорогих современных коттеджных поселков, где для их содержания требуется ежегодно выкладывать немалую сумму, стародачные поселки отличаются достаточно низкими эксплуатационными расходами. В первую очередь это объясняется отсутствием управляющей компании в поселке, отсутствием камер слежения и т. д. Приятным дополнением является и то, что на территории поселков обычно есть вся необходимая инфраструктура, включая магазины.
Из недостатков следует отметить отсутствие охраны и социальную неоднородность проживающих. Поскольку основными покупателями участков в стародачных поселках являются люди, готовые потратить около $500 000, подобные недостатки могут стать основным фактором, определяющим выбор покупателя в пользу современных коттеджных поселков. Еще одна сложность, с которой сталкиваются желающие приобрести дом в стародачном поселке, - серьезный износ инженернокоммуникационных сетей.
Отдельно следует выделить и такой недостаток, как возможные трудности с юридическим оформлением сделок. Многие поселки существуют с 30-х гг., и участки в них неоднократно передавались по наследству. Иногда сложности начинаются на стадии подготовки документов к сделке купли-продажи.
Люди, продающие дома в стародачных поселках, в большинстве случаев не дают объявления о продаже через газеты. Напрямую продажи возможны только в том случае, если дом продается друзьям или знакомым. Обычно же такие участки реализуются через риэлторские компании
Как правило, эти сделки связаны с приобретением долей, получением всевозможных согласований не только с соседями, но и с "размножившимися" собственниками. Помимо этого часто необходимо оформлять сам землеотвод (приватизировать земельный участок). Также встречаются случаи, когда хозяева восстанавливали дом после пожаров либо прочих разрушений без соответствующей регистрации вновь возведенных строений в БТИ. По словам Маркаровой, оформление таких сделок может длиться 4-6 месяцев.
Цена/качество
Как отмечает Сергей Пушкин, спрос на стародачные поселки всегда был и будет. Землю под строительство поселков, которая выделялась Министерству обороны, Академии наук, литераторам, писателям и музыкантам, прежняя власть давала в самых красивых местах Подмосковья.
По мере исчезновения ликвидных земельных участков в ближайшем Подмосковье, пригодных для строительства качественного загородного жилья, интерес застройщиков к стародачным местам будет только расти. Наиболее вероятным вариантом развития рынка представляется постепенное преобразование стародачных поселков в современные коттеджные комплексы. Этот процесс уже можно наблюдать по некоторым направлениям. В качестве примера можно привести дачный поселок Кутузово, который сейчас перестраивают в коттеджный комплекс "Кутузовская слобода". В соответствии с генеральным планом площадь коттеджного поселка составит 4,3 га. Около 60% территории займут коттеджи усадебного типа и таун-хаусы с квартирами площадью от 150 до 200 кв. м. Примерно 7000 кв. м будет отведено под здания общественного назначения.
Кроме того, по данным застройщиков, строить коттеджные поселки для сдачи в аренду из-за большого срока окупаемости инвестиций экономически невыгодно. Поэтому рынок аренды загородной недвижимости в основном опирается на частные предложения. В этом сегменте достаточно высок потенциал стародачных мест.
Устойчивый спрос на стародачные поселки обусловлен целым рядом уникальных характеристик. Большинство поселков расположено не далее 30 км от МКАД, а чаще - не дальше 15 км, в окружении хвойного леса, который является наиболее ценным
Как отметила Изабелла Постоловская, руководитель департамента загородной недвижимости компании "Бест-Недвижимость", сегодня формирование новых поселков происходит уже в соответствии с иной концепцией - это классическиекоттеджные поселки, которые нельзя назвать стародачными. Но, с другой стороны, возможно, со временем они обретут новую символику и станут art nouveau нашей эпохи.
Федор Конюховский

Дачи с традициями станут коттеджами с комуникациями ("Бизнес", №119 (138) от 01 июля)
Спрос на дома в стародачных поселках Подмосковья с каждым сезоном медленно, но стабильно увеличивается. В свою очередь, предложение по продаже такой недвижимости ограничено ежегодно всего пятью-семью достойными объектами в каждом из поселков. Основу рынка составляет аренда таких домов. Причем, несмотря на плохие коммуникации и некачественный подъезд, за хорошее месторасположение на престижных западных направлениях люди готовы платить ежемесячно до $15 тыс. за дом.
Неистребимая популярность
Сергей Пушкин, руководитель департамента загородной недвижимости компании "Новое качество", отмечает, что спрос на стародачные поселки в ближайшие десятилетия вряд ли исчезнет. "Определенной категории покупателей домов в стародачных поселках, на мой взгляд, не существует. Эти места привлекательны, в первую очередь, из-за красивых мест, хорошего месторасположения. Во-вторых, из-за историй, связанных с конкретным местом и домом. Людям всегда были интересны поселки с традициями, в которых есть что посмотреть и что вспомнить",- подчеркивает Пушкин.
При этом, по его словам, в любом случае, дома в стародачных поселках покупают люди, у которых есть деньги. Ведь многие стародачные поселки - это, по сути, известные и "раскрученные" брэнды.
"Основная проблема в том, что такие объекты выставляются на рынок довольно редко. И каждое их появление - своего рода событие. Все эти поселки находятся очень близко от Москвы (а часть из них - в самом городе, как, например, поселок Сокол). И даже несмотря на то, что некоторые из них расположены по не самым престижными, не очень удобным в транспортном плане направлениям (например, по Горьковскому или по Ярославскому), они пользуются повышенной популярностью у покупателей",- говорит Пушкин.
"Предложений в подобных поселках крайне мало",- соглашается с Пушкиным Ирина Тарасова, генеральный директор компании Respect Realty Group. "На многие подобные участки существует негласная очередь, и для риэлтеров они представляют реальный интерес",- уверена Тарасова.
Исторически сложилось, что большинство поселков строилось в западной части Подмосковья, рассказывает Марина Маркарова, управляющий директор компании Blackwood. Это обусловлено в первую очередь концентрацией на юге крупных производственных предприятий и неблагоприятной для данного района розой ветров. "Поскольку большинство ветров в Москве дует с севера и северо-запада, весь московский смог перемещается в сторону южной части города. Естественно, поэтому западная и северная части области застраивались активнее",- говорит Маркарова.
Дачная эпоха
Одним из первых дачников был В. И. Ленин, утверждает Евгений Шевченко, эксперт департамента загородной недвижимости компании Paul"s Yard,- его дом располагался к югу от Москвы, теперь это всем известные Горки Ленинские. Запад и Север стали популярными позднее. Так, народный комиссар Микоян приобрел дачу в районе Красногорска на Рублевском шоссе. В западном Подмосковье Сталин обзавелся дачей, а точнее, лесным участком огромной площади (известная в народе "дальняя дача").
Сегодня в Подмосковье насчитывается 20-25 стародачных поселков. Среди наиболее известных - поселок писателей Переделкино на Минском шоссе, где жили Борис Пастернак, Булат Окуджава, Корней Чуковский. На Калужском шоссе на территории большого пансионата расположен стародачный поселок Ватутинки-Советский Писатель. Участки в нем распределялись только среди писателей. Сегодня в этом стародачном месте, например, живет Эльдар Рязанов.
Еще одно культовое дачное место - Николина Гора на Рублево-Успенском шоссе. Это место стало заселяться еще до войны и представляло собой глухую деревеньку без моста. Сегодня там расположен поселок РАНИС (Работников науки и искусства), где свои дачи имеют Михалковы и Кончаловские. Одна из достопримечательностей поселка РАНИС - дом-музей художника Вересаева, который был сохранен его потомками по их собственной инициативе.
В поселке Жуковка-Академическая жили ученые - физики-ядерщики, а также была дача у композитора Прокофьева, которая недавно была выставлена на продажу. Сегодня это хорошо охраняемый поселок.
Другой не менее известный стародачный поселок - Серебряный бор - расположен в черте города. В свое время в этом ныне престижном стародачном поселке была дача у Шаляпина, позже у Берии. В советское время в нем жила высшая номенклатура НКВД, КГБ, совета министров.
В Серебряном бору была дача у Чкалова - большой участок земли, который частично был распродан его детьми. Сейчас там живет его внук. Недалеко от дачи Чкалова, еще не завоевав титул чемпиона, жил Гарри Каспаров.
У метро "Сокол" находится "поселок художников" - небольшой поселок, в котором дачи давали исключительно художникам. Эта маленькая деревенька в Москве примечательна тем, что в ней нет собственности на землю, и все участки сданы в аренду на 49 лет.
Самые дорогие и востребованные поселки - расположенные в Барвихе и Жуковке на Рублево-Успенском шоссе, "генеральские дачи" в Архангельском на Ильинском шоссе и Переделкино на Минском шоссе, утверждает Евгений Шевченко. Сегодня, безусловно, существует распределение стародачных поселков по направлениям с точки зрения престижности. Затем на расстоянии около 10 км - поселок писателей Внуково. Традиционно интересное место Николина Гора. Затем в негласном рейтинге престижности идут Калужское шоссе, район Ватутинок. Особняком стоит Серебряный бор, пользующийся постоянным и неизменным интересом.
Трансформация спроса и предложения
На загородном рынке в сегменте стародачных поселков превалирует аренда, так как владельцы таких домов предпочитают именно сдавать, а не продавать их, рассказал Андрей Мажаров, генеральный директор компании "Терра-недвижимость".
"Сезонность продажи и аренды недвижимости в стародачных местах не отличается от сезонности спроса на рынке в целом: обычно в зимние и летние месяцы наблюдается спад, а в весенние и осенние - рост спроса. Стародачными местами занимаются практически все агентства, присутствующие на загородном рынке",- говорит Мажаров.
Глава Respect Realty Group Ирина Тарасова отмечает, что средняя стоимость земельных участков в стародачных местах по Рублево-Успенскому направлению сегодня составляет $30 000-100 000 за сотку, а по Егорьевскому, например, цифра значительно меньше - $4000-10 000 за сотку. На стоимость влияет качество земли, размер участка, близость к водоему, удобство подъезда и многие другие факторы. Аренда дома с участком может стоить до $15 тыс. в месяц.
Вместе с тем, участники рынка отмечают, что понятие "стародачный поселок" применимо уже далеко не ко всем объектам, ранее входившим в эту группу. По мнению Марины Маркаровой, по мере исчезновения ликвидных земель в ближайшем Подмосковье, пригодных для строительства качественного загородного жилья, интерес застройщиков к стародачным местам будет только расти. "Наиболее вероятным вариантом развития рынка представляется постепенное преобразование стародачных поселков в современные коттеджные комплексы. Этот процесс уже можно наблюдать по некоторым направлениям. В качестве примера можно привести дачный поселок Кутузово, который сейчас перестраивают в коттеджный комплекс "Кутузовская слобода",- говорит Маркарова.
С ней согласен и Мажаров: "Сейчас на рынке преобладает тенденция постепенного перехода к организованной застройке, и предпочтение отдается домам с современной инженерией в поселках с единой архитектурной концепцией".

28.02.2014 На современном загородном рынке есть сегмент, предложение в котором постепенно, хотя и медленно сокращается, а вот покупательский спрос остается. Это стародачные места, дома с историей, архитектурные изыски прошлых столетий. Несмотря на то что желающих приобрести такую дачу совсем немного, все же дефицит объектов делает свое дело — иногда, чтобы купить дом в поселке, известном с незапамятных времен, нужно подолгу ждать своей очереди.

Золотые времена

Первые поселки, которые теперь принято называть стародачными, появились вокруг Москвы во второй половине XIX века. После революции советская элита принялась активно осваивать земли, оставшиеся в наследство от бывших владельцев. Практически вся дачная зона тогда располагалась в пределах 30 км от Москвы, причем обязательным условием был удобный доступ на электричках.
При новой советской власти, как и при царе, земли продолжали жаловать за особые заслуги (само слово "дача" всего лишь производное от глагола "давать"). Размеры земельных наделов в поселках непосредственно зависели от положения в обществе и рода деятельности награждаемого. Например, деятелям культуры выдавалось 25-40 соток в таких поселках, как Жаворонки на Можайском шоссе, а генеральские дачи располагались на Рублево-Успенском и Ильинском шоссе, при этом площади участков достигали 2 га.
Наиболее известные стародачные направления помимо уже упомянутых — это Калужское, Дмитровское, Минское, Ярославское и Егорьевское шоссе. Хотя по большому счету старые дачи присутствуют на всех подмосковных направлениях. Даже на Новой Риге, которая изначально прокладывалась в обход существующих населенных пунктов, есть небольшой дачный островок. Он расположен на Ильинке в районе дворцово-паркового ансамбля "Архангельское", который называют подмосковным Версалем.
Соседство роскошной дворянской усадьбе составили дачи "советских дворян" — маршалов Василевского, Гречко, Конева, Мерецкова, генералов Желтова, Смирнова, Неделина. Здесь расположены роскошные не только по советским, но и по нынешним временам усадьбы на участках не менее 1 га. Сейчас цены здесь одни из самых высоких и могут достигать $100 тыс. за сотку, свидетельствует Алексей Артемьев, директор департамента загородной недвижимости Tweed.

Начало экспансии
В 90-е годы прошлого века и Москва, и ее окрестности еще не были сегментированы на престижный запад и экономный восток, и стоимость сотки в Барвихе не отличалась от стоимости сотки в Кратово так сильно, как сейчас, рассказывает управляющий партнер "МИЭЛЬ — Загородная недвижимость" Владимир Яхонтов. Так что состоятельные люди просто строились где хотели, без оглядки на элитность. "Например, у Владимира Брынцалова дом в Салтыковке на Носовихинском шоссе",— приводит пример эксперт.
Прошло немного времени, и вот в начале 2000-х годов вокруг стародачных мест стали строиться современные коттеджные поселки. "С точки зрения инвестиций тот период был поистине золотым,— вспоминает руководитель департамента загородной недвижимости "НДВ-Недвижимости" Андрей Муравьев.— Загородные объекты скупались по бросовым ценам: платили по $5 -10 тыс. за сотку" А сейчас стоимость элитной земли в отдельных случаях может достигать даже $300 тыс. за ту же сотку, добавляет эксперт.
Мало-помалу коттеджное строительство обратило на себя интерес даже самых консервативных покупателей, и о стародачных местах, в особенности тех, которые расположены в отдалении от Рублево-Успенского шоссе, стали постепенно забывать.
На Рублевку в то время стремились почти все, что позволило направлению долгое время удерживать абсолютное лидерство среди остальных подмосковных шоссе, к нынешнему дню практически утраченное в пользу активно развивающейся Новой Риги.

Держат марку
На сегодняшний день в Подмосковье существует более 50 стародачных мест, подсчитали в компании Welhome. Наиболее известные поселки располагаются на Рублево-Успенском и Ильинском направлениях: помимо уже упомянутого Архангельского, это Барвиха, Жуковка, Успенские дачи, Николина гора. Между Минским и Боровским шоссе находится знаменитый писательский поселок Переделкино — по сути, памятник советской культуры 1930-1990-х годов.
Кроме того, покупателям хорошо известны поселки Северная Трудовая на Дмитровском, Валентиновка, Загорянский и Мамонтовка на Ярославском, Малаховка и Кратово на Егорьевском, Алабино и Фрунзовец на Киевском, Снегири на Волоколамском шоссе.
"Стародачные поселки традиционно высоко ценятся на рынке,— утверждает генеральный директор Welhome Анастасия Могилатова.— Как правило, это лесные участки с отличным ландшафтом и вековыми соснами. Кроме того, поблизости всегда есть необходимая инфраструктура, центральное газоснабжение, удобные подъездные пути". Все это позволяет отнести многие современные дома и участки в стародачных поселках к категории элитной недвижимости, делает вывод эксперт.
Эту точку зрения поддерживают и другие специалисты загородного рынка. Директор департамента загородной недвижимости Troika Estate Евгений Дорсман считает, что земельные участки в стародачных местах не утратили своего статуса. "По стоимости такие предложения уступают только участкам в современных элитных коттеджных поселках",— настаивает эксперт.
Стародачные поселки занимают особую нишу, подчеркивает Андрей Муравьев. У таких объектов есть своя покупательская аудитория. "Есть люди, которые никогда не купят дом в коттеджном поселке, где при строительстве нужно непременно соблюсти стилевое единство, но зато с удовольствием поселятся в стародачном месте, где можно построить любой дом по своему вкусу и желанию",— делится наблюдениями эксперт.

Внутренние ценности
К слову сказать, покупатели таких домовладений — особенная публика. Эксперты сходятся во мнении, что людей, желающих купить дом с историей и вековыми деревьями на участке, который к тому же стоит в полтора, а иногда и в три раза дороже, чем обычный дом в соседнем поселке, сейчас насчитывается не более 1% от общего числа клиентов. Но ведь и предложений, которые ищут эти люди, очень немного. "Несмотря на высокие цены, спрос намного превышает предложение",— говорит Юлия Грошева, директор департамента загородной недвижимости Kalinka Real Estate Consulting Group. Поэтому в условиях дефицита предложений на рынке старых дач формируются негласные очереди из желающих купить участок, продолжает она.
Кто же эти люди, готовые стоять в очереди за мечтой? Среди них есть те, кто когда-то вырос именно в таком месте, но по каким-то причинам так и не стал хозяином дома своего детства. "Пласт таких покупателей определенно присутствует на рынке,— считает Алексей Трещев, заместитель руководителя отдела загородной недвижимости компании Knight Frank.— Но ориентироваться в них весьма сложно, необходимо применять сугубо индивидуальный подход и уделить максимальное внимание внутренним ценностям человека для того, чтобы найти то, что ему действительно подойдет". Коммерческая составляющая покупки таких домовладений редко является приоритетной, продолжает эксперт. По его опыту большинство готовы даже переплатить выше рынка, чтобы купить дом своей мечты.
Такие люди ценят стародачные места за приватность территории, ведь обычно дома и участки расположены так, что вы редко видитесь с соседями, замечает Анастасия Могилатова. "Эти поселки до сих пор ценны прежде всего своим особым духом и атмосферой",— добавляет генеральный директор компании "Метриум Групп" Мария Литинецкая. Она, однако, считает, что свой прежний статус элитных практически все подобные поселки уже потеряли.
Другая категория покупателей — инвесторы, которые по тем или иным причинам заинтересованы в конкретных земельных участках. Иногда это расчет на то, что в будущем их можно будет перепродать, и в этом случае ищут предложения с хорошим дисконтом либо с уникальным окружением, подчеркивает Мария Литинецкая.
До сих пор встречаются те, кто сносит старый дом, а на его месте строит новый и современный. Эти люди не рассчитывают на то, что цена на землю вырастет. "Они получают свой доход другим способом",— объясняет госпожа Литинецкая. Инвестор приобретает участок, сносит старый объект, затем создает ландшафтный дизайн и строит новый элитный коттедж. "Таким образом, никому не нужная дача, где жилое строение морально и физически устарело, превращается в предмет роскоши. Срок реализации подобных проектов составляет примерно два года, а маржа может достигать 70-100%",— говорит эксперт. Такая практика распространена до сих пор, в первую очередь на Рублево-Успенском направлении, добавляет Алексей Артемьев. По его словам, соотношение тех, кто покупает в стародачных местах для себя, и тех, кто делает это с целью инвестиций, можно оценить как два к трем в пользу инвесторов (если говорить о Рублевке и Новой Риге).

Трудный рынок
Казалось бы, дефицит предложения и очередь из покупателей в наиболее востребованных поселках должны сформировать чрезвычайно активный рынок. Однако этого не происходит, говорит Юлия Грошева: даже в самых популярных местах продается не более одного-двух участков за сезон.
С точки зрения покупателя одним из самых интересных стародачных мест могло бы стать, например, все то же Переделкино, где, по данным Knight Frank, представлено большое количество предложений о продаже загородных домов и участков земли. Алексей Трещев, заместитель руководителя отдела загородной недвижимости компании, уверен, что порядок цен удивит даже самых искушенных. "Здесь предлагаются как скромные дачи от 15 млн руб., так и шикарные резиденции, цена на которые достигает $20 млн",— говорит эксперт.
Тем не менее, по его словам, сделки проходят здесь не так часто, как того могли бы ожидать аналитики рынка. И этому есть несколько объяснений.

Подводные камни
Во-первых, большинство крупных участков, имевших одного владельца, давно проданы. Чаще всего встречаются варианты, когда домовладение получено в наследство, а оно, как правило, редко достается кому-то одному. Алексей Артемьев утверждает, что покупка дома в стародачном поселке по трудозатратам часто сравнима с расселением коммуналки в центре Москвы. Алсу Хамидуллина, руководитель загородного направления Contact Real Estate, вспоминает случай из собственной практики: "Продавался участок площадью около 10 соток в стародачной Барвихе. Собственников было пять человек, получивших эту землю по наследству. Двое из них были несовершеннолетние дети, а один из собственников проживал долгое время за рубежом". В итоге покупатели, узнав всю историю объекта, отказались от покупки. "Риски были слишком велики",— подытоживает эксперт.
Другой фактор, влияющий на замедление темпов продаж в стародачных местах,— частые случаи утерянных или неправильно оформленных документов о собственности. "Например, мешать продаже может то обстоятельство, что по документам оформлено только существующее пятно застройки, таким образом, новое строительство возможно только в границах фундамента старого дома",— рассказывает Алексей Артемьев.
Кроме того, как правило, собственники склонны завышать цену на свои объекты, даже несмотря на объективные недостатки недвижимости, объясняя это архитектурной и исторической ценностью, говорит Алексей Трещев. Он, правда, оговаривается, что иногда даже в таких случаях объект находит своего покупателя, который знает, за что он собирается переплачивать.

Джентльмены в джунглях
Но самое печальное обстоятельство для стародачных мест заключается, конечно же, в том, что на них постепенно со всех сторон наступает город. 30-километровая зона вокруг МКАД так активно осваивается девелоперами даже на западе области, что некоторые жители знаменитой Рублевки из окон своих коттеджей теперь видят таунхаусы и малоэтажные поселки. А в поселках Петрово-Дальнее, Горки-2, Николина Гора высота новых домов, построенных вблизи старых дач, достигает девяти этажей.
Артур Имосян, руководитель отдела по работе со вторичной недвижимостью компании Villagio Estate, напоминает о том, что вокруг поселка Переделкино возводятся огромные микрорайоны. "Есть большие сомнения в том, что поселок станет оазисом деревенского спокойствия посреди городских джунглей",— говорит эксперт. Он также приводит в пример Зеленоград, где многие владельцы домов в Крюково были попросту загнаны в ловушку. "Никто не отбирал у собственников их дачи, но сам факт соседства с высотками и населением, далеким от джентльменских принципов, привел к тому, что людям пришлось оставить свои дома. Теперь бывшее Крюково — часть Зеленограда, хотя раньше это были типичные стародачные места с прудами и зеленью",— констатирует господин Имосян.
Владимир Яхонтов уверен, что сегодняшний тренд — это поглощение стародачных мест сложившимися сегментами загородного рынка. "Кстати, не исключен такой феномен: если на западе есть вероятность, что понятие стародачных мест исчезнет лет через 10, то на юге и севере — лет через 20-30. А вот на востоке это может произойти не раньше чем через полвека",— замечает он.
И это логично: на востоке, а в особенности на юго-востоке области не так много строят как городские, так и загородные девелоперы. Популярность направления невысока, так что оно, если можно так выразиться, законсервировалось. Так что у тех, кто покупает в не самых престижных местах, есть фора по времени.

Сегодня в Подмосковье существует множество новых посёлков, оснащённых по последнему слову техники, с самыми современными домами, охраной и высокими заборами по периметру, но загородная недвижимость в стародачных посёлках совсем не падает в цене. Желающих купить именно такой участок под строительство или вовсе старый «генеральский» дом не становится меньше. АиФ.ru выяснил, что так привлекает покупателей в стародачных местах и сколько сегодня стоит мечта любого советского гражданина.

До начала массового строительства дачных посёлков в 1960-е годы дом за городом был для большинства советских людей недостижимой мечтой. Первое загородное жильё «премиум-класса» (такого термина, конечно же, тогда не существовало) появилось в 20-е годы, когда старые дворянские усадьбы канули в небытие, а новой элите требовались резиденции для отдыха. Советские «элитные» посёлки выполняли сразу несколько функций. Во-первых, такие дачи должны были наглядно показывать советским гражданам и всему миру, что в Стране Советов каждый получает по заслугам. Во-вторых, при помощи самых лучших машин, квартир и дач власти премировали самых достойных. В-третьих, собрав нужных людей в одном месте, за ними было удобнее наблюдать.

Дачи Берии, Ягоды и Молотова

Первые дачи появились у административного аппарата ЦК и были расположены в Бережках, Кратове, Мамонтовке, Сходне, Быково-Удельной, Усове, Успенском, Серебряном Бору и Кунцеве. В этих посёлках было всё для комфортной жизни: магазины, прачечные, медицинские учреждения и многое другое. В основном инфраструктура финансировалась из госбюджета: цены здесь были ниже на 70-90 %, а в год на дачи членов ЦК тратилось около 5 миллионов рублей.

Здание ближней дачи Иосифа Сталина в Кунцево в Москве. Фото: РИА Новости / пресс-служба ФСО России

Как известно, в советские времена частной собственности не существовало, и поэтому дома формально принадлежали не конкретным людям, а организациям. Поэтому дачи довольно часто могли менять своих владельцев: сегодня гражданин жил в хорошем доме в окружении приветливых соседей, а завтра его могли выселить, отправив в места менее уютные. Так, дом репрессированного Ягоды перешёл Молотову , Рудзутака — Жданову , Власа Чубаря — Берии . После расстрела последнего его дачу занял Никита Хрущёв .

Позже дома за городом стали получать учёные, военные, лётчики и деятели культуры. В Подмосковье появилось много новых дач, самыми известными из которых остаются Переделкино и посёлок художников («Сокол»).

Дом-музей поэта Булата Окуджавы в Переделкине. Фото: РИА Новости / Илья Питалев

Писательская Мекка под Москвой

Переделкино было создано по инициативе Максима Горького в 1934 году. За несколько лет было построено 50 домов, которые заняли ключевые для своего времени писатели. В разные годы здесь жили Леонид Леонов , Исаак Бабель , Борис Пастернак , Илья Ильф и Евгений Петров , Николай Заболоцкий , Александр Фадеев , Константин Симонов , Андрей Вознесенский , Булат Окуджава , Белла Ахмадулина и многие другие классики советской литературы. Из этого беглого перечня можно понять, какое огромное значение Переделкино имеет для отечественной литературы XX века.

Вид на Дом-музей Бориса Пастернака в посёлке Переделкино. Фото: РИА Новости / Сергей Субботин

Многие писатели жили и работали здесь многие годы, и между соседями наладились хорошие отношения, что оказывало взаимное влияние на их творчество. Правда, приходилось жить рядом друг с другом и непримиримым врагам. Например, Корней Чуковский перед смертью составил список соседей по Переделкино, которых строго-настрого запретил допускать на свои похороны (в основном — «номенклатурных» советских писателей). Сегодня в Переделкино насчитывается 4 литературных музея, работает Дом творчества писателей, продолжают жить потомки советских классиков.

Дом-музей писателя Корнея Чуковского в Переделкине. Фото: РИА Новости / Илья Питалев

Дача в 500 метрах от метро

Единственным стародачным посёлком в черте МКАД, дошедшим до нас в неизменном виде, является «Сокол», или Посёлок художников. Своим основанием он обязан декрету В. Ленина, который разрешал создавать кооперативы для строительства жилья. Пайщиками стали художники, агрономы, техническая интеллигенция и рабочие. Попасть в кооператив было совсем не просто: стоимость коттеджа составляла около 600 червонцев, что было далеко не всем по карману. Одним из создателей проекта посёлка был Алексей Щусев , который стремился реализовать в нём концепцию «Города-сада» — поселения, которое сочетало бы в себе лучшее от города и деревни. К концу 1920-х годов идея строительства индивидуальных домов была подвергнута критике, однако к тому времени посёлок был уже построен. В 1938 году в 500 метрах от него открылась одноимённая станция метро.

Один из домов жилищного кооператива «Сокол», построенный по проекту архитектора Николая Марковникова. Фото: РИА Новости / Анатолий Лыков

На протяжении последующих лет «Сокол» не раз подвергался опасности: в 1930-е годы у жителей изъяли часть земли, на которой были построены дома для сотрудников НКВД. В 1935 году прямо над посёлком крупнейший самолёт своего времени АНТ-20 столкнулся с истребителем сопровождения. Все пассажиры погибли, а на земле, по счастливому стечению обстоятельств, никто не пострадал. Во время войны в посёлке находилась зенитная батарея, и поэтому он подвергался бомбардировкам. Один из домов был разрушен прямым попаданием фугасного снаряда. С начала 1950-х годов появились попытки сноса посёлка, однако жители смогли отстоять его, и в 1979 году «Сокол» признали памятником градостроительства первых лет советской власти.

В разное время жителями посёлка были Ролан Быков , художник Александр Герасимов , скульптор Файлыш-Крандиевский , писатель Павел Санаев , альпинистка Елена Казакова , химик Иван Тищенко и многие другие представители советской элиты.

Дух времени и холодный расчёт

Не только дух советской эпохи привлекает сегодня в стародачные места новых жильцов. Дело в том, что эти посёлки появлялись на элитных направлениях, в идеальных для отдыха местах, чаще всего в лесной зоне или на берегу реки, и уже тогда находились совсем недалеко от Москвы. Учитывая расширение столицы за последние полвека, сегодня они находятся ещё ближе. Помимо этого, такие дачные поселения обладают сложившейся инфраструктурой, а на участках часто растут высокие деревья, посаженные первыми владельцами дач.

Кроме того, плюсом стародачных мест являются и большие земельные участки, прилегающие к дачам. Если в современных посёлках бизнес-класса придомовая территория довольно-таки мала, то «старые дачи» вполне могут иметь рядом большой, старый сад: «В отличие от обычных граждан, которым полагалось 6 или 8 соток, советская элита получала большие даже по современным меркам участки. Размеры земельного надела варьировались в зависимости от статуса владельца: члены Союза писателей получали участки площадью 25-40 соток, а придомовые участки советских генералов могли доходить до 2-3 га.

Сложным вопросом является классификация посёлков. С одной стороны, находятся они на элитных направлениях, но с другой — по многим параметрам не «дотягивают» до элитного загородного жилья. Так, когда-то роскошные дачи постепенно разрушаются, и далеко не каждый оценит выцветшие обои и пыльные чердаки, скрипящие ступеньки и запах старого дома, за которые ещё и нужно заплатить сотни тысяч долларов.

Часто дачи или участки земли под строительство в таких посёлках покупают те, чья семья когда-то там проживала (снимала дом на лето). Для таких людей дача в посёлке, где прошло детство и юность, является идеей фикс. Но, помимо них, есть и те, кому просто больше нравится такой формат жилья. В первую очередь, к нему питает слабость политическая и творческая элита: режиссёры, политики, сценаристы, актёры.

Генеральские дачи сегодня

Первое, что бросается в глаза, когда прогуливаешься по уютным дорожкам в стародачных посёлках, — их разнородность. Здесь соседствуют друг с другом многоэтажные коттеджи и старые бревенчатые дома. Деревянные изгороди сменяются стальными заборами 5-метровой высоты. Разнородны стали и дачники. О первых владельцах домов и участков напоминает изредка звучная фамилия их теперешних владельцев, но случается это всё реже. Старые «аборигены» таких посёлков — люди, чаще не имеющие большого количества стредств, и поэтому улицы, на которых есть новые дома, асфальтированы много лучше, чем те, где их нет. Коммуникации в старых посёлках чаще всего изношены. Например, по участку может проходить газовая магистраль, к которой строго-настрого запрещено подключаться, потому что прокладывалась она 50 лет назад и рассчитана на отопление курятников, а не на прогрев 40 новых домов площадью больше 200 кв. м.

Попытки населения проложить новые коммуникации натыкаются на определённые сложности: у жильцов, получивших дачи в наследство, может не быть достаточно средств, чтобы на равных участвовать в таком проекте. Социальное расслоение повлияло и на знаменитую атмосферу старых дач. Сегодня запросто, без звонка, к соседу уже не зайдёшь. Старожилы не очень довольны появлением новых жильцов, а новые жильцы не всегда идут на контакт с соседями. К тому же менее обеспеченные собственники предпочитают сдавать свои дома на лето и на зимние каникулы, что не лучшим образом сказывается на тех, кто живёт здесь постоянно.

Даже при наличии денег и большого желания купить дом в стародачном посёлке будет непросто. На рынке совсем немного таких предложений, потому что старожилы крайне неохотно расстаются со своими владениями. Если это всё же происходит, то за таким участком довольно быстро выстраивается очередь, и достаётся он тому, кто заплатил больше. Чревата такая сделка и юридическими казусами: самая распространённая проблема — утеря документов, подтверждающих право наследника на участок, ведь для этого нередко приходится отправляться в муниципальные архивы. Восстановление документов растягивается на долгие месяцы, и не факт, что вопрос решится в пользу наследника.

По данным руководителя офиса «Проспект Вернадского» департамента загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Цывина , цены на землю в стародачных посёлках начинаются от 20 тысяч долларов за сотку, а полная стоимость объекта определяется индивидуально. В посёлке «Сокол» стоимость дома начинается от 15 млн долларов. В посёлке Переделкино самый дешёвый участок в 6-8 соток стоит, как двухкомнатная квартира в черте МКАД, а цена коттеджа будет начинаться от 850 тысяч долларов. Выставлен в писательском посёлке и участок площадью 1400 соток за 29,4 млн долларов или 1,1 млрд рублей.